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메이저 분양대행업체인 내외주건의 김신조 사장

2000년대 초반 주택시장 호황을 정확히 예측하고 공격적으로 대응해

분양대행업계의 큰손으로 부상한 인물이다.

수치에 기반한 섬세한 미래 예측과 호방한 성격,시원시원한 대인관계,한번 내뱉은 말에

책임을 지는 성격 등이 매력이다.
점심시간에 김사장과 마주앉았다.

부동산 시장을 어떻게 보느냐는 말부터 꺼냈다.

외환위기를 기회삼아 벌떡 일어선 진짜 전문가인 만큼 전망에 믿음이 가기 때문이다.


그런데 김사장은 뜬금없이 “요즘 대형 건설사 CEO들이 한번 들어오라는 말을 많이 한다”는 말부터 꺼냈다.지금은 내년 업무계획을 세우는 시즌.건설사들은 여기에 참고하기 위해 내로라하는 전문가들로부터 전망 보고서를 받는다.이 보고서들은 하나같이 비관일색이란다.그만 유일하게 호황에 대비하라는 보고서를 냈으니 CEO들이 이런 저런 이야기를 들어보고 싶은 것이다.




◆언제부터 다시 오를 것 같은지
-늦어도 2010년엔 오르지 않겠어요.외환위기 이후 만큼은 아니더라도 상당히 오를 수도 있을 거같은데


◆왜 다시 오르나요
-서울 주택공급이 내년부터 급격히 줄어요.최근 10년동안 매년 평균 6만가구가 입주했는데 내년엔 2만6000가구 밖에 안되요.2010년에 더 심해 2만4000가구 대로 떨어지지요.2006년이후 과도한 규제가 들어가면서 주택 착공이 올 스톱됐기 때문이지요.
착공에서 입주까지 보통 3년정도 걸리죠.그래서 2009년부터 입주량이 급락하는 겁니다.올해도 공급량이 아주 적었죠.2011년까지도 입주물량이 아주 적다고 봐야죠.
역사적으로 입주량이 적으면 가격은 올라갔어요.외환위기 이후 집값이 급등한 주요원인중 하나가 외환위기 기간동안 착공이 안돼 입주량이 적어서지요.이런 현상이 나타나는 건 서울의 주택보급률이 낮기 때문입니다.

특히 재건축 뉴타운 등으로 멸실이 대량으로 이뤄지면서 수급불균형 현상 심화시킬 수있어요.소형평형을 중심으로.


◆공급과잉으로 집값 상승은 끝났다는 주장도 있는데
-서울은 절대 공급과잉 아니죠.주택보급률이 아직 92%대죠.도쿄 같은 선진국 대도시 보급률이 120%대인 것과 비교하면 주택 아직 부족합니다.
게다가 요즘은 주택보급률이란 지표를 별로 사용하지 않아요.요즘은 인구 1000명당 주택수란 지표를 중시해요.가구를 기준으로 하는 주택 보급률은 1인가구 비혈연가구 증가 등 세대구성 변화 요인을 반영하기 못하기 때문이죠.
인구 1000명당 세대수를 보면 일본이 423명인데 우린 270세대 정도돼요.수도권은 250세대 정도.아직 한참 멀었죠.


◆2기 신도시 입주물량 풍부하잖아요.
-2기신도시중 서울 집값에 영향을 줄 수있는 곳은 판교 송파정도밖에 안되요.서울반경 40킬로 이외지역에선 서울 출퇴근 어렵죠.편도에 1시간 반씩 걸리는데다 기름같은 또 어떻고요.이런 곳의 미분양이 서울 집값에 영향을 주지는 않는다고 봐요.이런 곳에 신도시를 건설하는 것 자체가 문제죠.
판교같은 경우 내년 1만5700가구,2010년 1만4000가구 입주하는데 그리 많은 물량 아니죠.다만 판교 입주는 분당과 용인시장엔 악재로 작용할 겁니다.
그런데 웃기는 건 판교 공급을 청약가점제를 통해 감당도 할 수없는 사람들한테 했다는 겁니다.돈있는 사람들한테 분양했다면 지금같은 대량 미입주사태 우려가 있었을까요.
송파신도시는 아직 착공도 안됐어요.언제 입주할 수있을 지 몰라요.



◆인구가 곧 줄어들기 시작한다는데
-수도권의 인구감소는 아직 먼 이야기죠.나라 전체로 보면 10년뒤부터 인구가 줄지만 수도권만 놓고 보면 15-20년 뒤나 되어야 하죠.지방엔 지금도 인구가 줄고 있어요.지금 지방에 투자용으로 아파트 사는 사람은 제정신이 아니라고 봐야죠.


◆그래도 미국 경제가 나쁘면 집값 오르기 어렵지 않을까요.
-그건 그렇죠.집값은 경기가 좋거나 시장에 돈이 많이 풀렸을 때 오르죠.그런데 전세계 경기가 100년만의 최악이라면 시장에 아무리 돈이 풀려도 집값이 오르기 어렵죠.
인류는 언제나 위기를 극복해왔어요.미국 경제 회복될 거라고 봐요.지금 심장마비 상황인데 전기충격 가해서 심장을 뛰게하면 일단 급한 불은 끄는 셈이고.서서히 체력을 회복해가지 않을까요.
미국 경제 회복 불능으로 본다면 집 사지 마시고.


◆가계부채가 많아서 집을 살 수있는 사람이 많지 않을 것같은데
-그래서 외환위기 이후 같은 대폭등은 어렵다는 겁니다.다만 집값이 많이 떨어진데다 아직도 30-50대가 전체 인구에서 차지하는 비중이 두텁거든요.실제 요즘 일선 부동산중개업소엔 입질도 많습니다.더 떨어질 것이란 신문들 전망 때문에 선뜻 매입하지는 못하지만 기회만 엿보는 사람들이 많아요.주변을 한번 돌아보세요.집없는 사람 많아요.


◆어쨌든 부동산가격이 계속 떨어지는 것이 좋은 것만은 아닌데
-지금 신문에선 많이 떨어졌다고들 하는데 일률적으로 떨어진게 아니예요.재건축이 안되거나 재건축을 해도 별로 먹을 것이 없거나 가수요가 많이 몰린 곳들이 급락했어요.다른 곳들은 대부분 심각한 폭락 수준이 아니거든요.경매시장에서도 폭락 이야기가 나오지만 경매물건은 권리관계에 하자가 많아요.단순히 낙찰 가격만으로 따지면 안돼요.
아무튼 두고 보세요.2년쯤 뒤 누구 말이 맞는지.저는 무주택자라면 내년 상반기(2009년) 내집마련을 하는 것이 현명하다고 봅니다.



주택사업환경 분석 및 전망.ppt