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지금 개별난방 추진이 시급한가?

이 문제는 잠시 접어두고...
먼저 일전에 실시한 리모델링설문조사에 대하여 생각해보자.

이 설문조사에서는 찬성율이 생각만큼 크게 나오지 않았다.

그 이유는 설문조사를 실시하기전에 입주민들에게 리모델링의 개념에 대하여 보다 자세하고 충분한 정보를 제공했어야 함에도 그러하지 못하였고(별도의 설명자료 정도는 제공되어야 한다고본다.)

또한 이주기간과 세입자문제, 금융비용 조달방안, 아파트 가치증대 등 리모델링 추진에 따른 구체적인 미래 청사진이 제시되지 않은점,

이런 상황에서 경비원들을 통하여 형식적인 조사를 한것때문이라고 본다.
-경비원들이 실직등을 우려하여 설문조사시 적극적으로 부정적인 의견을 부추기는 행태가 있었음.
(이런 상태에서도 58%가 나왔다면 적게 나온것은 아니라고본다.)
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⊙ 리모델링 추진 참고사항 ⊙

■ 주택법 시행령(제37조) 개정안에 따르면 아파트 '사용 검사'를 받은 후 15년이 경과된 경우에 리모델링을 할 수 있다.

■ 주택법(42조)에는 조합이나 소유자(주민) 전원의 동의를 얻은 입주자대표회의가 시장·군수·구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있도록 규정하고 있다.
하지만 소유자 전원의 동의를 받는 것은 현실적으로 거의 불가능해 조합이 리모델링을 추진하는 실질적인 주체가 될 전망이다.
먼저 조합 설립을 위해서는 전체 소유자 3분의 2 이상의 동의가 필요하다.

이후 실질적인 사업을 추진하기위해서 일반 주택사업의 사업승인과 비슷한 개념인 '행위 허가' 신청을 하려면 조합설립 변경이 필요한데, 이를 위해서는 소유자 5분의 4 이상 동의와 동별 3분의 2 이상 동의가 동시에 이뤄져야 한다.
(물론 전체단지가 아닌 일부 개별동으로도 추진이 가능하지만 전체적인 조화와 시너지효과를 위해서는 바람직하지 않다고 본다)

■ 리모델링 증축 범위는 주택법 시행령(제4조의2)에 '세대 주거전용면적의 10분의3(30%) 이내'로 정해져 있다.
또 계단, 엘리베이터, 1층 로비 라운지 등의 공용부분은 증축면적에서 제외된다.
따라서 1층에 필로티(기둥 구조물)를 만들 경우에는 1개 층을 증축할 수도 있다. 대부분 이렇게 하여 주차장공간을 확대한다.
또한 건축심의 과정에서 용적률이나 층수 제한 등에 대해 일부 완화를 받을 수도 있다.

■ 공사비는 평당 300만원 정도
단 '평당'의 개념은 '계약 면적' 기준이다.

즉 일반적인 평형으로 사용하는 '공급 면적'(전용면적+공용면적)에 지하주차장등의 기타공용 면적을 더한 계약면적당 300만원이 든다는 의미다.

예를 들어 현재 30평형대 아파트를 리모델링해 40평형대로 늘렸지만 지하주차장등을 포함한 계약 면적이 50평형일 경우 리모델링 공사비는 총 1억5000만원(50평X300만원)이 된다.

■ 리모델링도 재건축처럼 안전진단을 받아야 하지만 성격이 크게 다르다.

재건축에서 안전진단은 사업의 추진 여부를 결정하는 핵심 절차다.

실제 서울 강남의 대치동 은마아파트나 잠실동 주공5단지처럼 안전진단을 통과하지 못해 재건축을 못하고 있는 단지들이 수두룩하다.

하지만 리모델링에서 안전진단은 공사를 할 때 무너질 위험은 없는 지 주요 구조부를 점검하는 수준이어서 통과되지 않는 경우는 드물다.

■ 공사기간은 재건축의 절반리모델링 공사 기간은 1년6개월∼2년 정도로 재건축(3년∼3년6개월)의 절반 수준이다.

개발부담금이나 개발이익환수제 등 재건축에 적용되는 각종 규제도 피할 수 있는 것도 장점이다.
조합 설립도 주민 3분의 2 동의로 가능해 재건축(5분의 4 동의)보다 덜 까다롭다.

■ 부가가치 상승
지하 공간이나 1층 필로티부분에 주민회의실, 독서실, 헬스클럽 등 각종 편의시설을 마련하여 부가가치 상승

■ 이주비 등 금융비용 조달
조합과 시공사의 보증으로 금융기관에 집단대출을 받을수가 있다.
공사기간동안 이주해서 살아야할 전세금정도만 받은 다음에 공사완료후에는 그 전세금을 빼서 시공비를 납부하고 입주하면 될 것임.

또는
시공사에서 (조합과 결정하여) 무이자 대출을 해주기도 한다.
엄밀히 말하면 결국 이자가 공사비용에 포함되는 셈.

공사가 시작되는 시점에서 집담보 대출이 아니고
완공후 입주할 수 있는 입주권을 담보로 대출을 받게 되는것이며,

그러므로 기존에 대출을 안고 계신분도 사실상 공사비에 대한 부분은 걱정하지 않아도 된다.

다만 준공후 공사비 만큼의 이자비용을 부담한다고 생각하면 됨.

그리고 리모델링을 추진하면 당연히 개별난방으로 설계가 될것이며, 기존의 지하 보일러실은 개조되어 주민편의시설이나 주차장 공간으로 재 활용될것임.

⊙ 향후 나아갈 길 ⊙

1. 일단 전체 소유자 3분의2의 동의를 얻어서 리모델링 조합을 설립하는것이 최우선이라 생각합니다.

2. 그 다음 시공사를 선정하고,

3. 그에 따른 세부 사업계획서를 작성하여 순서대로 진행하면됨.