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고덕지구 저층대단지 언제 이주 하나?

최근의 강남 전세가격 상승원인은 공급부족, 고덕지구 재건축활성화가 해결방안 아닌가?

[1]고덕지구 매매 현황


현재 2006년 가을 최고매매가격시세의 약89%에서 95%까지 회복되었다. 담보인정비율(LTV) 이 매매가격의 60%에서 50%로 축소되어 오름세가 주춤하다. 고덕주공아파트 5단지 89㎡형 [27]이 2006년가을 8억8천만원매매, 현재 7억8000만원까지 거래되었다. 3단지는 52㎡[16]은 2006년 가을6억2000만원매매, 현재 5억9000만원시세이다.


[2]전월세 현황


부근의 강일1지구의 6410세대가 입주함으로 그동안 전월세가 약보합세이다. 또 고덕시영아파트, 고덕주공저층아파트는 내년 정도 재건축사업승인으로 이주예상된다. 따라서 전월세 계약서에 세입자는 재건축사업승인으로 이주시에는 조건없이 이사키로 한다라고 특약조항을 단다.





[3]다세대-단독 재건축 현황



암사동 롯데캐슬단지는 조합원이 대지지분이 평균50㎡[15평] 으로 3000세대에서 재건축후 3226세대로 증가되었다. 고덕주공1단지는 대지지분83㎡[25평]으로 780세대에서 1142가구로 증가되었다. 다세대-단독 재건축 조합원은 현재 가구당 평균토지지분이 165㎡[약50평]이 넘는다. 즉 조합원숫자는 적고 세대수는 엄청나게 증가한다. 고덕지구에서 최고 수익단지로 탄생예감이다. 다세대 토지지분 31.35㎡[9.5평]반지하..아파트재건축시 109㎡[33평]확보, 전세50000만원 매매2억6500만원 급매물이 보인다.





[4]동부지방법원 경매물건



가격상승으로 인해 경매취하물건이 보인다. 즉 채권자와 채무자가 시장에서 더 높은 가격에 팔면 상생으로 가기때문이다. 불황으로 경매물건이 증가하는 것을 보면, 저금리, 재정지출, 재건축규제완화로 내수시장살리기에 올인하는 정부정책에 이해가 된다.



[5]고덕지구 재건축아파트는 언제 사업승인으로 이주 할 것인가?



내년이면 이주하게 될 것이다. 아래사항을 검토하면, 적어도 하반기는 이주가 확실하지 않을까?


●최근의 강남 전세가격 상승세는 수급불균형에서 비롯되었다. 당분간 주택수급여건이 개선되기 어렵다. 그동안 부동산규제와 주택시장 침체로 인해 공급물량이 예년의 절반 수준으로 떨어졌다. 공급부족에 따른 해결책은 결국 고덕지구 재건축활성가 그중 해결방안 아닌가?


●시공능력평가 상위 10대 건설사의 올 상반기에 공급한 아파트 물량(조합원 공급분 포함)은 총 9천915가구이다. 상반기 목표치 3만3천738가구의 30%미만이다. 민간건설업체의 발목을 잡아서 결국 공급부족의 열매는 전세값 폭등아닌가?



●전세보증금에 대한 과세한다면? 전세는 타인의 돈활용, 즉 부채아닌가? 전세금을 은행에 예치하면 이자소득세를 물린다. 이중과세아닌가? 만약 전세를 증오하면서 과거정부처럼 시장경제와 싸울건가? 이 사회가 월세천국으로 간다면 해결책은?



●국토해양부자료에 올해 수도권 1∼4월 주택건축 인·허가 물량은 총 5만330채이다. 지난해 같은 기간(8만2406채)보다 38.9% 줄었다. 서울은 71.0%나 급감했다. 2, 3년뒤 집값 뛴다는 시나리오아닌가?



●글로벌 경기침체와 각종 부동산 규제로 주택건설 공급부진 현상이 계속되고 있다. 집값이 오른다고 대출규제가 해결책인가? 역세권, 도심에 용적율을 높히고 상생전략으로 기부체납 많이 시키고, 공급 많이 하는 것, 즉 고덕지구 재건축 빨리하는 것이 대안중 하나 아닌가?