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6월 첫 주간을 보낸 둔촌주공아파트의 전반적인 호가 동향은 뚜렷한 약세장 모습이 나타나고 있습니다.

실제 거래 모습도 1-2건에 그치고 있는 상황으로 지난 5월말 호가와 비교할 때 대체적으로 평균 1천만원 정도 하락한 모습이 나타나고 있고 일부 평형에서는 올 1월 정비계획변경안 심의통과일 직후 거래가격 수준에 근접한 급매물도 극소수 눈에 보이는 상황입니다.

매물량의 특이 사항을 살펴보면 전반적으로 매물량이 크게 증가하여 가격을 하락시키는 요인이라기 보다는 일부 급매물들이 가격을 추가적으로 조정함에 따라 시장 전체가격이 하락하고 있다는 착시 현상을 주고 있는 상황으로 몇몇 저가 매물들이 거래로 소진되면 저가 매물이 전무할 정도로 급매성 매물의 경우 극히 소수라는 것을 매수자들 입장에서는 주의 깊게 보이아 할 사항으로 판단됩니다.

전반적인 매도자들의 경우 5-6월 시기를 통해 가격이 어느정도 형성되며 최소한 강보합세 이상을 기대했던 모습과는 상이한 시장 모습에 다소 당황하는 모습도 나타나는 상황이지만 급할 것 없는 경우에는 매도 시기를 다시금 조율하는 모습으로 인해 시장을 압박할 만큼 매물들이 증가하는 상황은 기대하기 어려워 보입니다.

일부 사정있는 매물들만이 저가로 소진되는 모습이 나타나며 6월 시장을 통해 거래가 어려울 것이라는 판단이되는 매도자들의 경우 다시금 매도를 보류하고 기다리는 전략을 가져갈 것으로 보이는데 하반기 건축심의외 관련한 호재를 기다리는 모습에 6월이후 비수기 기간은 전반적인 호가 약세속에서도 급매물도 많지 않은 모습이 예상됩니다. 통상적으로 여름 비수기라는 것을 모두가 알고 있는 상황이기에 매도자들의 경우에도 무리하게 비수기를 통해 매도하기 보다는 추석이후 가을 시장을 겨냥할 것이기 때문입니다. 

가을의 계절적 특수와 둔촌주공의 경우 사업진행에 따른 호재가 예상되는 시기이기 때문입니다.

6월 첫주의 경우 5월말보다 매수문의가 소폭 증가한 모습이 나타나고 있습니다.
년초 가격 상승이후 최고가에서 가격이 조정되면서 최근 소수 급매물이 출시되자 매수세의 관심이 집중되는 모습입니다.
물론 매수문의 증가가 거래 증가로 직접 빠르게 이어지는 모습은 아니지만 다른 지역에서도 급매물을 중심으로 취득세 감면 영향에 따른 거래가 나타나고 있고 6월말 일몰 예정인 취득세 효과를 겨냥하여 급매물중에 급매물을 찾는 문의가 나타나고 있습니다.

대부분 실제 거래능력을 보유한 매수자들로 이번 주말이 지나고 다음 주간부터는 최저가 매물을 중심으로 거래가 나타날 것으로 예상됩니다.

물론 거래가격 측면에서는 현재 형성되는 최저가 수준에서도 추가 조정을 요구하며 움직일 것으로 예상되어 6월말까지의 실거래가격 추이는 약보합세가 유력한 상황입니다.

그러나 저가 매물량이 많지 않은 상황으로 인해 몇 건의 거래로 저가 매물들이 소진되면 저가 매물이 공백에 따른 자역스런 호가 상승 모습도 나타날 것으로 보여 이번 최저가 매물 시장은 기대치와는 달리 단기간에 마감될 수도 있기에 대기 매수자들의 경우 심도 있는 검토가 필요해 보입니다.

대다수 대기매수자들의 경우 비수기인 7-8월을 겨냥하며 매수시기를 저울질 하는 모습이 나타나고 있습니다. 물론 계절적 비수기로 인해 약세 모습은 불가피해 보이나 대다수의 매도자들의 경우 6월말이후엔 9월이후 가을시장을 겨냥하여 매도시기를 미루는 모습이 나타날 것으로 보여 기대 이상으로 추가적인 가격이 하락하는 모습은 기대하기 어려울 수도 있는 상황입니다.

현재 시점에서는 매도와 매수 모두 쉬운 결정이 아님은 공감하는 부분입니다.

6월말 이후 취득세 감면 일몰이후 계절적 비수기를 이용한 매수 방법도 하나의 기회임은 분명합니다.
그리고 6월말 취득세 감면 혜택을 겨냥하여 급매물증에 급매물의 가격을 조정하여 매수하는 방법도 하나의 기회이고요...
개인적으론 한발 빠르게 6월말 절세 효과를 누리면서 최저가 매물을 중심으로 충분한 가격 줄다리기를 통해 매수하는 쪽에 더 무게를 두고 싶습니다.

이미 아시다시피 둔촌주공아파트 재건축의 환경영향평가 준비서가 강동구청에 접수됨에 따라 본격적인 환경영향평가 업무에 착수하였다는 소식입니다.
예비보고서인 평가서 초안은 건축심의 도면 접수 후 30일 이내,
본보고서인 환경영향평가서는 사업시행인가 접수 시 제출될 예정입니다.

또한 건축심의 접수를 위한 지질조사 및 현황측량이 6월 3일부터 시행되었습니다.
지질조사는 금일부터 40일, 현황측량은 금일부터 45일간 진행될 예정입니다.

건축심의를 위한 공공건축가(서울시에서 둔촌주공 재건축 협의를 위해 3인 지정)와의 협의도 시작된 상황으로 둔촌주공의 경우 건축심의를 위한 본격적인 착수가 원활하게 진행되고 있어 사업승인인가신청까지 이어지는 행정절차는 큰 무리없이 그리고 기대이상 빠르게 진행될 것으로 보입니다.

사업승인인가를 득하는 절차까지가 행정적인 절차임을 고려하면 늦어도 내년 이맘때까진 확실한 결말이 날 것으로 기대됩니다. 

재건축 투자에 있어서 가장 크게 수익을 보장해 주는 요건 중 하나가 사업 진척도라는 것을 고려하면 이제 둔촌주공의 경우에는 장기적으로 높은 투자성과 빠른 진척율에 매우 큰 메리트가 있는 단지라는 확신입니다. 

◈ 둔촌주공아파트 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.

1단지 16평 5억5천. 18평 5억7천. 22평 6억9천. 25평[지분29.83평] 7억2천5백.

2단지 16평 5억4천. 22평 6억7천5백. 25평[지분29.30평] 7억.

3단지 23평 5억5천. 31평 6억8천. 34평[지분29.30평] 7억2천.

4단지 23평 5억5천. 31평 6억6천. 34평[지분28.33평] 7억2천. 34평[지분29.83평] 7억2천5백.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.