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어느 전문가가 말했다. 부동산 시장 하반기부터 상승 한다고...

실제 하반기, 7.8월 두 달동안 시장은 하락의 가속도를 붙이고 있다.왜 전문가는 정말 오류의 전망을 하였을까? 나름 궁금하지만 이 부분을 정확히 맞춘다는 것은 사실 불가한 일이다.

현재 정부가 부동산 규제나 활성화 정책 중 미분양 해소에 대한 정책들을 내 놓고 있지만 시장의 반응은 더 차갑기만 하다. 왜 시장이 이렇게 온탕과 냉탕을 왔다같다 할까? 지역적으로 수 많은 호재에도 불구하고 가치는 점점 하락하는 것일까?

시장의 반등은 언제 어떻게 이루어 질 것인가?

수 많은 사람들의 궁금증이고 갈망하는 부분이다.

재테크에서 부동산,주식,펀드,채권등이 대 부분인 우리나라 사람들의 방법론에서 보면 아직 부동산이 차지하는 비율이 높은 이유는 그만큼 부동산이 준 메리트가 분명히 있다는 것을 반등하기도 한다. 평생 만져보지 못할 돈을 만들어 주는 부동산이 당연히 최고의 상품임은 틀림이 없다는 것이다.

그럼 하나하나 해석을 해 보자

1. 정부의 정책 실효성이 있을까?

이 문제에 대하여는 반대로 자신들의 가계 살림을 보면 된다. 국가의 상위 20%는 빚 없이 생활이 가능한 사람들이라고 한다. 최상위는 월수입이 수억원을 넘는 가정들이 수두룩 하지만 국민의 20%는 빚 없는 생활을 하면서 년봉이나 생활이 비교적 안정되어 있는 가계구조로 본다면, 반대로 하위 20%는 하루하루 끼니를 걱정할 정도로 어려운 사람들이다.

그렇다면 우리가 말하는 60%의 중산층 및 일반 서민들의 가계 구조는 어떠한가?

386이 대부분인 이 세대의 특징은 교육과 자산관리의 중심에 놓여 있다보니 비용측면에서는 가장 많은 돈의 지출과 집 장만에 가장 어렵고 힘든 과도기적 상황과, 욕심에 의한 투자 등 수 많은 부분에서 돈이라는 멍에와 싸우고 있는 사람들이 대다수다.

이 사람들이 수입이 갑자기 늘어나지 않는 한,부동산에 대한 욕망은 강하지만,추가지출을 할 수 없는 분들이다.그렇다면 정부의 정채그이 포커스가 어느부류가 미분양 해소를 시켜줄 것인가?

하위 20%중 소득이 조금씩 올라가는 분, 상위 20%의 가계중 임대나 장기투자의 목적으로 구입을 하는 사람들이 있을 수 있다. 이것의 크기는 결국 전체 시장의 규모와 대입해 본다면 작은 숫자다

즉 구입대기자 또는 투자자 < 시장의 미분먕 해소물량

대략 이러한 등식의 성립때문에 부동산 시장이 성장할 수 없는 것이다.

2. 서울 뉴타운,재개발

사실 이것은 정부가 방치한 부분이 가장 크다.서울시가 지분쪼개기에 대한 부분을 합법적 사항으로 인정하면서 쪼개기는 최고조에 이르렀다. 부동산들의 전쟁이라 할만큼,지분쪼개기의 열풍은 인 서울이라는 신조어를 만들면서 일본의 신도시를 빗대기도 하였다.

뉴타운,재개발의 시간적 투자 (투자에서 완공-자산가치 확보) 는 상당히 긴 시간이다.세상의 변화에 따라 돈을 벌던지 못 벌던지 할 것이다.어쩌면 대단한 리스크 사업이기도 하다.이해관계가 복잡한 만큼 이권의 싸움도 치열하고 비리도 많다.

서울을 서울답게 만드는 정책이 아닌 것이 바로 인 서울과 뉴타운,재개발의 결과이다. 훗날 우리 가 후손들에게 가치를 조명받는 일은 현재도 앞으로도 없을 것이다. 어쩌면 무식함의 극치에서 사는 우리들인지 모른다. 모든 시내에 콘크리트를 도배한 모습그들에게 보여줄 것이 아니라고 본다.

즉 서울뉴타운 및 재개발은 그 자리에 아파트의 재건축이 아니라,세련된 복합시설(공원,쇼핑,엔터테이먼트) 이 들어서야 그나마 가치를 발휘할 것이다. 작은 세대가 아닌 적어도 5천세대 이상의 규모가 되어야 하는데...

3. 지역별 호재가 시장을 반전 시킬까?

절대로 아니다 이다. 불가한 사항이 더 맞다라고 본다.이유는 간단하다.지역별 호재는 어느지역이나 있다.서울은 인 서울이 전체의 호재라고 한다. 지역은 신도시로서 경제자유구역으로 가능성과 방향을 가지고 부동산 투자를 한 상황이다. 즉 지역별 호재는 이렇게 해석하면 된다. 서울의 강남의 소비력과 지역별 소비력에서 보면 강남은 되는데 지역은 불가능 한 경우가 많다.

바로 그 이치다. 시장의 판을 아무리 잘 깔아 놓아도 소비력이 없이는 그 지역이 살아나지 않는다.울산과 거제도,군산등 산업군이 밀집해 있는 지역의 상권이 그런대로 버티는 이유는 바로 지역적으로 풀려지는돈과 그것을 소모하는 사람들이 있기 때문이다.

지역별 호재가 부동산 시장을 바꾼다는 것은 어렵다. 호재는 어디에도 있으니깐..

4. 몇개의 지역만 분석해 보자.

-. 송도: 개인적으로는 이제는 하락할 수 밖에 없다.오른다는 것은 기다리면 좋아지겠지 하는 막연한   생각 뿐이다. 경제 자유구역이 아니라 부동산 투기구역이 되었다. 내가 이렇게 말하는 이유는 단 한가지다. 게일사가 외자투자 유치를 하기로 한 금액과 외인기업의 투자가 워낙 지지부진 한데 이것을 만회하기 위한 수단으로 부동산을 지었다. 성공적으로 끝난 부동산 분양은 결국 거품을 양산하게 되었다. 송도는 되는데 경제자유구역인 청라는 왜  민분양이 날까? 송도가 더 좋아서? 그럴수도 있다.하지만 송도나 청라는 투자대비 가치를 찾을 수 없는 곳이 될 수 있다.

-. 광교: 광교는 분명 메리트가 있었다. 1000만원 이하의 분양가로는 어쩌면 광교에 대하여는 무조건 찌르자 라는 분위기지만 평당 1300만원대로 올라간 상황은 전부가 아닌 골라서 들어가는 사람들이 더 많을 것이라고 본다. 수원,화성 지역의 부자들의 잔치로 끝날 수 있는 곳이다.

-. 김포신도시 : 한강조망권의 아파트는 가치를 보겠지만 나머지 아파트들 역시 큰 메리트를 찾을 수 없을 것 같다. 왜 모두 비관적인 글을 쓰는가 하는 것은 현재 상황은 그렇다는 것을 강조하기도 하는 것이다. 한강신도시의 성공 요인도 역시 교통의 개선문제가 핵심이다. 이 문제를 극복하여야 만 미래가치를 조망받을 수 있다.

-. 상암동과 수색: 전문가가 이곳이 뜰 지역이라고 했다.수색은 상암동의 배후지역이다.하지만 대기업 직장인 대 부분은 이미 자신의 주거지역을 가지고있다. 기업의 이주가 주는 메리트가 분명 있지만 주거지를 모두 옮기는 행위는 전체 이동 직원의 10% 정도일 것이다. 이것이 대형호재인가 아닌가는 생각하여볼 일이다.

직원 10명중 1명이 상암동으로 이주를 한다고 보자. 상암동 총 회사 종업원수가 10만이라고 하면 1만명 정도의 인원이 어떻게든 상암지역에 자리를 잡을 것이다. 이중 오피스테링나 원룸등으로 약 1/3이 들어가고 나면 나머지 1/3 오피스텔을 임대하는 수준, 나머지는 아파트이다.

즉 매입 입주는 이 1/3 중에서도 다시 1/3일게고,(3000명수준),나머진는 임대로 살아갈 것이다.

수색지역의 재개발은 3단계로 나누어 지는데,경의선 역사가 지어지고 1차 재개발이 마무리 되면 지역 전체가 바뀌겠지만 문제는 3단계의 시기가 적어도 2020년 정도에나 마무리 될 것이다. 상암동과 수색의 후광 효과는 상암의 개발이 완료되는 시기나, 배후단지인 수색이 정비가 되는 2020년 으로 보면 확연히 달라진 지역의 이미지를 가질 수 있다.

-. 신도시로서의 실패가 예상되는 곳

검단 신도시와 동탄 신도시,화성신도시 이다.이 세곳은 투자의 타이밍은 물론 개발의 타이밍도 문제다.세 지역의 공통점은 수도권과 50km이상 떨어진 곳이며,교통,자족,모두 무리인 것이다.정부의 의지와 지역의 개발이 동시에 이루어지면 모를까, 현재 보아서는 요원한 지역이다.

-. 현정부에서 가능성 :남,북한강변 단독택지는 새컨드 하우스 용으로 각광을 받을 수 있다.

결론 : 당분간 전 지역의 부동산은 하락세를 지속할 것이다.개인적 판단으로는 2010년에 가서나 예상되는 부분이 있다.아픔도 크겠지만 방법이 없다. 돈이 돈을 버는 시대가 아니다.돈과 행운이 함께 하여야 만 된다.

행운을 만드는 여신  "니케"는 어느지역을 손들어 줄 것인지, 시장의 반응보다 더 궁금해진다.

2편예고 : 1기 신도시 분석