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정말 모르는 분한테는 도움이 되었으면 합니다.
땅의 가치의 선정순서를 설명 드리죠!

대지지분은 그리 의미가 없다........
입지 다음 용적률 그다음이 대지지분입니다.

예를 들어 설명 해보면....분명 두단지는 입지나 여러면에서
가치는 있습니다.

글쓴곳: 해운대구 재송동 센텀파크the#2차 5월 14일~17일간 글쓴이 sealine(sealine)& 우동(dbfjq22)님과
동부아파트와 마리나아파트의 설전을 펼친 내용이 있습니다.(찾아보세요)
내용을 차근 차근 분석해보면
sealine(sealine)님 마리나는 3종에서 준주거지로 변경 동부가 준주거지므로 재개발시 입지면에서 마리나가 더 가치가 있다..
우동(dbfjq22)님 3종에서 준주거지를 변한 전례도 없고 절대 변하지 않으므로 대지종대비 대지지분으로 봤을땐 동부가 더 가치 있다란..설전

두분 설전에 리풀을 안달았는데...똥물 튈까봐..
그럼 여기서 집고 넘어갈 부분은 마리나와 동부의 대지지분 3~4평 차이는 별의미가 없습니다.
마리나보다 동부가 더 가치가 높다는건 동부는 준주거지이며 마리나는 3종입니다 재건축 용적률대비 대비지분입니다.
이론적으로 봤을때 얘기입니다....

현실은
10년 미만의 아파트를 재건축의 용적률 논하는건 가치산정 불가
재건축 입주까지 20년이란 세월동안 어떻게 변할지 모릅니다.
지금 재건축 시행하는 단지들은 80년대초 단지들입니다.
80년대 후반단지는 10년이상
90년대 초반 단지들은 15년이상
90년대 후반 20년이상 걸리다는걸..

굳이 따져보자면....
마리나 3차가 1994년 동부 1999년 5년 차이입니다
마리나 1차 단독으로는 재건축 진행을 못할꺼라 봅니다. 왜냐면
1~2년 시간을 두고 3차까지 재건축을 진행시키기에 현실성이
없다는거죠 마지막 3차를 묶어서 동일하게 봐야 되므로
마리나 123 1994년과 동부 1999년는 5년차이로 보입니다.
5년차이에 3종과 준주거지.... 분명 동부가 가치가 더 있습니다.
1990년~2000까지 지은 아파트가 100만호 넘습니다...
10년후에 모두 재건축 글세요!!!! 흐름을 잘 읽어야 합니다....

설전에서 3종이 준주거지역으로 변경한 전례가 없다고... 증거를 보여라고 설전을 벌였는데...
변경 사례 있습니다 가능합니다.
....유력인사 땅 용도변경 수백억 차익 특혜의혹
....부산시, 올초 연산동 부지 2곳 변경 결정
....땅값 3~5배 뛰어… 시의회서도 '무사통과'
http://www.kookje.co.kr/news2006/asp/center.asp?gbn=v&code=0200&key=20070417.22001220746
1. 고위공무원쯤되고 시의회,구청, 부산시, 엄청난 빽이 있어야 합니다.(설례는 그러한 조건이 맞을 경우입니다.)
자신의 지위에 먹칠을 할만큼의 엄청난 금전적인 보상이 이루어져야 한번 배팅 해볼만한일....수백억의 이익..쯤

####### 불가능한 이유#######
1. 주택 3종주거 단지면 가능성은 그래도 50% 있습니다. 명목상 여러 이유가 존재..지역구 발전.. 상업시설유치..etc
2. 아파트 단지는 3종에서 준주거지 변경 부산에선 전례가 없습니다 불가능합니다.
1)선례를 남기면 90년대 3종지구 아파트 전부 변경 소송을 함 파장이 커짐
2)관련 공무원들..특혜의혹이 붉어짐....
10채나 1동을 전체 가지고 있으면 한번 해볼만한 일 고작 아파트 1~2채로 이익을 보자고 시도했다가
평생 걸어온 길에 먹칠을 할 바보는 없다는 겁니다.

정리하면...
마리나가 준주거지역으로 변경이 불가능한 이유는 3종아파트가 준주거지로 변경 성공할경우 90년대 타아파트들이 재건축진행을 위해
종변경을 시도할 껏이며 반려되면 법적 소송을 진행하겠죠...
여론은 특혜니.. 말이 많고 시끄럽고 엄청 파장이 커집니다
만약 시도했다 특혜논란으로 실패할 경우 아파트 자체가 매장당합니다. 자력으로 시도했다 반려될 경우 선례를 남기며 이미지만..다운
이래 저래 종 변경은 불가능합니다.
2종에서 3종은 왜 해주느냐.. 용적률이 Max60% 더 늘어남과
3종에서 준주거지 변경시 Max200% 의 차이
용적률은 돈이기 때문이죠...........

만덕주공:3종 1988년 299%-->269% 30%줄어듬 2007년 5월 만덕주공 조합- 현대산업개발(주) 본계약 결렬 안개속 진입됨
화명주공:3종 1981년 299.99-->279.1 시행사와 재시임.다시 진행중
삼익비치:2종 1980년 240% 301동리모델링 난항 재건축 계속 안개속
AID주공:3종 1974년 220% 달맞이 경관 문제로 난항을 격음
*엄궁주공: 3종 1985년 282.84% 롯데 재건축 진행상태
*삼익기존: 2종->3종 지체 1976년 289% 코오롱 재건축 진행상태
동래럭키:3종 1983년 정비구역지정만 해놓은 상태
망미주공:3종 1987년 정비구역미지정 대기상태
삼호가든:3종 1차1985 2차 1988년 정비구역미지정 대기상태
대우마리나 3종: 1차 1991년 2차 1992년 3차1994년 2009년 정비구역 지정 해당 사항없음
동부아파트 준주거지역 1999년

위의 자료는 뭘 보여주는 지 대략 짐작이 갈것입니다.
결론은 재건축의 용적률은 시간에 반비례합니다.
3종을 준주거지로 변경을 해줄경우 기본 400%만 받아도 시공사와 입주자 사이 표류하는 단지는 한군데도 없을 것입니다.
부산시에서는 아파트가 3종에서 준주거지로 변경 가능성은 1%입니다
기적이라고 말하는 1%입니다.
재건축아파트의 가치는 : 1.입지 - 2.용적률- 3.대지지분 입니다.
촌에 상업지역 100평 대지지분 << 강남 3종 10평 대지지분

마리나 거품논란.....
삼익**시리즈 재건축 아파트의 동일 용적률에 대지지분을 가진 아파트의 현재 가격을 비교해 보시면 답이 나옵니다.
삼호나 마리나가 거품이거나 아니면 저평가거나 or 삼익**시리즈의 아파트가 거품이거나 정상이거나...

재건축 추진중인 삼익시리즈의 가격에 한참 못미치는 가격입니다.
단지 재건축이란 이유만으로 ...
입지나 용적률 대지지분이 앞서는 삼호나 마리나가 재건축 꼬리표를
달면...분명 엄청난 가격을 보일겁니다.
삼익시리즈가 거품이 아니라면 마리나는 지금 상투가 아니란 얘기죠.

사람마다 보는 시각은 틀립니다.내가 옳을수도 있고 내가 틀릴수도
있습니다 판단은 개인
정보가 많은 사람이 앞서가는 정보화사회.......