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잠실, 급매 중심 매수 고려할 만
입주물량 많아 시세 거의 바닥권





엘스(옛 주공1단지),
리센츠(옛 주공2단지),
파크리오(옛 시영).
최근 서울 송파구 잠실 일대에서 지난 7월 이후 입주한 재건축 단지들이다. 모두 18000가구가 넘는 초대형 단지로, 이미 지난해 이전에 입주한 트리지움(옛 주공3단지)·레이크팰리스(옛 주공4단지)와 함께 잠실을 ‘신 강남’으로 탈바꿈시키고 있는 주인공들이다.

잠실을 최신식 고층 아파트촌으로 옷을 갈아 입게 한 장본인이지만 요즘 이들 아파트 어깨가 축 쳐졌다. 글로벌 경제위기로 부동산시장이 위축된 가운데 대규모 물량이 한꺼번에 입주하면서 아파트값이 몇 달째 내림세다. 전셋값도 약세다.

시장 침체, 금리 상승 등의 여파로 매수심리가 좀처럼 살아나지 않고 있지만 전문가들은 바로 이때가 ‘신 강남’ 입성의 좋은 기회로 본다.

잠실늘푸른공인(421-6100)사장은 “주변에 제2롯데월드 등 개발 호재도 풍부해 시장 상황이 나아지면 아파트값 하락세도 멈출 것”이라며 “입주 단지 급매물을 중심으로 매수를 고려해 볼 만하다”고 말했다.


◇입지는 엘스·리센츠, 쾌적성은 파크리오=새로 입주한 세 단지 가운데 엘스·리센츠는 입지여건에서, 파크리오는 규모와 쾌적성 면에서 우위를 보인다.

엘스·리센츠는 지하철 2호선 신천역을 가운데 두고 서로 마주하고 있어 입지 여건에선 큰 차이가 없다.
롯데마트·롯데백화점이 단지 앞에 있고, 신천역을 걸어서 이용할 수 있다. 다만 단지 규모가 워낙 크다 보니 신천역 반대편에 있는 아파트에선 지하철역까지 걸어서 10여 분이 넘게 걸린다. 엘스에선 2호선 종합운동장역, 리센츠에선 2호선 잠실역도 이용할 수 있다.

두 단지 모두 뒤쪽으로는 한강 시민공원을 끼고 있어 편리하게 이용할 수 있다. 한강변에 있는 아파트 일부 가구에선 한강 조망도 가능하다. 다만 올림픽대로가 바로 앞에 있어 소음이 다소 들릴 것 같다.

엘스는 단지 녹지공간이 1만1000㎡에 달한다. 주택형은 84·109·149㎡가 있다. 109㎡는 A~C타입 등 3가지 형태다. 149㎡는 4베이(전면에 ‘방·방·거실·방’ 배치)로 방이 4개다. 나머지 주택형은 모두 3베이(전면에 ‘방·거실·방’ 배치)에 방이 3개다.

리센츠는 주택형이 좀 더 다양하다. 재건축 규제의 산물인 초소형 아파트(39㎡)를 비롯해 79·109·125·158㎡가 있다. 109㎡는 3베이에 방이 3개다. 발코니는 전면에 2개, 후면과 측면에 각각 1개가 있다. 125·158㎡는 4베이 구조를 갖췄다.

파크리오는 올림픽공원을 내 집 마당처럼 이용할 수 있다. 아파트 입구에서 왕복 6차선 도로 하나만 건너면 바로 올림픽공원이다. 단지 내 녹지율도 40%에 달한다. 교통여건도 나쁘지 않다. 2호선 성내역이 단지 내 상가와 맞닿아 있고, 8호선 몽촌토성역은 걸어서 10여 분 거리에 있다.

주택형은 53·87·109·110·149·171㎡ 등 6가지가 있다. 각 주택형 별로 3~4개의 타입이 있어 타입별 장·단점을 꼼꼼히 확인해야 한다. 109㎡ A타입과 110·149·171㎡는 판상형으로, 나머지 주택형은 모두 타워형으로 지어졌다.






강남ㆍ서초 능가하는 일급주거지 부상 중


◇급매물 잡아 볼까=9월 말부터 입주가 시작된 엘스 109㎡ 급매물 시세는 현재 8억원 선이다. 올해 초 매도 호가가 10억원이던 것에 비하면 2억원 가량 빠진 셈이다. 148㎡ 급매물 역시 올해 초보다 2억~3억원 빠진 13억원 선에 나와 있다.

지난해 이후 부동산시장이 냉각되고 있는 가운데 7월 리센츠를 시작으로 8월 파크리오, 9월 엘스가 잇따라 입주한 때문이다. 엘스 인근 한 부동산중개업소 관계자는 “급매물을 중심으로 거래가 간간히 이뤄지긴 하지만 넘쳐나는 매물을 다 소화하기엔 역부족”이라며 “전세 물량까지 넘쳐 집주인들은 발만 동동 구른다”고 전했다.

리센츠도 비슷한 수준에서 매매가가 형성돼 있다. 파크리오 109㎡ 급매물은 7억5000만원 선에서 나온다. 단지 규모가 엘스·리센츠에 비해 크다 보니 매물도 많아서다. 입지여건이 다소 떨어진다는 평도 나온다. 파크리오 149㎡는 12억5000만원 정도면 살 수 있다.

늘푸른공인(421-6100)사장은 “층·향·동 등 마음에 드는 물건을 골라 살 수 있는 만큼 늦기 전에 급매물 위주로 공략해보는 것도 나쁘지 않아 보인다”며 “다만 기존 집이 잘 팔리지 않고, 대출 금리가 오름세여서 대출 의존도를 줄이는 등 자금 조달 계획을 확실히 세운 뒤 접근해야 한다”고 조언했다.

◇강남권 시장 이끌 수 있을까=송파구 집값은 강남권에서 낮은 편이다. 비슷한 99㎡대에서 같은 재건축단지인 강남구 도곡동 도곡렉슬과 서초구 반포주공3단지에 비해 2~4억원 정도 싸다. 강남·서초구와 비교해 도시 형성과 재건축이 늦었고, 교육여건이 떨어진다는 인식 때문이다.

하지만 개발 여지가 많지 않은 강남·서초구에 비해 송파구엔 개발 재료가 풍부해 향후 집값에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 전문가들은 내다본다. 인근에 송파신도시와 거여·마천뉴타운이 개발 중이다. 잠실주공5단지를 비롯해 2만여 가구 정도가 재건축을 추진 중이고, 문정동 일대엔 132만㎡ 규모의 법조타운이 들어선다.

최근엔 112층짜리 제2롯데월드 건립이 확정됐다. 제2롯데월드가 들어서면 잠실이 강남권 중심 상업지역으로 자리 잡을 것으로 전문가들은 내다본다.

늘푸른공인(421-6100) 사장은 “잠실주공 단지들의 입주는 잠실 일대 개발의 첫걸음인 셈”이라며 “그 동안 많이 오르기도 했지만 개발 바람을 타고 올라갈 여지가 아직 남아 있다”고 말했다.

문제는 교통이다. 재건축 단지들이 입주를 마치면 자동차 수가 이전보다 30% 이상 늘어날 것으로 예상된다. 송파구청 관계자는 “기존 교통망이 어느 정도는 흡수할 수 있겠지만 당분간 교통난이 불가피해 보인다”며 “송파신도시, 거여·마천뉴타운 등이 개발 중인 만큼 도로 확장 등 교통 대책을 세울 것”이라고 말했다.


*** 투자팁 ***

"새 아파트 싸게 세들려면 잠실에 가라"
1만8000여 가구 잇단 입주 로열층도 골라가면 계약

“가을 이사철, 매물품귀요? 그런 거 없습니다. 전세 물건 많으니 언제든 나와서 직접 둘러보세요. 전셋값도 저렴한 편입니다. 학군도 좋고 학원도 많아 중·고생 자녀를 둔 가정이라면 시세보다 싸게 강남권에 입성할 수 있는 좋은 기회에요.” (잠실 리센츠 인근의 한 부동산중개업소 관계자)

엘스·파크리오·리센츠 1만8105가구가 한꺼번에 집들이를 하면서 일대 전셋값도 맥을 못 춘다. 전세 물건은 쌓이는 데 전세 수요는 많지 않다. 잠실동 P공인 관계자는 “대규모 물량이 한꺼번에 입주한 데다 부동산시장 침체로 매매 거래가 뚝 끊기다시피 하자 전세시장도 덩달아 침체하고 있다”고 전했다.

때문에 가을 이사철이지만 전셋값은 오히려 내린다. 리센츠와 엘스 99㎡대는 한 달 전보다 1000만원 정도 내려 2억4000만~2억5000만원 선이다. 리센츠·엘스 66㎡대는 2억3000만원 선이고, 132㎡대는 3억5000만원 정도면 구할 수 있다. 두리공인 관계자는 “잠실 재건축단지 중 가장 먼저 입주한 리센츠는 어느 정도 전세 물건이 소진됐지만 10월 중순 본격적인 입주를 시작한 엘스는 얼마든지 입지·층·향 등을 골라 계약할 수 있다”고 전했다.

평면이나 마감재, 옵션 면에선 리센츠보다 엘스가 낫다는 평가다. 엘스는 특히 강화마루 등 여러 옵션이 기본적으로 시공됐지만, 리센츠는 계약자 선택 품목이 많아 사양이 다소 떨어진다는 평가를 받고 있다.

전셋값이 다소 부족한 수요자는 파크리오를 눈 여겨 볼 만하다. 파크리오 99㎡대 전셋값은 2억원대 초반으로 리센츠·엘스에 비해 3000만원 정도 싼 편이다. 입지여건에서 이들 아파트에 다소 밀린다는 평가 때문이다. 그러나 지하철역이 가깝고, 대규모 녹지시설(올림픽공원)을 끼고 있어 큰 불편은 없다는 게 중개업소들의 설명이다.

새 아파트 전세 물건이 쏟아지면서 주공5단지 등 주변 단지 전셋값도 약세다. 지난해 입주한 트리지움(옛 주공3단지)이나 레이크팰리스(옛 주공4단지)는 아직 입주 2년이 안돼 전셋값 변동이 거의 없지만, 주공5단지에선 전셋값이 떨어져 역(逆) 전세난까지 벌어진다.

주공5단지 112㎡는 전셋값은 1년 전만 해도 2억원 정도였으나 지금은 1억6000만~1억8000만원 정도다. 115·119㎡ 전셋값도 1년 전보다 3000만~4000만원 정도 내려 1억7000만~2억원 선이다.

전셋값이 싸다고 무턱대고 들어가는 건 곤란하다. 2년 뒤 새로 임대차계약을 할 때의 전셋값도 고려해야 한다. 99㎡대의 경우 지금은 새 아파트 입주가 몰리면서 시세보다 1억원 정도 싸게 들어갈 수 있지만, 2년 뒤엔 전셋값을 크게 올려줘야 하는 경우가 생길 수 있다. 한 중개업소 관계자는 “입주 시기가 비슷한 만큼 임대차 재계약 시기도 같아져 전셋값이 갑자기 폭등하진 않겠지만 그래도 어느 정도의 상승은 감안해야 한다”고 말했다.