부동산 정보포털에서 거래포털로!

최근 정부는 경기부양종합대책의 하나로 재건축 규제완화를 발표했습니다.
그러나 정부에서 발표한 정책은 서울시의 입장과 다소 차이가 있어 보입니다.
그것과 관련하여 부족한 소견을 올리오니 참고가 되었으면 합니다.

첫번째 소형평형의무비율 문제입니다.
정부는 60제곱미터 이하 20% 의무규정은 지자체에 위임하고 85제곱미터 이하 60%로 규정을 완화했는데,그 목적이 중층재건축의 경우 조합원들이 기존 평형보다 면적을 줄여서 가야하기 때문에 이를 해소하여 재건축 활성화를 도모하고,
재건축의 사업성도 개선하자는 취지인거 같습니다. 그와 관련하여 몇가지 의견을 적어 봅니다.

하나. 언론에서는 소형평형의무비율 완화를 설명하면서 대치동 은마아파트를 예로 들었습니다.
물론 대치 은마가 중층재건축의 대표단지이고 강남재건축아파트의 상징이며, 이번 규제완화로 직접적인 혜택을 받는 것은 사실입니다.
그러나 대치 은마외에 서울의 중층재건축단지는 중대형평형으로 구성되어 있는 단지가 많습니다.
압구정 현대, 서초 한신, 청담 한양, 잠실 장미 등 85제곱미터가 넘는 평형이 주를 이루는 단지들이 많지요.
따라서 위와 같이 규정을 완화해도 평형을 줄여가야 하는 단지가 여전히 많습니다.
이들 아파트는 대부분 한강변을 따라 형성된 대규모 단지들입니다.
오세훈시장 말처럼 한강의 아름다움을 살리지 못하는 성냥갑같은 답답한 건축물들이죠.
이들 아파트는 리모델링보다는 재건축을 통해 주민의 주거만족개선과 서울의 한강라인을 멋지게 디자인하는데 꼭 필요하다고 생각합니다.
이들 단지가 재건축을 하기 위해 필요한 것은 간단합니다.
현재 살고있는 평형과 최소한 같거나 조금이라도 넓힐 수 있어야 주민동의를 이끌어 낼 수 있습니다.
중층재건축 단지는 기존 용적률이 높아 용적률을 완화해준다 하더라도 일반분양이 많지 않습니다.
따라서 추가부담금 등 경제적인 문제가 생기지만 그것은 그 다음 문제지요.
제안컨데, 중층재건축의 경우 기존 용적률 때문에 1대1 재건축이 많고, 따라서 주민들이 현재 평형 이상으로 재건축후 입주하려면
소형평형의무비율을 적용하지 말아야 합니다. 그렇다면 주민들은 당연히 재건축을 추진하려고 할 겁니다.

둘. 60제곱미터 이하 20% 의무규정 폐지와 관련하여 제 소견입니다.
60제곱미터 이하는 신혼부부, 독신자, 노인부부, 소가족단위 등 다양한 계층의 수요가 있는 평형입니다.
그런데 이번 대책으로 이러한 소형평형을 의무적으로 짓지 않아도 됨에 따라 공급이 부족해 질 것은 뻔한 사실입니다.
물론 소득수준향상과 주거환경욕구의 증가로 중대형에 대한 수요가 늘어나고 있는 것은 사실이지만 위와 같은 계층의 수요도 중요하다고 생각합니다.
제안컨데, 용적률 증가로 일반분양이 가능한 단지는 일반분양물량에 한하여 2:4:4의 종전 소형평형의무비율을 유지하는 것이 필요하다고 생각합니다.
그렇게 되면 조합원들은 현재 평형이상으로 입주가 가능하고 일반분양에서 소형평형 공급이 가능하리라 생각합니다.

두번째 용적률 완화 문제입니다.
저는 서울시의 인센티브방식 용적률 완화 방안에 대해 찬성합니다.
일률적인 용적률 완화는 도시의 디자인이나 주거환경개선에도 도움이 못 됩니다.
따라서 서울시에서 제안하는 디자인, 친환경, 에너지절약형 아파트에 대한 용적률 인센티브 부여방식이 맞다고 생각합니다.
다만 도심공급확대 측면을 고려하여 인센티브율을 좀더 높이는 방안으로 추진하면 어떨까 생각합니다.
제안컨데, 우수디자인 +20%, 친환경 +10%, 에너지절약형 +10% 하면 총 40%가 늘어날 수 있으므로 정부의 공급증대와 서울시 목적이 부합하지 않을까 생각합니다.

세번째 임대주택건설 문제입니다.
서울시의 장기전세주택(시프트)은 우리나라 주거문화를 바꾸는데 좋은 아이디어라고 생각합니다.
이는 임대주택에 대한 인식을 바꾸어 저소득층 뿐만아니라 다양한 계층의 관심을 끌고 있습니다.
입지여건도 좋고 과거의 소형평형 중심에서 중대형평형에 대한 공급도 점차 늘어나 주택을 소유목적이 아닌 주거목적으로 하는 다양한 계층의 인기를 끄는 것 같습니다.
필요한 곳에 임대주택의 적정한 공급은 필요합니다. 따라서 용적률 증가의 일정 부분을 시프트로 공급한다면 좋겠지요.
다만 그 용적률의 증가에 있어서 재건축 주민의 노력과 비용으로 용적률이 증가된 부분은 재건축 주민에게 혜택이 돌아가야 한다고 생각합니다.
예를 들어 기부채납, 우수디자인을 위해 높은 설계비용과 건축비용 부담, 친환경/에너지 절약형 아파트를 위해 노력하는 부분들을 통해 부여된 인센티브 용적률은 임대주택이 아닌 재건축 주민에게 돌아가야 한다고 생각합니다.
인센티브를 통해 받은 용적률의 일부도 임대주택으로 지으면 재건축 주민에게는 이중 비용부담이 되지 않겠습니까.
제안컨데, 기존 용적률에서 서울시 조례를 통해 정해놓은 용적률(계획용적률)까지 증가하는 부분에 대해서는 일정부분 임대주택을 건설하고 인센티브를 통해 부여된 용적률은 임대주택건설 의무를 지우지 않는게 어떨까요.
예를 들어 3종 주거지역의 어떤 단지가 기존용적률이 190%, 계획용적률이 250%라면 60%의 일정부분에 대해 임대주택건설 의무를 부담하는 방법은 어떨지 제안해 봅니다.

마지막으로 층수제한에 대한 문제입니다.
층수제한은 건축물의 디자인 및 주거쾌적성과 밀접한 관계가 있습니다.
층수를 제한하면 개성있는 다양한 아이디어가 설계에 반영될 수 없고, 건폐율도 높아져 주거쾌적성마저 떨어집니다.
서울시에서도 점차 층수에 대한 규제는 완화하는 것으로 알고 있습니다.

부동산과 관련한 일에 종사하면서 경험적으로 얻은 제 짧은 소견을 적었습니다.
건축물은 한번 지으면 반세기 이상을 그 자리에 같은 모양으로 서 있습니다.
가장 안타까운 것은 재건축 대책이 늘 가격의 중심에서 움직이는 모습입니다.
주거복지개선, 불합리한 규제 완화라는 측면에서 정책의 접근이 이뤄졌으면 합니다.
아름다운 서울, 멋있는 서울을 여러나라의 사람들과 후세에게 보여줄 수 있도록 다양하고 적극적인 정책이 나왔으면 합니다.
끝까지 제 글을 읽어 주셔서 고맙습니다.