내일(5일)이면 여름이 시작된다는 입하(立夏)입니다.
둔촌주공 단지내를 아름답게 장식하던 벚꽃은 이미 다 떨어지고 새잎이 푸르름을 더하고 있는 모습입니다.
5월 첫주 주말이 지나면 이제 한낮에는 더위가 느껴질 정도로 날씨 변화가 예상됩니다.
큰 기대와 함께 정책 변화가 컸던 4월이 지나고 4월과 5월로 연결되는 징검다리 주간이 지나가고 있습니다.
4월 둔촌주공의 경우 15-16건 정도의 거래가 이어진 모습이였습니다. 금년에 들어와 2월에 25건이 넘는 거래 모습을 제외하곤 평균 15건 정도의 거래 모습이 유지된 상황을 고려하면 4월의 경우에도 평균 금년 통상적인 거래 수준은 유지하고 5월로 넘어온 상황입니다.
정부의 4.1 부동산 종합대책이 여야간 그 기준이 합의되었던 4월 15일부터 양도세 면제와 관련하여 국회 상임위원회를 통과했던 4월 22일까지 대다수의 거래 모습이 집중되어 나타난 모습으로 가격 상승하기전에 저가 매물을 매수하려는 움직임에 따라 거래가 이어졌고 일부 평형의 경우에는 추격 매수 모습이 나타나며 호가를 견인하는 모습도 나타났습니다.
그러나 4.1 부동산 종합대책에 대한 기준과 그 시행일이 확정된 이후부터 매수자들의 발길이 다소 누그러지는 모습이 나타나며 호가 강세 모습도 진정되는 가운데 실제 거래 모습도 다소 주춤한 시장 상황이 이어지며 5월초로 연결된 모습입니다.
부동산 대책이 정책 효과에 따른 기대감으로 아파트 거래시장에서 가격 상승으로 견인하는 모습은 분명해 보입니다.
그러나 정책에 대한 기대감으로 매도자들이 매물을 거둬들이거나 이전보다 가격을 높혀 매물을 내놓으면서 대기매수자들과의 희망호가 차이가 벌어지며 매수자들이 관망세를 보이고 있는 모습입니다. 매수자들의 경우 올 12월말까진 선택의 여유가 있다는 측면에서 추격매수하기보다는 저가에 매수할 수 있는 기회를 노리는 의도가 다분한 모습으로 판단됩니다.
한편으론 최근 이어지는 부진한 국내 경기와 관련한 문제와 남북 갈등 문제들이 매수자들로 하여금 매수시기를 길게 보게 유도하는 측면도 있는 것으로 파악됩니다.
최근 거래가 다소 주춤한 모습에 대해 현장 종사자들이나 그동안 가격 상승을 기대했던 매도자들에겐 다소 이해하기 어려운 상황으로 받아들여지고 있는 것이기에 향후 가격 추세에 대해 매우 민감하게 촉각을 세우고 있는 모습입니다.
결국 시장 자체내에서의 추세를 통해 볼 때는 작년 가격 하락이후 바닥을 찍고 거의 1억 정도의 가격 상승에 대한 가격 저항 모습으로 이해됩니다. 물론 과거 가격에 비해서는 일부 회복한 것에 불과한 것이지만 최근 추세만을 놓고 볼 때는 단기간 가격 상승 모습이 매우 컸던 영향에 따라 최근 상승이후 추가 상승분에 대해서는 아직 매수심리가 이를 수용하지 못하는 모습에 따른 결과로 풀이됩니다.
둔촌주공의 경우 양도세 감면 대상에 포함되는 정책적 효과도 얻고 있는 재건축 단지일뿐만 아니라 지난 2일 정비계획변경 결정고시가 되면서 건축심의 일정에 착수하고 있는 것으로 알려지고 있습니다. 빠르면 올 10월 늦어도 12월까진 서울시 건축위원회심의까진 완료될 것으로 예상됨에 따라 하반기의 경우 서울시 건축위원회에 심의 상정 및 심의 결과에 따라 가격 추세도 변화되는 모습이 기대되는 상황입니다.
결정고시에 따라 당장 가격에 미치는 영향은 상당히 제한적일 것으로 판단됩니다. 사실 도시계획위원회를 통해 심의를 득한 소식이 가격에 미치는 영향이 컸지 결정고시 자체는 이미 시장에 반영된 사항에 대한 마무리 절차이기 때문입니다. 그러나 결정고시를 통해 추가적인 사업진행에 착수할 수 있다는 측면에서는 가격을 견인하는 효과는 약하다 하더라도 현재수준이하로 가격 하락을 막는 효과는 매우 클 것으로 판단되며 당장 그 효과가 드러나고 있지는 않지만 추가적인 사업진행의 한 분수령이 되기에 상승을 위한 큰힘을 불어 넣는 역할은 분명 있을 것으로 보입니다.
전반적인 가격 추세의 전환점은 5월중순부터 6월중순까지그리고 9월과 10월에 걸쳐 추석을 전후하여 가격 변화가 예상되는 상황입니다. 물론 그 변화의 주요 요인은 정책 변화에 대한 효과에 따른 반응과 재건축 사업진행 가시화가 구체적으로 영향을 줄 것으로 예상되며 부동산 가격은 현재 수준이하의 하락 모습보다는 현재 수준을 하한가로 하여 꾸준히 상승시도가 나타날 것으로 예상됩니다.
물론 5월 중순전까진 매도자나 매수자 모두 4. 1 부동사대책에 따른 시장 변화에 촛점을 맞추고 다소 관망세가 유지되며 호가도 약보합세 모습이 나타날 수도 있으나 일시적이 현상속에 6월 30일 취득세 감면 일몰전에 매수하려는 움직임에 따라 다소 거래가 증가하며 호가도 자극받는 모습이 예상됩니다.
가격 하락 모습은 기대하기 어려운 상황이라면 매도자와 매수자의 전략은 분명 차별화된 모습이 나타나야 될 것으로 판단됩니다.
가격 추세상 현재 위치하고 있는 가격대는 상승을 위한 여력이 아직 많이 남아 있는 모습입니다. 단기적으로 잠시 힘키우기 과정이 얼마나 걸릴지 두고 봐야 하겠지만 준비된 대기매수자들의 입정에서는 취득세 감면과 양도세 면제 혜택을 동시에 누리는 기회를 찾는 시기가 되어야 할 것으로 보입니다.
금년중 매도 계획을 가지고 있는 매도자들의 경우에는 5월중 매도할 것인지 아님 하반기로 미루고 지켜볼 지 선택을 해야할 중요한 시기로 판단됩니다.
◈ 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.(2013년 5월 4일 현재)
1단지 16평 5억7천5백. 18평 6억2천. 22평 7억1천. 25평[지분29.83평] 7억7천5백.
2단지 16평 5억7천. 22평 6억8천5백. 25평[지분29.30평] 7억7천.
3단지 23평 5억7천. 31평 6억9천5백. 34평[지분29.30평] 7억8천.
4단지 23평 5억7천. 25평 6억2천. 31평 6억8천5백. 34평[지분28.66평] 7억5천. 34평[지분29.83평] 7억8천.
이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인) : http://cafe.daum.net/headline114
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등록일 2013/05/04 | 조회 3154 
(행운칼럼) 매수? 복불복 (福不福)?
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