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‘재개발 큰 돈 번다？’..그건 아니죠！

파이낸셜뉴스 2008-03-30 17:27:00

새 정부의 도심재개발 활성화 정책 추진에 따라 재개발 지분투자가 부동산 시장의 최대 이슈로 등장, 강북지역 뉴타운지역을 중심으로 ‘묻지마식’ 투자가 이어지면서 재개발 지분에 대한 ‘거품’을 조심해야 한다는 시장의 목소리가 높다.

재개발 지분에 투자해 향후 개발이 본격화되고 해당 지역에 건설되는 아파트를 분양받으면 큰 돈을 벌 수 있다는 막연한 생각만으로 지분시세가 지나치게 높은 곳을 구체적인 분석도 없이 투자했다가는 원금도 찾지 못하는 경우도 생길 수 있기 때문이다.

■초기 재개발 지분, 공시지가의 130% 이상인 곳 피해야

전문가들은 재개발 지분 투자에 앞서 지분평가액(감정평가액)과 비례율을 반드히 확인해야 한다고 조언했다.

지분에 대한 감정평가액은 조합원 개인이 소유한 토지와 건물에 대한 최종 평가액으로 아파트를 배정받을 때 조합원 분양가에서 자신의 지분평가액이 얼마나 되느냐에 따라 추가로 더 내야 할 조합원아파트 분양대금의 규모가 결정된다. 지분 감정평가액이 높을수록 추가부담금이 줄어든다.

그러나 감정평가액은 사업승인 이후 관리처분 단계에서 확정되기 때문에 사업이 초기단계인 재개발단지에서는 공시지가를 보고 평가액 수준을 예측해 볼 수 있다. 지분의 감정평가액은 보통 공시지가의 130% 안팎에서 결정된다. 따라서 지분 시세가 공시지가보다 유난히 높다면 투자가치를 반드시 의심해 봐야 한다.

비례율은 재개발사업을 추진하면서 일반분양을 통해 벌어들인 수익 등 총수익금에서 사업비를 제외한 이익금을 조합원 지분 규모에 따라 다시 배분하는 것으로 개발이익률로도 불린다.

일반적으로 조합원 수가 적거나 사업추진이 빠른 곳이 비례율이 높다. 하지만 비례율은 관리처분 과정에서야 정확한 윤곽이 드러나기 때문에 사업초기 단계에서는 파악하기가 쉽지 않다. 그러나 지분 쪼개기가 많은 곳은 조합원이 크게 늘어 비례율이 떨어지므로 피해야 한다.

■조합원간 갈등 많은 단지 투자 주의해야

전문가들은 사업추진 일정이 늦어지는 곳은 지분매입에 더욱 신중해야 한다고 지적한다. 사업기간이 길어지면 그만큼 금융비용이 늘어 투자자 입장에서는 수익률이 떨어지기 때문이다. 이런 지역은 대개 조합원간 갈등이 있는 곳이다. 실제 조합원간 갈등으로 10년이 넘었는 데도 재대로 사업이 진척되지 못하는 곳이 허다하다. 추진위가 결성이 돼 있는지도 반드시 확인해야 한다. 추진위가 결성돼 있지 않거나 활동이 미미하다면 그곳은 주민간 갈등이 있는 곳으로 봐도 무방하다.

전문가들은 대신 재개발지역보다는 뉴타운이 상대적으로 안전하다고 조언했다. 뉴타운은 공공기관이 주도하는 데다 지자체가 사업 완료시점을 못박아 놨기 때문에 사업이 거의 일정대로 추진되기 때문이다.

유엔알컨설팅 김재일 팀장은 “최근 들어 일부 지역에서 지분 손바뀜이 자주 일어나면서 ‘폭탄돌리기’ 게임이 연상되는 곳이 있다”면서 “비교적 적은 돈으로 내집마련을 하는 게 목적이라면 관리처분이 끝나 추가부담금까지 확정된 곳을 골라 들어가는 게 차라리 안전하다”고 말했다.

/kwkim@fnnews.com