부동산 정보포털에서 거래포털로!

둔촌주공아파트는 5월에 들어와 7-8 여건이 거래된 것으로 파악되고 있습니다.
실제 거래가격 수준은 정부의 4.1 부동산 대책 영향에 따른 호가 상승분을 고스란히 반납한 모습으로 정부 대책 발표 이전 가격으로 돌아선 모습입니다.



아직 5월말까진 일주일 정도가 남아있는 상황이지만 거래량 수준으로도 금년중 가장 낮은 모습으로 마감될 것으로 예상됩니다.

5월초순과 비교시 거래가격으로는 평균 1천만원 정도 하락한 상황으로 판단되며 4월말을 기점으로 국회에서 4.1부동산 대책과 관련한 세부 내용이 확정됨에 따라 오히려 매수자들로 하여금 시장을 지켜보게 한 모습이 나타났는데 가장 중요한 요인은 4, 1부동산 대책 발표 이전에 이미 강남권 재건축 단지들을 중심으로 재건축 사업 진행에 대한 기대감으로 작년 연말을 기준으로 8천에서 1억정도 상승한 영향이 매수자들에게 정부대책에 의해서 추가 상승이 가능할지에 대한 불안감을 주었고 국내경기 상황에 대한 부정적인 의견들이 발목을 잡는 한 요인이 된 것으로 파악됩니다.

5월에 들어와 취득세 6월말 감면 일몰에 따른 영향으로 매수자들의 움직임이 활발할 것이라는 대다수 예상들이 빗나간 상황인데 이는 6월말 취득세 감면 제도 일몰이후 7-8월의 경우 계절적 비수기 영향과 합세하여 가격이 더욱 하락할 것이라는 부담감과 연말까지 한시적으로 시행되고 있는 4.1부동산 대책 영향으로 올 연말 이후 부동산 시장이 더욱 염려된다는 인식이 확산되며 매수자들로 하여금 발길을 멈추게 하고 있는 모습입니다.

둔촌주공의 경우 많은 거래량은 아니지만 분명히 거래는 이어지고 있습니다. 다만, 대기 매수자들의 경우 확실한 저가 매물만을 대상으로 움직이기에 저가 매물량도 많지 않은 상황에 따라 거래량이 다소 저조한 모습인데 저가 매물이 있으면 거래가 있고 저가 매물이 없는 평형의 경우 거래가 없는 상황이 나타나고 있습니다.


대기 매수자들의 경우 분명 취득세 감면 혜택을 겨냥하여 준비중인 모습이 나타나고 있습니다. 현금을 확보한 일부 대기 매수자들의 경우 오히려 5월중 매수보다는 6월중에 단기간에 잔금처리 조건으로 급한 저가 매물을 기다리는 모습도 나타나고 있습니다.

매수자들에게 있어서는 이제 한주일 남아있는 5월과 6월의 투자 전략은 선별적으로 저가 매물에 집중된 매수 전략을 가져가야 할 것입니다. 하나의 투자 전략이라면 현금을 보유중인 대기매수자들의 경우 위에서 언급했드시 단골중개업소를 통해 급매물 성향을 분명히 파악하여 단기간 잔금 조건으로 저가에 매수하는 전략을 가져가는 방법도 하나의 기회로 판단되며

설사 그렇지 않더라도 취득세 감면 혜택과 양도세 5년간 면제 혜택을 겨냥한 투자 시기론 하나의 기회로 판단됩니다. 투자의 기준이 그동안은 시세 차익에만 중점을 두었다면 이제는 시세 차익도 중요하지만 절세를 통한 투자수익에 더욱 중점을 두어야만 하는 시대적 흐름이 되고 있기에 철저한 비교 분석을 통한 투자가 되어야 할 것입니다.

따라서 매수자들의 경우 현재 형성되고 있는 최저점에서 추가 조정 여부를 타진하며 선별적으론 발빠른 선택이 필요해 보입니다. 

최근 이어지는 언론보도가 9주째 전국 부동산 가격이 상승하고 있다는 내용이거나 4월 거래량이 상당히 증가하면서 거래가격도 상승했다는 보도가 최근 이어지면서 가격 상승을 기대하고 있었는데 실제 현장 상황과는 다른 내용에 매도자들이나 소유자들의 경우 상당히 당황하는 모습도 보이는 상황인데 언론보도와 현장 상황과는 분명한 시차가 존재하기 때문이고 통상 실거래가 통계가 한달 늦게 집계되는 상황이기에 그 근거를 이용하여 언론에서 보도함에 따라 현재 시장 상황이 반영되지 못하는 모습에 매도자들이 시장 상황에 적응하지 못하는 모습도 나타나고 있는 것으로 보입니다.

이번 시기를 통해 필히 매도를 계획하는 경우라면 1차적으로 반드시 매도하고 넘어가는 전략이 필요해 보입니다. 그렇지 않을 계획이라면 아직 하반기 가을이후 시장에 대해서는 정확한 전망을 할 순 없지만 일단 추석 전후로 미루는 것이 필요해 보입니다.

통상적인 질문들중에 건축심의를 득하거나 사업시행인가를 득할 때 가격이 오르지 않겠나 하는 문의도 많고 실제 일부 현장 종사자들 중에도 그런 시기를 통해 매도시기를 저울질 하라는 조언을 하고 있는 것으로 보입니다.

물론 틀린말은 아닙니다. 실제 과거 그러한 모습을 통상적으로 볼 수 있었지만 현재의 부동산 시장 흐름은 개별적인 호재가 전체시장 흐름을 역전 시키지 못한다는 것입니다.

결국 가격 상승의 주요 요인은 사업진행의 가시화라는 개별적인 호재와 부동산 자체의 활력과 혼합되지 않으면 가격의 움직임은 극히 일시적이거나 영향이 없을 수도 있기 때문입니다. 그런 영향으로 일부 재건축 단지들의 경우 부동산 자체가 활력을 상실한 시기에 이주 등 개별적인 호재에도 불구하고 가격적으로 힘을 얻지 못한 사례를 볼 수 있었기 때문입니다.

이제는 단순히 이럴 것이다 라는 추측성 전망으로만 투자 시기를 저울질 하거나 매도시기를 저울질 하는 것은 상당히 문제가 있고 부동산 내적인 요소와 경기 동향 등 부동산 외적인 요소들을 종합적으로 비교 검토하는 것이 어느때보다 필요한 시기로 판단됩니다.

단기적으로 금년 부동산 투자의 화두는 분명 절세에 중점을 두고 움직여야 합니다. 또한 둔촌주공의 경우 원활하게 사업진행이 되고 있어 기대이상으로 빠른 건축심의와 사업승인인가가 예상되기에 재건축 투자 수익을 장기적인 목표로 투자한다면 절세를 통한 투자수익과 재건축을 통한 투자 수익이 합세하여 더욱 큰 수익이 보장되는 계기가 될 것입니다. 

매수자들 자체도 매수시기 선택에 상당한 어려움이 있겠지만 취득세와 양도세 절세 효과와 재건축 투자 수익을 검토한 투자라면 선별적인 저가 매물을 중심으론 5-6월 투자도 상당히 좋다는 판단입니다.

결국 대기 매수자들에게 주어진 기회는 6월말까지 취득세 감면 혜택을 겨냥한 저가 매물에 대한 매수 전략과 취득세 감면은 포기하더라도 7-8월 비수기를 통한 저가 매물 매수라는 것입니다. 그러나 9월이후부터는 둔촌주공의 경우 건축심의와 관련한 호재와 막바지 양도세 감면 혜택을 노린 매수자들의 움직임이 활기를 띌 것으로 보여 사뭇 다른 시장 상황이 예상됩니다. 양도세 면제는 단순히 취득세 1% 감면 내용과는 사뭇 무게가 다르게 그 영향폭이 장기적이고 넓기 때문에 가을 시장을 통해 4.1 부동산 대책 효과가 나타날 수도 있을 것으로 예상해 보입니다.

분명 현재 부동산 시장 흐름은 약세 모습입니다.
그렇다고 대세 하락장으로 인식해서는 다시금 투자 기회를 놓치는 우를 범할 가능성이 높을 만큼 하락 모습도 크지 않고 극소수 저가 매물만이 시장에 출시되어 있는 모습입니다.

매도자들의 경우에도 급하지 않는 상황이라면 이제 사업진행이 빠르게 진행되고 있기에 쉽게 매물을 내어놓는 모습도 드문 상황으로 인해 지속적인 하락보다는 일정 수준에서 가격지지선이 강하게 형성되면서 일부 저가 매물 시장 중심의 거래가 진행되는 모습이 예상됩니다.

역으로 분명 기회의 시간이기도 합니다. 단지내에서 또는 지역을 달리하여 우량 지역으로 갈아타기를 준비하는 경우에는 더욱 기회의 시간입니다.

결국 당분간 호가 분포도는 4.1 부동산 대책 발표전 가격대를 하한가로 하여 4.1 부동산 대책 발표이후 상승했던 가격대를 상한가로 한 박스권을 안에서 형성되는 가운데 실제 거래 형태는 박스권 하한가 내외 수준에서만 거래가 이어지는 약보합세 모습이 유력합니다.


◈ 둔촌주공 각 평형별 저가 매물을 소개합니다.(2013년 5월 24일 기준)


1단지 16평 5억6천5백. 18평 6억1천. 22평 7억. 25평[지분29.83평] 7억5천5백.


2단지 16평 5억5천5백. 22평 6억7천5백. 25평[지분 29.3평] 7억5천.

3단지 23평 5억7천. 31평 6억8천. 34평[지분29.3평] 7억5천5백.

4단지 23평 5억5천5백. 25평 6억5백. 31평 6억8천. 34평[지분28.66평] 7억3천. 34평[지분29.83평] 7억6천.


이상 둔촌주공 부동산헤드라인[02-482-8900] 에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인) : http://cafe.daum.net/headline114