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[스크랩] [르포 : 상계동 현장취재] 소형의 반란?… 상계동 아파트값 강세

- 상계동 부동산 시장…매도자 우위 시대
- 창동기지이전ㆍ저평가 심리로 상승세

#1. “두번이나 퇴짜 맞고 집을 산 사람이 있을 정도로 매도자 우위입니다”
상계동에서 중개업을 하고 있는 A씨는 최근 힘든 거래를 성사시켰다. 계약이 되려는 순간 집주인이 마음을 바꿔 가격을 올린 게 두 차례. 세번째 집에서 겨우 거래가 된 것이다. A씨는 요즘 같은 때에는 중개업이 쉽지 않다고 말했다. 팔 매물도 없을 뿐더러 흥정 자체가 되지 않는 다는 것. 오죽하면 300만원도 안되는 가격차이를 극복하지 못해 계약 마지막 단계까지 갔다가 취소된 적도 있다고 한다.

#2. “요즘 부동산 시장에서 중소형이 중대형보다 더 잘나갑니다. 중대형은 세금문제도 있고 대출규제로 매수가 잘 안 붙지만 중소형은 수요가 꾸준합니다” 중계동의 한 공인중개사는 2006년 가을부터 노원구의 부동산 시장의 표정도 달라졌다고 한다. 중소형 아파트가 중대형보다 대접받고 있다는 것. 실제로 33ㆍ66㎡대가 가격상승 면에서나 거래 면에서나 99㎡대 이상 중대형을 앞지른다.

상계동 주택시장이 최근 들어 때아닌 관심을 받고 있다. 대선 이후 서울 주택시장이 전반적인 보합세를 유지하고 있는데 반해 상계동은 지속적인 상승세가 이어지고 있다.

소형아파트값이 올해 초에 비해 1000~2000만원씩 오른 것은 예삿일이다. 노원구 전반에 걸친 개발 호재가 가시화되고 최근 들어 나타나고 있는 중소형 아파트값 약진 현상을 동반한 상승세다.

상황이 이렇게 되자 오히려 시장에 매물도 많지 않다. 상계동의 한 공인중개사는 “앞으로 아파트값이 더 오를 것이라는 집주인들의 기대로 매물을 거둬들이거나 호가를 높이는 일이 다반사다”고 전했다. 즉 사려는 사람은 있지만 팔려는 사람이 없어 이 같은 현상이 일어나는 것이다.

상계동 L공인 관계자는 “우리가 주로 거래하는 아파트 단지가 1000여 가구 되지만 66㎡대 소형아파트 매물은 현재 단 한 건도 없다. 그나마 설 이전까지는 1~2개씩 나와있었는데 지금은 전혀 찾을 수 없다”고 말했다.

좌: 한 아파트 단지 앞 '창동차량기지 이전' 플랜카드, 우: 노원역 사거리 롯데백화점

◆ 상계동 왜 오르냐?= 노원구에서는 누구를 만나도 ‘저평가’라는 말을 쉽게 들을 수 있다. 노원구가 다른 지역보다 아파트값이 너무 낮다는 지적이다. 18일 부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)에 따르면 노원구 평균 3.3㎡당 아파트값은 1071만원으로 서울시 평균 1794만원에 비하면 723만원 낮다.

이 중 상계동은 1월 3.3㎡당 시세가 994만원으로 인근 공릉동(1031), 월계동(1025), 중계동(1191), 하계동(1206) 보다 낮다. 소형아파트 분포가 많아 상대적으로 아파트값 상승세가 둔감했던 것이다. 하지만 최근 들어 소형아파트 강세현상이 나타나자 노원역 주변 주공아파트가 3.3㎡당 1000만원을 돌파하기 시작한 것이다.


상계동에 영향을 미치는 주요 호재로는 창동차량기지 및 도봉면허시험장 이전 계획을 꼽을 수 있다. 창동차량기지 및 도봉면허시험장 부지는 총 24만8000㎡(7만5000평)으로 이곳에 문화, 체육시설, 호텔, 공항터미널, 국제비즈니스센터 등이 들어선다.


또 상계신시가지가 80년대 후반 조성된만큼 향후 재건축 기대감도 일부 녹아 있다. 중개업소에서는 “앞으로 개발될 것을 생각해 아들 주려고 사놓는다”라는 손님도 심심치 않게 만날 수 있었다.


◆노원역 주변 학원가(강남 대치동에 이은 서울 제2의 학원가)

노원역 주변으로 상권이 점차 커지면서 학원가가 새롭게 형성되는 것도 교육특구의 수혜를 받고 있다.
은행사거리는 역에서 다소 떨어져 있어 도봉이나 인근 강북지역의 학생들을 겨냥해 노원역 4거리에 학원이 하나둘 씩 생겨나고 있는 추세다.

강북 메가스터디가 노원역 4거리 교보빌딩 인근에 자리잡은 것도 그 예이다.(올해 대학입시의 전설 신화 대성학원 입성)

<세계일보 보도,, 서울 제2의 학원가(상계동)>

도봉구는 쌍문역 일대를
강남구 대치동, 노원구 노원역 4거리에 이은
서울의 ‘제3 학원가’로 만든다는 구상아래 유명 학원 유치 전략을
수립 중이다.

(한국경제,,,)

<중략>
상계 뉴타운지구에서 남서쪽으로 약 2 키로미터 떨어진 상계를 중심으로 강남구 대치동에 버금가는 학원가가 밀집해 있어 교육 여건도 좋은편이다 상계동,, <중략>



◆ 상계동의 힘 ‘소형’ 얼마나 올랐나 = 상계동이 주목 받는 이유는 아이러니하게도 과거 주목을 받지 못했던 이유와 일맥상통하다. 바로 소형아파트 밀집지역이라는 것 때문이다.

연초대비 매매가 상승률을 보면 노원구 상승세를 견인한 아파트는 66㎡ 미만의 소형이다. 소형아파트는 올해 초부터 현재까지 5 .36% 올라 가장 큰 폭 상승을 보였으며 이?66㎡대 아파트가 강세다. 66㎡대는 2.60% 올랐다.

99㎡대, 132㎡대, 165㎡ 이상 아파트값은 각각 0.53 %, 0.07%, 0.07% 올라 아파트 면적이 넓을수록 상승폭은 낮다.

서울시 평균 역시 아파트 면적이 좁을수록 상승폭은 크지만 중대형과 오름폭의 차이가 크지 않다는 것. 서울의 경우 가장 많이 오른 66㎡ 미만(0.89%)과 오름폭이 가장 낮은 165㎡ 이상(0.2%)과 차이는 0.69%P로 노원구(5.29%P)처럼 크지 않다.

노원역 주변 6단지는 56㎡(17평형)의 시세는 올 초만 하더라도 1억3500만~1억7000만원이었다. 하지만 최근에는 1억9000만~2억원 선에서 부르고 있다. 두 달여 사이 평균 4250만원 올라 상승률로 치자면 27.87% 상승이다. 79㎡(24평형)는 올 초 2억1500만~2억7000만원에서 16일 현재 2억6000만~3억원으로 3750만원 올랐다.

중계동 역시 소형이 더 올랐다. 중계동 상아 63㎥ 1억7000만~1억8000만원으로 지난해 말 1억6000만~1억8000만원보다 평균 500만원 상승한 반면 대형인 132㎥는 5억5000만~6억원으로 지난해 연말 5억5000만~6억1000만원에 비해 500만원 하락했다.

중계동 B공인 관계자는 “소형에서부터 대형까지 거래동향을 살펴보면 2006년 이후 부쩍 중소형 아파트의 상승세가 두드러졌다. 중소형은 매도자 우위로 중대형은 매수자 우위로 시장이 이원화되는 분위기이다”라고 말했다.

중대형이상은 대출규제라든지 세금에 영향을 받아 현재 관망세를 보이는 경향이 크다. 하지만 중소형은 전세가가 매매가의 60~70%로 타 지역에 비해 높은 편인 점을 감안하면 전세 대신 매입으로 방향을 바꾸는 수요자들도 중소형 강세의 이유다.

◆ 노원구 ‘언제’부터 올랐나= 노원구 주택시장은 2006년 가을 폭등기 이후 더 빛을 발했다. 실주요자 위주로 시장이 재편되면서 상대적으로 아파트값이 낮았던 탓에 수요가 몰린 것. 특히 노원구에서 교육특구, 창동차량기지 이전 등의 계획이 발표되자 잠자고 있던 투자심리까지 살아났다.

아파트 매매가 상승률을 보면 2006년 가을 이전에는 서울 평균 상승률을 밑돌았던 집값이 이후에는 서울 평균을 웃돌았다.

2005년 당시에는 8.31대책 이후 양도세를 줄이기 위한 다주택자들이 중소형 아파트 위주로 정리를 하는 바람에 노원구 상승세가 서울 평균보다 낮았던 것이다.

하지만 그 이후 상황은 달라졌다. 특히 대선 이후 서울 전체로 보자면 아파트값이 관망세이지만 노원구는 지금까지 상승세를 이어가고 있다. 노원구는 연초대비 1.53% 올라 서울 내에서 가장 큰 폭 올랐다.

◆ 상계동 개발의 역사= 상계동은 1980년도 500만호 주택건설계획에 발맞춰 조성된 아파트촌이다. 1984년 12월 임대주책건설촉진법을 재정하여 임대주택건설의 발전기틀을 마련했고 대단위주거단지 개발에 있어서 직주근접형 신시가지개발을 시도 했다. 주요 사업으로 상계 신시가지를 비롯해 과천, 목동, 86아시아 선수촌, 88올림픽 선수촌 건설 등이 있다.

당시 상계신시가지 건설은 일산신도시와 함께 유일한 한강 이북의 계획된 주거단지라 할 수 있다. 1989년 주택공사가 발표한 보고서에 따르면 상계신시가지는 목동, 잠실, 과천 단지보다 30대 거주인구가 많은 비중을 차지했다. (당시 조사에서 18지구의 경우 30대가 70%)

스**뱅크 조민이 연구원