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재건축 사업은 많은 수익을 보장해 주는건 사실이다.
하지만 정부의 강력한 규제로 빛을 못보고 있는것 또한 현실이지만
그렇다고 언제까지나 묶어둘수 없는 사업이기도 하다..

부산지역에는 현재 226개 동(洞)이 있는데 재개발 또는 재건축 지역으로 설정돼 있는 곳이 무려 487곳 이상이다.도시가 재개발지역이다.
과연 개발한다고 분양이 전부 될까?미지수다
철저한 양극화로 차별화가 이뤄질께 불보듯 뻔하다

일반 저층의(예전에 대단지 주공)의 경우는 낮은 용적율로
신규아파트가 생긴다는 이유로 황금알로 비유되었다.
하지만 일반 이름없는 나홀로 저층을 보듯이 사업성이 없는
단지는 30년이 지나도록 분담금의 부담으로 사업자나 입주민들은
재건축 엄두도 못낸다.
무너질 것만 같은데도 부산시가 지어줄수도 없고
사업성이 없는 단지는 어떻게든 표류하기 마련이다.

부산의 일반 대단지 저층은 이미 개발중이고 호가를 넘었기 때문에
산술적인 수익성은 이제 없다.
그래서 나온 중층재건축(15충이하 단지)...사업
대부분 중층 아파트가 호가만 잔뜩 낀 뜬구름 잡기다 .......
아파트의 입지 과연 분양이 이루어질 지역인가? 미래가치 산정
현 용적률대비 계획 용적률
2종에서 3종은 변경을 한 사례도 있으며 가능하다..
하지만 3종에서 준주거지역변경은 불가능하다고 생각하면 된다.

서울시가 조례를 바꿔서 3종에서 준주거지역으로 변경을 허가한다지만. 상가 밀집지역의 주택...혜택..
아파트가 적용 받기는 힘든 서울시 재개발 정책..수준
부산시의경우 도시전체가 재개발이며 재건축이며 앞으로
90년도 초부터 2000년까지 지어진 아파트가 엄청나다.
3종에서 준주거지로 변경가능성 있는 단지는 현재 없다.
말로 끼워맞추면 모든 단지를 준주거지역으로 변경해 줘야 한다.

3종지역(300%미만건축)인데 현용적율이 200%대가 넘는다면
사업성이 없다. 분담금은 늘어난다...
준주거지역(500%미만)으로 바꿔서 재건축 하면된다라고
쉽게 착각한다 ..사업성이 없는 단지의 뜬구름잡기식 희망사항이다.
1%의 희망도 걸지마라고 감히 말할수 있다.
불가능을 가능으로 바꿀려는 도전정신은 용감할지 모르나..무리다
일례로.. 두가지 사례가 있다..

[2종에서 3종변경 실패사례]
구청, 전 시의원 땅 수차례 보완 거부로 최종 반려
해운대구청 관계자는 이와 함께 "해당부지는 현재 2종 일반주거지역으로 지정돼 있어 15층 이상의 아파트를 지으려면 3종주거지로 지구단위계획을 변경해야 한다"고 말하고 "2종 주거지역이 3종으로 변경되면 용적률도 200%에서 최대 300%까지 늘어나 자칫 특혜 시비에 휘말릴 수도 있다"고 주장했다.
해운대구청의 사업승인 신청서 반려에는 해당부지 인근 주민들의 반발도 크게 작용한 것으로 알려졌다.
[3종에서 준주거지 변경]
유력인사 땅 용도변경 특혜 의혹
시의원 등과 친분… 답사도 없이 승인
부산시가 2020년 도시기본계획 수정에 따라 연제구 연산동 105-13 일대와 연산동 14-4 일대를 각각 준주거지와 2종주거지로 용도를 변경한 것은 크게 두 가지 측면에서 상당한 문제를 안고 있다는 지적이다.
도시계획위원들도 침묵 일관… 대규모 아파트촌 난개발 우려
이번에 문제가 된 지역 중 한 곳은 전체 대상부지의 절반 가까운 면적을 특정 유력인사가 소유하고 있다. 용도변경에 따라 서민들은 상상하기도 힘든 수백억 원대의 경제적 이익이 보장됐기 때문에 당연히 누구를 위한 용도변경이었느냐는 비판 여론이 나올 수밖에 없다.

어떻게 하면 바뀌는지 알려주는 자료이다.
부산 유력인사가 아파트 1채가 아니라 1동정도 소유하고 있고
3종에서 준주거지로 엄청난 로비를 하면 1% 가능하다.. 만약
변경하더라도 특혜의혹으로 엄청난 파장을 맞는다.
선례가 있으면 가능성은 올라간다... 하지만 부산은 없다

준주거지로 용도 변경을 시도 하려는 단지는
일단은 현주거지 용적률대비 계획용적률로는 사업성이 없다고 보면
되는 아파트이다.. 언젠가는 되게지.....
준주거지 변경 된다 카더라~ 식의 말로
믿고 사기에는 아파트가 고가 이기 때문에 판단은 잘해야 된다......

[계획용적률은] 사업성 돈으로 바로 연결되는 문제이므로
추측성으로 함부로 얘기를 해서는 안되는 항목이다.

확실치 않는 자료로 추측성으로 끌어 들이는것도 사기성이 짓은
발언이지만 말한 사람은 법적 책임이 없다는걸 명심하시기 바랍니다.
3종에서 준주거지로 변경안될시 **책임 각서를 써 줄 부동산은 없다
모든 책임은 개인이 지는 것이므로 잘 판단해야 한다.
3종에서 준주거지로 바뀔수 있다란 -말은 잊어버려라.
부동산에서 그런 말을 한다면 어떻게 바꿀것인가?를 물어봐라
각서를 달라고 해봐라! 100% 확신이 없을 것이다.