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고덕주공3단지 재건축 시뮬레이션


고덕주공3단지아파트 재건축 가설계를 해본다면


●고덕주공아파트 매매현황



세계경기침체, 한국수출액감소, 내수시장침체로 가격이 보합세이면서 거래가 뜸하다. 전월세도 약보합세이다. 6월 1일 동부지방법원 경매장에서 고덕재건축APT 3건이 인기리에 모두 낙찰되었다.


허지만 내년 하반기에 사업승인으로 이주예상된다.주공3단지내 친환경녹지공간을 두면서 내저외고형으로 아파트가 건립된다. 조망권이 살면서 고품격아파트 탄생예감이다.

●재건축 사업승인시 고덕주공3단지네 4개 사이즈별로 무상이주비는

36㎡[11평형:건물]...... 1억2000만원 [총38세대:::토지지분52.01㎡] 어디까지나 예상
46㎡[14].......1억5000만원 [총472세대::::토지지분 65.63㎡]
53㎡[16] ......1억7000만원 [1367세대중에서 토지지분73.04㎡]
59㎡[18] .....1억9000만원 [703세대중에서 토지지분83.86㎡]


1.용적률 상향 및 임대주택 건설의무 폐지

서울시 도시 및 주거환경정비조례에 의거 장기전세주택으로 제공되고 50%는 일반분양할 수 있게 되어, 일반분양세대수가 증가 하기때문에 재건축사업을 통한 사업성도 상승되어 소유자의 부담이 감소예상된다.



2. 주택재건축사업의 주택규모 및 건설비율[소형주택건설 의무비율]

서울시는 최근 조례를 개정하여 주택재건축사업의 주택규모별 건설비율 중 주거전용면적 60㎡[전용면적 18평]이하의 주택을 전체 세대수의 20%이상 건립하도록 하는 조항을 신설하여 기존의 건설비율인 2[60㎡이하] : 4[85㎡이하] : 4[85㎡초과]의 비율로 건설하도록 하였다..



3. 층수완화 및 동간거리 완화

●현행 제2종 일반주거지역 용도지역[종]세분된 사항은 유지[7층, 12층]

용도지역.........구분............층수기준...........최고 층수..........기반시설 부담 비율
2종7층..........구릉지........평균10층이하.........13층이하...............5%
2종7층..........평지...........평균13층이하.....................................10%
2종12층..........구릉지.......평균15층이하.........18층이하...............5%
2종12층...........평지.......평균18층............................................10%


● 리모델링이 용이한 구조로 설계시 층수 완화


건축법 제8조 규정에 의한 리모델링이 쉬운 구조로 신청하는 경우에는

해당 평균층수의 20%의 범위 내에서 위원회 심의를 통하여 완화 가능하다.

제2종일반 주거지역내 층수완화 세부기준이 발표됨에 따라 평균층수가 18층이하로 완화 되었고,

리모델링이 용이한 구조로 아파트를 설계시 인센티브를 부여 받을 수 있게 됨에 따라

평균21.6층[평균18층+리모델링이 용이한 구조시 20%인세티브 부여]까지 층수를 향상 시킬 수 있게 되었다.

●동간 거리 완화

지난 5월 14일 발표된 서울시 건축조례 개정[안]에 따르면, 2009년 6월부터 시행될 계획으로

현행 1배였던 동간 거리를 최대 0.5배에서 0.8배까지 완화될 것으로 예상된다.

채광창이 있는 방향이 서로 마주보는 경우는 0.8배의 거리를 이격하고 그 이외의 경우는 0.5배 이격을 하면 되기 때문에,

이러한 동간 거리 완화조치는 단지배치가 용이하고 용적률계획이 수월해지기 때문에 상당한 도움이 될 것으로 판단된다..



4. 주택 재건축사업의 입주자 모집시기 [후분양제 폐지]

과밀억제권역내의 투기과열지구에서 주택재건축사업의 경우 건축공정이 80%이상 되어야만 일반분양[후분양제]을 할 수 있었으나 관련법인 "주택공급에 관한 규칙"이 개정되어 재건축사업의 경우에도 착공이후에 일반분양을 할 수 있게 되어 금융비용이 절감되는 효과를 얻을 수 있게 되었다.

5. 조합원의 명의 변경제한

고덕주공3단지는 2008년 11.7 투기과열지구에서 해제되어 조합설립인가 후에도 매매가 가능하다.

[투기과열지구지정하면 명의변경이 안된다.]

6.사업시행인가를 위한 총회개최

사업시행인가를 신청하기 위해서는 정관이 정하는 바에 따라 조합원의 동의를 얻도록 되어있었으나,

2009년 2월 6일 "도정법"이 개정되어 반드시 총회를 개최하여 사업계획 내용을 설명하고 조합원 과반수의 동의를 얻도록 변경되었다.


7.조합원 아파트 분양관려[1세대 다주택 공급 건]

2009년 5월 27일 공포되어 6개월 경과한 날부터 시행하게 되므로 [2009년11월28일부터]

고덕3단지경우 1세대 1주택만 공급할 수 있다.


8. 주택법에 의한 "분양가 상한제"

분양가상한제 폐지를 위한 주택버 개정[안]이 국회에 상정되어 있으나 현재까지 여러가지 사유로 인하여 논의되지 못하고 있는 실정이다.

하반기 중으로 폐지될 것으로 예상한다.

9.개정된 법률에 따른 정비계획의 변화

●용적률[분양과 장기전세주택]

법률이 개정됨에 따라 용적률을 법적 상한 용적률까지 적용받게 될 경우, 기존의 기부채납 인센티브를 받아 정비계획상 용적률 235.24%[친환경, 에너지 등 인센티브 5%포함]에 서 법정상한 용적률 250%까지 적용받을 경우, 용적률은 14.72%정도 증가하며 그중 절반이 7.32정도는 장기전세주택으로 지어 표준 건축비로 환수하고 또 나머지 절반은 일반 분양되어 수익을 올릴 수 있게 될 것이다.


●층수

현재 층수는 완화되어 평균18층으로 아파트를 건설할 수 있게 되었고, 리모델링이 용이한 구조를 도입할 경우 추가인센티브[20%]를 받을 수 있게 되었다...

추진위에서는 층수완화 기준에 따라 평균 18층으로 건설할 경우와 리모델링 용이한 구조설계를 통한 인센티브 20%를 고려한 평균 21.6층의 경우의 안을 마련하여, 최대한 사업성을 증가시킬 수 있는 방안을 마련중에 있다.


●평형변화

소형평형 의무비율 조항이 신설되면서 전체 세대수의 20%를 60㎡이하 [전용면적 18평]로 짓게 되기 때문에 전체적으로 평형에 변화가 있게 될 전망이다. 60, 50형형대의 세대수를 줄리고 40, 30형형대 수를 늘려 아파트 형형이 더 다양해질 것이다.


●고덕3단지 정비계획 변경으로 가설계[시뮬레이션] 내용[평균21.6평]

1. 용적률.........변경전...............................변경후...............................비고
분양........225.56%::2902세대.........242.64%:::3367세대..........17.08%증가::465세대 증가
임대........35.54%::655세대.........7.32%::::156세대...........28.22%감소..499세대 감소...
계..........261.10%:::3557세대.......249.96%:::3523세대........11.14%감소:::34세대 감소

2. 건폐율
:::::::::::::::::::변경전:::::::::::::::::::::::::::::::::변경후:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::비고

..................23%..................14.41%............................8.59%감소
3.층수

.....................변경전.......................변경후................................비고
...........평균16층+임대2.9평=18.9층.........21.6층.................리모델링 용이한 구조

4.규모

..........................변경전............................변경후.............................비고

.......9~25층[평균18층]50개동..........7~32층[평균21.6층]45개동....리모델링 용이한 구조

5.평형구성 및 세대수

.............................변경전...........................변경후.................................비고
...................㎡[평형]....세대수....................㎡[평형]...세대수...................
.....................214㎡[65]...136....................205㎡[62].....50............................86세대 감소
...................181㎡[55]...254................168㎡[51]....174...............80세대 감소
...................148㎡[45].......940............142㎡[43]...1,080.............140세대 증가

.................112㎡[34]분양1,256.........112㎡[34]분양1,513.........257세대 증가
................112㎡[34]임대256..............112㎡[34].임대...0...........256세대 감소

.................83㎡[25]...분양316.......79㎡[24]...분양 550세대......234세대 증가
.................83㎡[25]...임대 399........79㎡[24]....임대.....156........243세대 감소



........................계 3,557세대수...................계3,523세대.......34세대 감소.

6. 기반시설

공원, 초등학교, 어린이집, 지구대, 우체국, 민원자동발급센터:대단위 단지의 커뮤니티 시설

위 내용은 확정되 내용이 아니면서 변경될 수 있습니다...시뮬레이션....어디까지나 명품아파트단지 가설계입니다.