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둔촌주공아파트는 1단지부터 4단지까지 4개 단지로 구성되어 있습니다.
아시다시피 4개단지 5,930세대로 재건축 정비구역은 하나로 지정되어 분리재건축이 아니라 하나의 조합에 하나의 정비계획으로 동시 진행됩니다.

현재 재건축 진행은 내년 연말 이주 내지는 관리처분 인가 신청을 위한 목표로 사업에 매진하고 있는 상황으로 먼저 건축심의를 위한 사업진행에 착수하고 있는 상황입니다. 올 연말이면 건축심의가 완료되고 사업승인인가 신청을 위한 일련의 진행이 예상됩니다.


둔촌주공아파트는 각 단지별 각 평형에 따라 대지지분의 차이가 존재하고 각 단지별로 특색이 있기에 그 특징을 한번 따져보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

먼저 둔촌주공의 대표적인 상징과도 같은 1단지를 알아보도록 하겠습니다.

1단지는 지하철역[5호선. 둔촌역]에 인접해 있는 단지로 5개 평형 47개동 1,370세대로 구성되어 있습니다. 1단지 각 평형의 특색은 다른 단지의 비슷한 평형에 비해 대지지분이 높다는 특성이 있습니다.



▶ 7.5평형은 1단지에 유일하게 121동 100세대만 존재하는 평형으로 소액투자용으로 크게 각광받는 평형입니다. 보통 전세는 평균 5,500만원 정도이고 월세로도 수요가 높아 평균 보증금 1천만원에 월세 40만원 정도에서 미혼자 및 단독거주자의 수요가 높은 상황입니다.

현재 시세는 3억에서 형성중으로 단지내에 100세대뿐이여서 항상 매물이 드문 모습이 나타나곤 합니다.

반대로 시세를 대지지분으로 나눈 대지지분당 평당가는 단지내 평형에서 가장 높다는 단점이 있지만 초기 투입자금이 적어 소액투자 및 자녀분들을 위한 증여세 회피 목적의 투자로 그 수요가 꾸준한 평형입니다.

▶ 1단지 16평은 대지지분이 19.09평으로 2단지 16평[대지지분 18.76평]과 비교시 대지지분이 0.33평이 더 크다는 특성이 있습니다. 따라서 대지지분이 비슷한 저층 16평과 고층 23평중에서 대지지분만으론 1단지 16평의 대지지분이 가장 큰 특징이 있습니다.

16평의 경우 현재 형성되는 가격대가 5억3천5백만원으로 생해첫주택구입자와 양도세 면제 혜택을 위한 매수층이 함께 선호하는 평형으로 항상 대기매수자들의 문의가 끊임없이 이어지는 평형입니다.

현재 1단지 16평은 5억7천부터 형성중으로 이번 2+3종 종상향의 플러스 영향까지 고려한다면 34평을 추가부담금 2-3천만원 내지는 무상으로 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

결국 16평 투자시 대지지분에 촛점을 맞춘다면 같은 가격이면 1단지 16평을 매수하는 것이 좋고 초기 투자자금을 줄일려는 의도라면 대지지분이 다소 작더라도 전세가격이 높은 23평를 비교 검토하여 매수하는 것이 소형평형의 투자 전략이 되겠습니다.

5월에 들어 거래된 평형중 3건 정도가 16평과 23평임을 보면 이 평형에 대한 매수자의 폭을 가늠해 볼 수 있을 것입니다. 1지 16평과 3단지 23평은 5억7천선에서는 현재 거래가 가능한 가격대로 보시면 되고 2단지 16평과 4단지 23평은 5억6천선에서 거래가 진행되는 것으로 보시고 매도와 매수시 참조하시면 될 듯 합니다.

▶ 18평형은 유일하게 저층중에서도 1단지에만 존재하는 평형입니다.

18평형이 매수자로부터 각광을 받는 이유는 34평을 추가부담없이 배정받을 수 있다는 측면에서 매수자들의 관심을 크게 받고 있는 상황입니다. 또한 방이 3개인 구조로 되어 있어 4인가족이 거주할 수 있는 관계로 전세 수요도 상당히 높은 평형중 하나입니다.

1단지 18평은 4단지 25평과 대비되는 평형으로 18평과 고층 25평의 전세금 차이가 압도적으로 25평이 높았는데 최근 그 전세금 차이가 줄어들면서 18평의 수요가 끊임없이 이어지는 모습입니다.

34평을 배정받기 위한 투자자들의 경우 대부분 16평과 18평을 비교하여 움직이는데 투자에 있어서 추가부담금 차이를 이용하여 매수시점에서 상대적으로 저평가 되어 있는 평형을 선택하는 것이 필요합니다.

아래와 같은 방법으로 추가부담금 차이를 고려하면 현시점에서 저평가 되어 있는 평형을 선택할수도 있기 때문입니다. 물론 매수시 실투자비 증가에 따른 금융비용도 고려사항이지만 투자에 있어서 한 평형에만 집착하여 저가 매물을 찾기보다는 해당 평형의 위아래 평형까지 비교 검토하는 것이 매수자들에겐 꼭 필요한 투자 방법의 하나임을 고려해야 할 것입니다.

예를들면


현재 18평은 5억7천선에서 최저가 형성중이며 전세는 평균 1억3-4천 정도입니다.

▶ 1단지 22평은 둔촌주공 전체 단지의 저층 22평과 고층 31평을 막라하여 대지지분이 가장 큰 평형입니다.

예를들면 2단지 22평과 3단지 31평의 대지지분이 25.78평이라면 1단지 22평은 26.24평으로 거의 0.5평 정도 큰 상황입니다. 이에 대한 반영으로 호가도 상대적으로 높게 형성되고 있고 8개동 210세대에 불과하여 항상 저가 매물도 드문 평형 중 하나입니다.

34평형, 38평형대와 43평형대중 하나를 분양받기를 원하는 매수자들이 희망하는 평형중 하나로 대지지분이 다소 높은 관계로 아직 분양신청에 대한 방침이 정해지지 않았지만 지분차이 만큼 우선순위가 적용되지 않을 까 하는 기대 심리가 반영되어 있는 평형으로 판단됩니다.

38평은 무상으로 배정받고 7-8천이상 환급을 받을 것으로 보이고 43평형도 무상 배정이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 반드시 43평 이상을 확정적으로 배정받기를 원하신다면 다소 검토를 해야 할 평형임을 알려드립니다.

현재 급매물은 6억8천선에 형성중입니다.

▶ 1단지 25평은 둔촌주공아파트에서 4단지 34평 일부 평형과 함께 대지지분이 29.83평으로 가장 큰 대장 평형입니다. 둔촌주공 전체에서 1단지 25평 280세대를 포함하여 800세대만이 이 지분에 해당되기에 이 평형 소유자들의 자부심은 매우 강한 상황이며 둔촌주공의 가격을 주도하는 대표 중 하나임은 분명합니다.

이 평형 소유자분들의 경우 향후 선택의 폭이 상당히 넓은 상황인데

1. 34평을 배정받고 2억5천만원 정도를 현금으로 환급받는 경우.
2. 43평 무상배정받고 1억원 정도를 현금으로 환급받는 경우.
3. 52평을 무상으로 배정받는 경우.
4. 1+1 배정방식으로 34평을 배정받고 18평이나 22평을 추가 배정받는 경우.


아직 시세가 중소형 평형과 대형 평형간 격차가 예전에 비해 많이 줄어 있는 상황이기에 위에서 언급한 선택 사항에 따른 프리미엄이 향후 가격에 반영될 가능성이 높기에 소형평형 소유자들의 경우 갈아타기를 통해 이 평형대를 매수하는 것도 좋을 것으로 보이고 대기매수자들의 경우에도 투자에 있어서 투자 비용에 큰 부담이 되지 않는다면 가급적 가장 큰 지분 평형인 25평에 대한 매수 검토도 중요한 고려 사항이라 판단됩니다.

갈아타기나 희망 평형보다 평형대를 올려 매수 검토를 하는 경우엔 소형평형과 중대형 평형간 전세가격 차이까지 감안한다면 실제 투자비는 그리 크게 부담되지 않는 방법으로 투자도 가능한 상황입니다.

둔촌주공 전체 평형에서 대지지분 평당가를 살펴보면 대지지분이 클수록 대지지분 평당가가 상대적으로 낮게 형성되고 있다는 측면도 대지지분이 큰 평형을 매수하는 것이 수익율도 높다는 것으로 해석이 가능할 것으로 보입니다. 단골중개업소와의 긴밀한 정보교환으로 평형간 절대적 평가와 상대적 평가를 병행한 투자 전략이 필요하다 할 것입니다.

또한 투자에 있어서 향후 평형배정을 43평 이상 확정적으로 기대하는 경우에는 반드시 저층 25평과 고층 34평중 매수해야 할 것으로 판단됩니다.

현재 둔촌주공 1단지 25평 최저가는 7억선에서 거래중입니다.

여기까지 1단지의 내용을 다 담지는 못하고 간략히 언급했습니다.
결론적으로 둔촌주공 1단지는 둔촌주공의 얼굴입니다. 

둔촌주공에 대해 알아보려고 나서는 분들 대다수가 1단지의 시세 및 지분부터 따져 나가기 때문입니다.
그러다가 고층 내지는 다른 단지와 비교를 통해 전체적인 윤곽을 잡아 나가면서 매수를 하기 때문입니다.

실제 투자에 있어서 1단지의 각 평형의 대지지분과 가격을 기준점으로 삼아 평형간 절대적 가격과 상대적 가격을 비교하며 투자에 나선다면 매수시점에서 큰 실수를 범하진 않을 것으로 보입니다.


이상 둔촌주공 1단지 146동앞 일반상가에서 1단지 지킴이 역할을 하는
둔촌주공 부동산헤드라인 ( 02- 482- 8900)에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인): http://cafe.daum.net/headline114