2013.05.21. 둔촌주공아파트 시세동향
부제 : 둔촌주공 정중동(靜中動) 시장, 취득세·양도세 면제되는 소형만 거래
상큼한 아카시아 향기가 코끝을 자극하는 오월도 어느덧 중반을 달리고 있습니다. 살랑살랑 불어오는 바람 끝에 아카시아 향기보다 진하게 전해오는 것은 아카시아 나무에 얽힌 어릴적 추억입니다. '아카시아 파마'라고 시골이 고향이신 분들은 많이 경험하셨으리라 생각되는데요 인터넷 검색해보니 동화책도 출간되었네요. 그땐 책도 많지 않았고, 컴퓨터도 없었고, 스마트폰도 없었고 인위적인 놀이문화가 없던 시절이었으니 놀이라고 해봐야 고작 술래잡기, 공기놀이, 고무줄놀이, 소꿉놀이, 멱감기, 물총놀이...등 자연에서 소재를 찾아 놀던 시절이었습니다.
해마다 이맘때면 들에 산에 지천으로 피어있는 아카시아 잎을 놀잇감으로 삼아 놀았지요. 아카시아 꽃을 따먹기도 하고, 꽃이나 잎을 따서 소꼽놀이 반찬으로도 쓰고, 가위바위보를 해서 이긴 사람이 잎을 한 개씩 따며 잎 떼어내기 놀이도 했습니다. 그중 여자아이들이 즐겨하던 놀이는 '아카시아 파마'였습니다. 아카시아 잎을 떼어내고 그 줄기에다 머리카락을 돌돌 감아 고정시켜 놓았다가 풀면 머리카락이 꼬불꼬불 곱슬해진걸 거울에 비춰보며 흐뭇해 했었지요. 파마(?ㅋ)한지 얼마 되지않아 머리가 풀려 아쉬움이 많았지만 나름 재미있는 놀이문화였습니다. 지금 생각해 보니 야매(?ㅋ)이긴 하지만 천연파마의 원조라고 할 수 있겠습니다...ㅋㅋ 아카시아 향기를 맡으니 어릴적 추억이 생각나서 그만 서두가 길어졌습니다.
둔촌주공 5월 중순 부동산 시장 분위기입니다. 취득세 한시적 감면이 종료되는 6월말 이전인 5월에 거래량이 늘 것을 예상했었는데 이렇다할 변화가 없습니다. 5년간 양도세 면제는 둔촌주공 전평형이 해당되지만 양도세와 취득세 동시 면제는 일부평형에만 한정되어 있어서인지 6억원 이하의 소형평형 일부만 거래될뿐 정중동(靜中動) 시장입니다.
매물이 많지도 않지만 거래가 안되는 이유중의 한 가지는 1세대1주택 양도세 비과세에 해당되는 매도자의 매물만 사려고 한다는 것입니다. 매수자가 무주택자라면 다주택자의 매물을 사도 2년만 보유하면 비과세 조건을 갖추게 되는데 양도세 면제를 받지 못하는 것으로 오인하시는 분들이 있습니다.
이 싯점에서 4.1부동산 대책의 양도세 면제와 취득세 면제 부분중 둔촌주공아파트가 받게 되는 수혜를 다시 한 번 짚어 보겠습니다. 취득세와 양도세 모두 4월 1일부터 소급 적용을 하게 되며, 취득세는 잔금일(소유권 이전등기일) 기준이고 양도세는 계약일(계약금 납부일) 기준입니다.
※ 무주택자가 생애최초로 주택을 구입할 때 어떤 혜택이 있는지 살펴보겠습니다.
조건은 첫째 구입하고자 하는 대상 주택이 6억원 이하이어야 합니다.(면적 기준 없음)
둘째 부부합산 연소득이 7천만원 이하이어야 합니다.혜택은 취득세가 면제되고 5년간 양도 차익에 대해서도 비과세됩니다. 단, 기존주택 구입 시 기존소유자가 다주택자가 아닌 1가구 1주택자라야 새로 사는 매수자가 혜택을 받을 수 있다고 되어 있습니다. 하지만 1구1주택자는 이번 4.1대책과 무관하게 2년 이상 보유 시 양도세 비과세 혜택을 받습니다. 그러므로 이번 대책의 실질적 혜택은 무주택자가 1가구1주택자가 소유한 6억원 이하의 주택 구입 시에 한하여 취득세 면제를 받는 것입니다. 무주택자던 일시적 2주택자던 6억원 초과~9억원 이하의 매물을 구입할 시에는 6월말까지 구입분에 한해서 취득세 한시 감면 혜택을 받게 되므로 취득세 1%만 내면 되고 그이후에는 4%를 적용 받습니다.
※ 다음은 둔촌주공아파트의 양도세 5년간 감면 부분을 살펴보기로 하겠습니다.4.1 대책에 의한 조세특례제한법 개정안을 보면 전용면적 85㎡이하 또는 6억원 이하에 해당되는 신규 또는 미분양주택, 1가구1주택자의 주택 구입 시 올해안에 몇 채를 구입하더라도 5년간 양도세 면제를 받습니다. 무주택자와 동일하게 적용 받습니다.
기존의 1가구1주택자가 추가로 한 채를 더 구입할 경우 나중에 취득한 주택의 취득일로부터 3년 이내에 팔면 2년보유 비과세 요건을 갖추게 되고 일시적 1가구2주택이므로 1가구1주택의 혜택을 그대로 받을 수 있습니다. 그러므로 3년 이내에 기존주택을 팔 때 9억원 이하에 대해서는 당연히 양도세 비과세 혜택을 받습니다.
이와같이 파격적인 혜택에도 매수세의 유입이 적은 것을 볼 때 4.1대책의 체감온도가 낮음을 알 수 있습니다. 이번 4.1대책 후에 거래량이 적은 이유를 다주택자의 매물을 살 때 양도세 혜택을 주지 않아서라고들 합니다. 대다수의 사람들이 불만을 토로하는 부분인 다주택자 주택을 살 때 양도세 혜택을 주지 않은 의문을 정리해 보겠습니다.
정부에서는 거래활성화라는 측면이나 규제 완화라는 측면에서 보면 다주택자에게도 응당 같은 혜택을 주는 것이 맞다고 생각했을 것입니다. 하지만 정부의 의도는 1가구1주택자 중 자금 여력이 적어 무리하게 대출을 끼고 주택을 마련한 사람들 즉, 하우스 푸어 문제를 우선적으로 해결하고자 하는데 있습니다. 하우스 푸어에 비해 다주택자는 상대적으로 자금 여력이 있을 것으로 판단하고 하우스 푸어의 주택 처분을 독려해 구제하고자 하는 방안이었습니다.
또 다른 의도는 다주택자에게 주택을 더 보유하게 함으로써 전세난을 해결해 보려는 의도였습니다. 다주택자들이 미분양이나 신규주택을 구입하면 임대 물량의 공급이라는 부수적인 효과가 생기며 다주택자가 주택을 많이 보유하면 할수록 임대 시장에 공급되는 주택이 늘어난다는 판단을 하였습니다. 이 때문에 다주택자가 보유한 기존주택의 처분에는 혜택을 주지 않은 것입니다.
애석하게도 예상이 빗나간걸 보면 정부에서는 자금 여력이 풍족한 다주택자 일수록 돈(수익)에 대한 욕심이 많다는 것을 파악하지 않으셨나 봅니다. 적절한 비유일지 모르겠지만 '아흔아홉 칸 가진 큰 부자는 백 칸 채우려고 한다.'는 속담이 있습니다. 돈의 속성이란 게 가지면 가질수록 욕심이 생긴다고 다주택자가 되기까지 많은 노력이 있었을 것이고 부가가치가 창출되지 않는 곳에 투자할리 만무이며 더더욱 전세입자의 임대주택을 위해 집을 사지는 않는다는 것입니다.
다시 말해서 다주택자들은 실거주 목적이 아닌 투자목적의 주택을 구입한다는 것입니다. 투자가 목적인 만큼 처치 곤란인 미분양 주택을 살리 없고 상승 가능성을 우선적으로 고려할 것이며 거래가 활발하여 환금성이 좋은 지역에 투자할 것입니다.
그런면에서 볼 때 정부의 4.1대책은 다주택자의 마음을 제대로 읽어내지 못한 것으로 판단됩니다. 그리고 다주택자의 주택에 혜택을 주지 않아 매도에 발목을 잡은 것도 문제입니다. 아무리 자금여력이 있는 다주택자라도 돈이 화수분처럼 솟아나지 않는 이상 기존주택 한 채를 처분하고 수익성이 보이는 다른 주택을 살 것인데 어찌 이런 해법을 만들었는지 이해가 안가는 부분입니다.
또 하우스 푸어들의 주택 처분이라는 것도 쉽지 않은 것이 대부분의 하우스 푸어들이 주택 가격이 비쌀 때 구입한 분들로 손해를 보고 손절매를 해야 할텐데 쉽지 않은 결정입니다. 이처럼 4.1대책이 거래활성화를 이끌어 내지 못한 것은 부동산 현장을 이해하지 못한 탁상공론의 한계로 해석됩니다.
이런 상황에서도 투자를 하는 고수들이 있다는 것은 아실테고 둔촌주공아파트 구입 시 받게되는 혜택 다시 한 번 언급해 봅니다. 생애최초 주택구입자가 6억원 이하의 주택 구입 시 취득세 면제와 5년간 양도세 면제 받습니다. 또한 6억원 초과하는 주택도 전용면적 85평방미터 이하에 해당되므로 취득세 1%만 내면 5년간 양도세 면제를 받게 됩니다. 다주택자도 올해안에 1가구1주택자의 주택 구입시 5년간 양도세 면제 받습니다.
여러 번 말씀 드리지만 재건축으로 인한 수익과 취득세·양도세 혜택, 기준금리 인하로 인한 대출이자 감소 부분을 꼼꼼하게 따져보시고 투자에 임하시면 성공할 확률이 높아질 것입니다. 5월 21일 현재 둔촌주공의 매매 거래는 약 5~6건으로 4.1대책 발표이전 보다 저조한 실적이지만 취득세 한시 감면이 끝나기 전에 저가매물 위주의 거래가 좀더 있을 것으로 예상됩니다.
둔촌주공 재건축에 대하여 궁금하신 점 문의 바랍니다.
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