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전 우장산힐스테이트 살고 이사온지 얼마안되는데요..
저두 롯데케슬과우장산힐스테이트사이에서 무지 고민했는데
아래 펀글을 읽고 H로 선택하였습니다. 우선 얼마 살진 않았지만
객관적인글에 감동하였습니다. 혹시 선택에 참고가 되시기 바랍니다.
검색해서 찾아보셔도 쉽게 찾으실거에요.. 제거 저장해둔게 있어서..
올려볼게요.. ^^
*************아래는 퍼온글입니다******************

화곡동에서 중개업을 하시는 작은 아버지 밑에서 2년간 시다하며 박봉으로(거의 용돈수준) 일하는 미래의 공인 중개사입니다. 요즘 급등한 집값에 거래도 뜸해 장사도 안된다는 작은아버지의 푸념을 피해 간만에 일찍들어와 이곳에 들어와봤는데,지역에 대한 질문에 반가움을 일단 표시하고,그래도 시다지만 그래도 지역전문가(ㅎㅎㅎ)로서 한 번 주저리 주저리 소견을 밝혀봅니다. 단지 참고만 하시기 바라고 직접 해당 아파트를 발품 팔아 알아보시는 것이 가장 좋다는 것을 알려드립니다. 또한 집이라는 것은 본인 여건 및 상황에 따라 선택의 기준이 모두 틀립니다.하기 글은 저의 기준에 맞는 선택 및 비교기준이오니 이점 참고하시기 바랍니다.(덧붙이자면 저는 두 아파트 살 능력은 전혀 안됩니다.)

가장 많이 찾는 30평대(우장산 롯데캐슬 35평/우장산 현대타운 32/,33평) 위주로 비교하겠습니다.


우선 가격비교(기준층기준)

롯데캐슬 : 실거래가 65,000(호가 68,000)
우장산 : 실거래가 70,000(호가 75,000)



주거 환경 및 향후 전망에 관한 비교입니다

먼저 우장산 롯데캐슬입니다.

2003년 8월 입주하였고 입주 당시 강서구의 대규모 고급 웰빙 아파트의 신호탄이었고 고급아파트를 갈망하던 목동 주민들이 많이 이주하여 주민들의 커뮤니티 능력이나 수준은 상당히 높은 편입니다.원래는 롯데 낙천대였으나 얼마전 캐슬로 개명하여 상당한 가격효과를 (35평기준 3-4천만원 정도 가격효과를 보인 것으로 예상)보고 있으니 이점은 참고하시기 바랍니다.1,164세대의 대형 단지이고 가장 장점은 35.44.51.65평의 중대형 위주이고 우장산과 맞닿아 있어 자연환경을 만끽할 수 있다는 것입니다. 그러나 강서구에서 가장 악명(?) 높은 강서구청부근 유흥가와도 직접 접하여 있는데 이것이 가장 큰 단점입니다. 낮에는 잘 눈에띄지 않으나 밤에 와보시면 아마 선택에 있어 심각한 고려 사항이 될 것 같습니다. 유흥가는 회식의 몇차 장소이냐에 따라 등급이 나뉘는데 강서구청 유흥가는 소위 말하는 2차 위주의 유흥가가 많습니다. 자녀가 있으시다면 이점은 필히 고려하여 주시기 바랍니다. 그리고 5호선 및 9호선의(5호선 발산역,9호선마포고앞 10-15분) 영향권에는 포함되나 초역세권은 아니오니 이점은 참조하시기 바랍니다. 많은 세대수,대형평수 및 자연환경등의 장점도 가지고 있으나 상기 나열한 단점때문에 최근들어 강서구 주도 아파트에서 힘에 부쳐하는 것이 현실입니다. 우장산 현대타운과 최근들어 가격차를 많이 좁히긴 했지만 이는 롯대캐슬 개명에 의한 일시적인 것이지 향후에는 격차가 벌어질 가능성이 높습니다.학군역시 명덕외고,명덕고,명덕여고,마포중고,덕원예고,등원중,유석초 등이 있으나 우장산 현대타운에 비하면 조금 떨어지는 수준입니다.

다음은 우장산 현대타운입니다

대한항공(KAL)아파트 및 주변의 연립/단독세대를 편입하여 지은 재건축 아파트로 2005년 5월입주했습니다.현재 총 2200세대로서 현대건설,현대산업개발 그리고 한진건설이 지은 아파트로서 주민동의에 의해 우장산 현대타운으로 등기가 났습니다.(주민 선호도는 현대 I파크가 가장 많았으나 현대건설에서 현재의 새브랜드인 힐스테이트로 향후 개명해 준다는 조건으로 현대타운으로 일시적으로 쓰고 있으며 현재 개명 작업중입니다.) 39/47평도 있으나 주력평형이 23평/32/33평 이기 때문에 대평평형을 선호하는 수요에는 한계가 있는 것이 단점입니다. 조합원들을 비롯한 입주자들의 전반적인 수준은 롯대 캐슬보다 떨어지는 편입니다. 커뮤니티 활성화도 잘 되지 않고 입주한지 1년이 지났으나 부녀회도 1개월전에 구성되었고, 해체하지 않은 조합과 입대위가 이전투구식으로 싸우고 있어 오히려 이들 단체가 집값 상승을 방해하고 있다는 지적입니다. 교통은 5호선 발산역이 초역세권으로 교통에 후한 점수를 주고 있으나 향후 9호선은 버스로 가양사거리역까지 1정거장 정도 가야하는 것이 가장 아쉬운 대목입니다(작은 아버지를 비롯한 부동산 업자들은 도보로 15분 말하는데 제가 볼때는 여름이나 추운 겨울에 도보이용은 불가능합니다.) 우장산 현대타운의 현재의 장점은 교통과,학군(가곡초, 영일여중, 명덕고등, 명덕외고, 화곡중, 화곡고, 덕원중, 덕원여고, 덕원예고가곡초,영일여중,화곡여고),대규모 단지(2200세대),그리고 우장산을 끼고 있는 친 환경 아파트라는 것을 들 수 있으나 가장 큰 장점은 아마도 마곡지구에 가장 큰 영향을 받는 아파트라는 것입니다. 강서구 아파트가 대부분 마곡지구 영향을 받을 것으로 예상되나 우장산 현대타운은 길 하나를 둔 초 접경지역이라는 것입니다. 이것이 현재 강서구가 거래가 드문 담합 및 호가위주의 오름세인 반면 우장산 현대타운은 거래가 동반하는 실거래가 초강세인 이유입니다.(참고로 부녀회도 1개월전에 결성되었고 현재 활동또한 미미하며, 커뮤니티활성화도 잘 안되어 있어 가격담합 요소는 전혀 없다고 보면됨)또한 바로옆 화곡 2주구가 2000세대 넘게 재건축 중(내년 12월 입주)이고, 바로옆 화곡 3주구 역시 같은 수준으로 재건축 추진중이어서 향후 매머드급 대형 아파트 단지 벨트로 거듭날 예정입니다. 그리고 2007년부터 터져나올 마곡지구 보상비가 유입될 가능성과 본격적으로 땅을 파틑 마곡지구 개발 영향으로 향후 투자가치가 상당히 높습니다.단, 현재 추진 중인 힐스테이트 개명은 일단 요소에서 제외시켜주시기 바랍니다. 일단 최소한 보수적으로 접근하되, 만약 된다면 이는 보너스로 생각하시기 바랍니다(현재 회사측과는 입주전 브랜드 변경 이행각서로 인하여 전혀 문제가 되지 않으나 현재로서 정부가 이를 인정해 주지 않는다는 방침이어서 가능성은 50:50입니다)

결론을 말하자면 2년간 이지역에서 부동산 시다를 하고 있는 저로서는 롯대캐슬보다는 우장산 현대타운쪽에 무게를 두고 싶습니다.이는 현재 가격에도 반영이 되어있으며 향후 투자에도 영향을 끼칠 것으로 예상됩니다.일단 저의 의견은 참고로만 하시고 앞에서 말했듯이 해당 지역에 발품을 팔아 꼼꼼이 따져보시기 바랍니다.

일단 시다 중개업자의 주관적인 생각이었습니다