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지난 1월 16일 2+3종 서울시 도시계획위원회 심의가 완료된 이후 오늘까지도 주요 경제지를 포함한 언론들이 대대적으로 보도에 앞다투는 모습으로 인해 시장 변화 이상으로 둔촌주공아파트가 뜨거운 관심을 모은 시기였음은 분명해 보입니다.

조합원들의 관심이야 매우 뜨거운 상황으로 이에 대한 반응으로 시장 움직임과 상관없이 호가를 강하게 높여 부르거나 매물을 회수하는 형태로 그 기대감을 강하게 표출하고 있는 모습이며

매수자들의 움직임은 이제야 둔촌주공아파트의 진면목을 알았다는 반응이 나타나며 전반적인 매수 상담문의는 상당히 증가하는 모습이 나타나고 있는 상황입니다. 서울시 심의 통과일인 1월 16일에서 1월말까지 7-8건여가 거래된 것을 포함하여 1월 한달 총 14-15건이 거래상황으로 지난 12월의 11건 수준을 뛰어넘는 모습을 보인 것으로 파악됩니다. 

정비계획 변경안 심의 통과이후 거래가 다소 거래가 저조한 요인은 대기매수자들이 추격 매수에는 다소 보수적인 모습을 유지하는 영향도 있지만 실제 거래를 위해 매물 찾기에 나서도 매물잡기가 어려웠던 상황도 거래가 크게 증가하지 못한 요인이였던 것으로 판단됩니다.

그러나 그래프를 통해 보듯이 최근 거래가격은 호가 상승폭에 근접하는 모습이 나타나는 것으로 파악되며 일부 평형에서는 호가 상승세가 지속되는 모습에 전반적인 추세는 확실하게 고개를 든 형국입니다.


이제는 신규 대기 매수자들의 유입 여부와 시장을 관망하며 가격 추이를 지켜보던 대기 매수자들이 매수에 나설 경우 거래 모습도 달리 나타날 수 있기에 시장 상황을 좀더 지켜봐야 할 것으로 보이며 일부 대기 매수자들의 경우에는 구정이후가 부동산 내외적 분위기 변화가 클 것으로 예상하며 구정전에 매수하겠다는 움직임에 따라 구정전 거래 모습도 이어질 것으로 예측됩니다. 


큰 틀에서 2월 호가 동향은 강세 모습이 예상됩니다. 


2월 초순으로 진입하며 구정이후 계절적 수요와 새정부에 대한 기대감에 따라 구정전까진 현 수준에서 호가가 크게 벗어나지 않는 모습이 이어질 것으로 예상됩니다. 그 이유는 구정전에 매도하지 않은 매도자들이 구정이후로 매도시기를 연기하거나 새정부가 새로운 정책들을 내어놓는 2월말이후 시점까지 매도자들이 시장을 관망할 가능성이 높기 때문입니다.


언론에서 일부 중개업소와의 인터뷰 내용을 자세히 언급하며 호가만 오르고 거래가 뒤따르지 못해 다시금 가격이 원위치 될 수도 있다는 보도가 이어지는 가운데서 한편에선 반대로 이번을 계기로 재건축 단지들의 불확실성이 상당히 개선되어 시중 유동자금들이 서서히 부동산 시장으로 유입되는 계기가 될 것으로 전망하는 등 시장 전망이 엇갈리는 모습에 대기 매수자들의 움직임은 전반적으로 매수 심리에 힘을 얻어 매수 문의에 적극적으로 나서면서도 당장 눈에 보이는 과거 실거래가 가격에 발목 잡혀 현재 호가를 수용하지 못하고 추격매수에는 보수적이끔 하는 영향을 주고 있는 것으로 파악됩니다.


그러나 최근 개포주공 3단지가 조합설립 인가를 득하는 등 지난 일년동안 서울시의 소형평형 30%룰에 의해 사업진행 자체가 불투명하거나 진행 여부가 불확실했던 강남권 재건축 단지들이 2013년에는 사업진행에 대한 불확실성이 상당히 개선될 것으로 에상되는데 이에 대한 반증으로 최근 개포지역 전체가 4-8천만원정도 호가가 상승하고 거래가격도 상승하는 모습이 점차 재건축 단지들이 동반해서 크게 꿈틀 거리게 하는 힘이 될 가능성도 매우 높아 보이는 상황입니다.


올 구정전후로 봄 시장 변화의 가장 큰 핵심은 정부 정책이 구체화되는 취득세 감면 연장안 처리가 될 것으로 보입니다. 물론 당선자가 약속했던 사항이기에 소급적용은 분명해 보이지만 시장에서는 확실한 액션을 기다리고 있는 상황임을 고려하면 이미 알려진 취득세 감면 처리 그 자체를 추가적인 활성화 대책의 신호탄으로 받아들일 것이기 때문입니다.


시장 변화는 시작 되었습니다. 단기간에 최근 가격 상승 모습이 소폭 하락하여 제자리로 찾아 들어오는 모습은 기대하기 어려워 보입니다. 최근 움직임이 둔촌주공을 비롯한 개별적 호재가 있는 재건축 단지만의 움직임이지만 이제는 시장이 어느정도 상승을 위한 힘을 얻었기 때문에 향후 가격 동향은 작년과는 다르게 상승폭은 크고 빠르게 하락폭은 상당히 더디고 느리게 나타나는 가운데 바닥 지지선은 일정수준 상승해 형성될 것으로 예상됩니다.


최근 호재로 호가가 소폭 상승해 있어 매수 결정에 어려움이 있는 상황이지만 고점대비해서 30% 이상 하락해 있는 상황은 아무리 부동산 시장 전망이 좋지 않다고 하더라도 현재 시점 가격대에서의 투자 메리트는 상당하다고 판단되기에 준비된 대기 매수자들의 경우 다소 낮은 저가 매물에 대해서는 장기적인 가치를 염두에 두고 발빠른 매수전략이 필요해 보입니다.


이제 서서히 둔촌주공 뿐만 아니라 작년 서울시로부터 사업진행에 대한 각종 인가를 득한 강남권 재건축 단지들이 금년의 경우 사업진행에 박차를 가할 것으로 보여 동반하여 서로 가격을 견인하는 모습도 예상 됩니다. 그런 기대감에 따른 영향으로 강남권 재건축 단지들의 경우에도 거래는 많지 않지만 강보합세 이상이 유지되고 있는 상황이며 둔촌주공의 경우에도 단순히 종상향 뿐만 아니라 2013년도의 복합적인 기대감이 작용되고 있는 상황입니다.


이제 시장은 매도자 우위 시장입니다. 준비된 대기 매수자들의 경우 이제는 과거 가격에 스스로 발목 잡히는 우를 범하지 말고 우량 매물에 대해서는 적극적인 움직임이 필요해 보입니다.


둔촌주공 금일 확인된 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.


1단지 16평 5억1천.18평 5억5천.25평[지분29.83평]7억3천.
2단지 16평 5억. 22평 6억4천. 25평[지분29.3평] 7억.
3단지 23평 5억2천. 31평 6억4천.34평[지분29.30평] 7억.
4단지 23평 5억1천.31평 6억3천. 34평[지분28.66평] 7억. 34평[지분29.83평] 7억4천. 

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