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MB，부동산 매듭 어떻게 풀까
기사입력 2008-04-15 17:51


‘실용정부’의 부동산 정책이 초기부터 꼬였다.

각종 부동산 세제를 완화해 거래를 활성화하려니 집값이 심상찮다. 뉴타운 등 도심 재개발 중심지인 강북 지역은 이상 급등하고 있다. 재건축·재개발 규제 완화가 부담스러울 수밖에 없다. 지방은 미분양물량이 급증하는데 쓸 카드가 없다.

그렇다면 시장기능을 살리기 위해 규제 완화를 표방하고 출범한 실용정부가 선택할 부동산 정책, 어디서부터 풀어야 할까.

■미분양 대책부터 내놔라

전문가들은 현 정부의 가장 시급한 부동산 정책으로 ‘미분양 해소’를 꼽는다. 미분양물량은 정부의 공식집계로 13만가구 정도지만 업계는 20만가구를 훨씬 넘어설 것으로 예측한다.

심각한 미분양 상황은 건설업계의 ‘줄도산’은 물론 프로젝트파이낸싱(PF)을 맡았던 금융기관의 연쇄 부실화로 이어질 위험까지 있는 ‘급한 불’이다. 문제는 미분양 대책이 더 이상 단순한 규제 완화로 해결될 상황이 아니라는 게 전문가들의 공통된 인식이다. 이미 지방은 투기과열지구 및 투기지역에서 해제되면서 대출 규제, 전매제한 규제, 양도세 중과 등 많은 규제가 풀린 상태다. 하지만 수요에 비해 공급이 너무 많은 게 화근이다.

세중코리아 김학권 사장은 “지방 시장은 규제 완화로 해결될 상황이 아니다”면서 “서울과 수도권 투자자들을 끌어모을 수 있도록 세제 혜택 등 규제 완화가 아닌 활성화 정책이 필요하다”고 말했다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “지금은 미분양 대책에 모든 역량을 모아 지방의 주택임대사업 활성화 등의 방안을 마련해야 한다”고 설명했다.

전문가들은 주택임대사업자 의무 기준 중 3억원 이하·85㎡ 이하 주택 5가구 이상을 10년간 운영하도록 하는 기준을 5년 정도로 기준을 낮춰 양도세 등 면제혜택을 주는 방안을 검토해야 한다고 지적한다.

■보완책 있다면 풀 건 풀어라

얽히고설킨 ‘중복규제’를 정리하는 게 시급하다는 지적이 많다. 투기 방지 대책 등 보완책이 있다면 겹겹으로 둘러쳐진 규제는 어느 정도 풀어도 된다는 주장이다. 시장에 부담은 덜 주면서 거래 활성화에 도움을 준다고 예상하기 때문이다. 대표적인 게 재건축 규제다. 용적률 제한, 중소형 의무비율 축소, 임대주택 건설 의무기준 완화, 재건축 초과이익환수 등 규제책 중 1∼2가지만 우선 풀어도 시장 활성화에 큰 효과를 볼 것이란 게 전문가들의 평가다.

현도컨설팅 임달호 사장은 “용적률을 다소 높여 수익성을 좀 높여주더라도 다른 규제책을 유지하는 한 집값이 급등할 가능성은 적다”고 말했다.

대출 규제도 마찬가지. 현재 적용하는 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 중 DTI만 유지해도 효과를 볼 수 있다는 주장도 있다. 대출 희망자가 능력만 있다면 LTV가 80% 수준이라도 은행이 판단해 빌려주는 것이 바람직하다는 것이다.

서울시정개발연구원 장영희 박사는 “DTI와 LTV 규제도 대표적인 중복 규제”라면서 “갚을 능력이 있는 사람이 능력 범위 안에서 빌릴 수 있도록 하는 것이 바람직하다”고 말했다.

대출 규제가 유지되는 한 투기수요가 발생할 우려가 적기 때문에 다른 규제를 푸는 것을 주저할 필요는 없다는 지적도 있다.

삼성경제연구소 박재룡 박사는 “ 너도나도 무리하게 돈을 빌려 투기수요에 가담하는 상황만 피한다면 집값 폭등 사태는 없을 것”이라면서 “대출 규제만 유지되면 다른 규제는 과감히 풀어줘도 큰 부담은 없을 것”이라고 예상했다.

■규제 완화 ‘액션플랜’ 서둘러 마련해야

새 정부가 집권 초기 부동산 규제 완화 및 활성화에 적극적인 모습을 보일 필요가 있다는 게 전문가들의 지적이다. ‘선 안정 후 규제 완화’만을 외치다 규제 완화 타이밍을 놓칠 수도 있기 때문이다. 민간 건설업체들은 분양가상한제로 인해 하반기부터 공급을 줄일 계획이며 도심 재개발 규제 완화가 지연될 경우 도심 주택공급도 차질을 빚을 전망이다.

내외주건 김신조 사장은 “만족할 만한 ‘시장 안정’ 상황이 어느 수준인지 모르겠다”면서 “규제 완화가 늦춰지면 당장 내년부터 공급 축소로 더 큰 시장 불안이 닥칠지도 모른다”고 주장했다.

한성대 부동산학과 이용만 교수는 “규제 완화는 목적이 아니라 시장 정상화의 수단으로 봐야 한다”면서 “새 정부가 다소 부담이 있더라도 집권 초기에 정상화 노력을 보여주지 않으면 시간이 지날수록 동력이 떨어질 수 있다”고 말했다.

건설산업연구원 두성규 박사는 “부동산이 기대감만으로 움직일 때는 시장의 예측이 불가능성이 커지고 비정상적인 거래가 늘어난다”면서 “규제 완화 방안을 서둘러 마련할 필요가 있다”고 강조했다.

/jumpcut@fnnews.com