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둔촌주공아파트는 1단지부터 4단지까지 4개 단지로 구성되어 있습니다.
아시다시피 4개단지 5,930세대로 재건축 정비구역은 하나로 지정되어 분리 재건축이 아니라 하나의 조합에 하나의 정비계획으로 동시 진행됩니다.

현재 재건축 진행은 내년 연말 이주 내지는 관리처분 인가 신청을 위한 목표로 사업에 매진하고 있는 상황으로 먼저 건축심의를 위한 사업진행에 착수하고 있는 상황입니다.
올 연말이면 건축심의가 완료되고 사업승인인가 신청을 위한 일련의 진행이 예상됩니다.
모두가 관심의 대상인 이주시기는 늦어도 2015년 상반기중으로 시작될 것으로 예상됩니다.


둔촌주공아파트는 각 단지별 각 평형에 따라 대지지분의 차이가 존재하고 각 단지별로 특색이 있기에 그 특징을 한번 따져보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

이번 순서는 4개 단지중 마지막으로 4단지입니다.

둔촌주공아파트 4단지는 4개평형 10층 건물의 37개동 2,180세대로 구성되어 있는 단지로 둔촌주공에서 4개단지중 가장 큰 단지입니다.


뒷편으론 일자산으로의 접근성이 좋고 자연습지 지역이 분포되어 있어 자연 경관이 좋아 429동 430동 주변의 경우에는 '김일성 별장동' 이라는 별칭이 붙을 만큼 조용하면서도 뒷편 경관이 좋은 단지로 주목받고 있는 상황입니다.

금년 1월 정비계획 변경에 따라 4단지의 경우 향후 재건축시 2종으로, 1단지에서 3단지까지는 3종으로 결정나면서 혹여 4단지 소유자들이 불이익이 있지 않을까 하는 염려도 있었지만 기존 조합원들에게는 전혀 차별적인 불이익은 없는 상황입니다.

다만, 재건축으로 신축시에는 4단지의 경우 2종 상황을 고려하여 친환경적으로 단지를 조성하면서 대형평형 중심으로 배치가 될 가능성이 높아 향후 4단지의 경우 1-3단지와는 차별화된 단지 조성이 기대되는 상황입니다.



▶ 23평은 대지지분이 18.34평으로 둔촌주공의 소형평형인 1단지 16평[지분19.09평]과 2단지 16평 그리고 3단지 23평[18.76평]과 비교시 대지지분으론 가장 작은 평형입니다.

그러나 저층 16평에 비해선 전세가격이 높아 투자 비용을 줄여 투자하거나 실제 입주를 목적으로 한 투자에 있어서 선호도가 높은 평형입니다. 23평은 34평을 배정 받기 위한 평형으로 보시면 됩니다.

참고적으로 23평은 31평과 혼합구조로 되어 있는데 동북중고등학교 근처로 복도식 건물의 1호와 8,9호가 23평으로 배치되어 있고 2호부터 7호까진 31평이 배치되어 있는 구조입니다.

23평의 경우 방이 2개 구조로 신혼부부 등 소형형평 중 전세 수요도 높은 평형입니다.

현재 23평은 5억3천선에서 급매물 형성중입니다.


▶ 25평은 1단지 18평과 비교되는 평형으로 4단지에만 25평이 배치되어 있습니다. 25평은 대지지분이 2개 종류로 나누어져 있는데 34평 복도식 동의 1호와 8호에 위치하여 34평과 혼합구조로 되어 있습니다.

1단지 18평과 대지지분[21.48평]이 같은 25평은 34평중 대지지분이 29.83평인 평형과 혼합되어 있고

대지지분이 20.64평인 25평은 34평중 대지지분이 28.66평인 평형과 혼합되어 있는 구조입니다.

즉, 복도식 양쪽 사이드(1호,8호)에 25평이 위치하고 있고 가운데에 34평이 위치하고 있다고 판단하시면 됩니다.

대지지분이 21.48평인 25평은 411, 412, 414, 422동 80세대입니다.
그외 25평은 대지지분이 20.64평으로 보시면 됩니다.

25평은 1단지 18평과 같이 34평을 추가부담없이 배정받고자 하는 경우 투자의 대상이며 통상적으로 전세가격이 18평보다는 높아 매매나 전세에 있어서 수요자들의 선호도가 높은 편이나 세대수가 200세대에 불과하여 항상 매물부족 모습이 나타나고 있고 18평에 비해 호가도 나소 높게 출시되는 편입니다.

특히 18평과 대지지분이 같은 25평의 경우에는 80세대에 불과하여 희소성이 매우 높은 평형입니다.

현재 대지지분이 20.64평인 25평은 5억7천에서 급매물 형성중이고
대지지분이 21.48평인 25평은 5억8천에서 급매물 형성중입니다.


▶ 31평은 대지지분이 25.22평으로 1단지 22평과 비교시엔 1평, 2단지 22평 그리고 3단지 31평과 비교시엔 0.56평이 작은 상황입니다.

그러나 31평은 6개동중 4개동이 남향으로 형성되어 있고 동북중고등학교와 위례초등학교에 인접되어 있어 실거주 목적 내지는 전세 수요가 매우 높은 평형이며 3단지 31평과는 대지지분 차이와 관계없이 거의 대등한 호가와 거래가격이 형성되고 있고 실제 거주하면서 투자를 병행 할 수 있어 투자 수요가 매우 높은 평형입니다.

31평의 투자 핵심은 34평 내지는 38평 배정을 위한 투자가 되어야 할 것이며 40평대 이상을 확정적으로 배정 받기 위한 것이라면 그 이상 평형대를 고려해야 할 것입니다.

4단지 31평은 급매물은 현재 6억2천5백에서 1개 매물이 급매물 형성중입니다.

▶ 34평은 대지지분이 28.66평과 29.83평 2개의 지분으로 구성되어 있습니다.
34평중 대지지분이 29.83평은 1단지 25평과 같은 대지지분으로 재건축시 1단지 25평과 동일한 조건이기에 투자에 있어서 1단지 25평과 비교투자 하시면 됩니다.

411동-414동, 422동-428동 11개동으로 복도식 4개동. 타워형 7개동입니다.

이 평형 소유자분들의 경우 향후 선택의 폭이 상당히 넓은 상황인데

1. 34평을 배정받고 2억5천만원 정도를 현금으로 환급받는 경우.
2. 43평 무상배정받고 1억원 정도를 현금으로 환급받는 경우.
3. 52평을 무상으로 배정받는 경우.
4. 1＋1 배정방식으로 34평을 배정받고 18평이나 22평을 추가 배정받는 경우. 


4단지 34평중 대지비분이 28.66평은 920세대 총 20개동으로 복도식 6개동. 타워형 14개동입니다.
통상 단지내에서 3번째 지분으로 일컬어지며 40평대 이상을 확정적으로 배정받고자 한다면 최소한 이 지분 이상의 평형을 매수해야 되는 것이 저층 25평과 고층 34평에 대한 투자 원칙이 되겠습니다.

현재 4단지 34평[지분28.66평]의 최저가는 6억7천5백에 형성중이고
4단지 34평[지분29.83평]은 최저가는 7억에 형성중입니다.

34평의 경우 웬만한 4인 가정이 실거주하면서 투자에 나설수도 있고 다른 단지에 비해 높은 전세가격을 이용한 레버리지 효과를 가장 크게 이용하며 투자할 수 있는 단지이고 대지지분 평당가를 살펴보면 대지지분이 클수록 대지지분 평당가가 상대적으로 낮게 형성되고 있다는 측면도 대지지분이 큰 평형을 매수하는 것이 수익율도 높다는 것으로 해석이 가능할 것으로 보입니다. 평형간 절대적 평가와 상대적 평가를 병행한 투자 전략이 필요하다 할 것입니다.

간략히 1단지부터 4단지까지 개략적인 사항을 살펴보았습니다.
대부분 다 아시는 내용이지만 둔촌주공을 처음 접해 보시는 분이라면 단지별로 검토하시는데 나름 도움이 되었음 합니다.

또한 투자를 계획하시는 분들의 경우 단지별 대지지분과 가격을 종합적으로 비교 검토할 뿐만 아니라 각 단지별 동일지분간 비교와 상하지분을 아울러 비교 검토하여 투자하는 전략이 필요함을 다시한번 강조합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인 (02-482-8900) 에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인) : http://cafe.daum.net/headline114