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취득세 감면 일몰이 6월말로 예정되어 있는 가운데 취득세 감면 혜택을 위한 전반적인 부동산 특수는 큰 예상과 달리 상당히 차분한 모습이 유지되는 가운데 매수 심리가 상당히 가라 앉아 있는 모습입니다.

그런 영향을 받아 둔촌주공아파트의 경우에도 작년 하반기 바닥권에서 금년 최대 상승폭의 40-50% 정도가 싹뚝 잘라져 나간 호가 모습이 나타나고 있는 모습이며 그런 호가의 매물들이 출시되면서 취득세 감면을 위해 6월말 잔금조건으로 거래 모습이 2-3건 이어진 모습이나 전반적으로 매수세의 움직임은 올 봄과 비교시에는 약세 모습을 면치 못하고 있는 상황으로 6월에 들어와서는 저가 매물들을 중심으로 취득세 감면 일몰전 매수시기를 저울질 하는 모습이 다소 증가하고 있는 상황입니다.

5월중반후부터 5-6월 거래 시장이 취득세 특수 효과가 전혀 발휘되지 못할 것이라는 전망과 실제 시장에서의 거래가 주춤하며 가격 하락에 대한 심리적인 부담감을 가지게된 일부 급매물이 가격 하락을 부채질하며 가격 조정 모습이 나타났는데 이제 6월 둘째주에 접어들면서 어느정도 심리적인 안정이 뒤따르며 가격지지선이 형성되가고 있는 모습입니다. 결정적으로 기존에 출시되어 있는 급매물외엔 신규 저가 매물 출시 모습이 거의 멈추어 있는 모습이 그러한 판단을 하게 하는 한 요인이 되고 있습니다.

아직 전 평형에 걸쳐 가격 하락 조정 모습이 반영되지 않은 상황이기에 일부 평형에서는 늦게나마 반영되는 모습에 가격 하락이 지속되고 있다는 착시 현상을 줄 수 있고 실제 거래로 연결되는 가격대는 현재 호가에서도 다소 조정된 가격대에서 매수자들과의 연결점을 찾을 수 있을 것으로 보여 일부 평형에서의 실제 거래가격은 현재 수준에서 다소 하향 조정된 모습이 일부 나타날 수 있으나 제한폭 없이 연속적으로 이어지는 추세는 결코 아닌 것으로 분석됩니다.

대다수 언론이나 일반인들 조차도 올 여름 7-8월의 약세장 모습을 당연시 하고 있는 모습입니다.물론 계절적 비수기 영향과 그동안 가격 상승을 주도 했던 기대감의 약발이 다함에 따라 약세 모습은 불가피한 상황일지라도 작년 한해 동안 부동산 시장을 자극했던 대세 하락장세와 같은 모습은 극히 나타나기 어려워 보이고 일부 제한적이고도 단기적으로 시장에 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

대다수 대기 매도자들조차도 가격 하락을 모두 예상하는 시기를 통해 매도에 나설 경우는 거의 드물 것으로 보여 전반적인 시장 분위기는 다소 가라앉은 모습이겠지만 실제 저가 매물 품귀 현상도 동반되는 시장 모습이 나타나며 극소수 저가 매물이 출시되면 거래로 이어지는 모습이 나타날 것으로 예상됩니다.

따라서 7-8월말만 되면 급매물을 얼마든지 잡을 수 있을 것이라는 기대감은 금물이라 판단됩니다.이제 분명히 투자 전략을 세워야 할 것으로 보이는데 취득세 감면 혜택과 가격 하락을 예상하여 급매물중 급매물에 대해 가격 조정을 통해 매수하는 방법도 한 전략이라 판단되며

7-8월의 경우에는 취득세 감면 혜택을 포기한 만큼 급매물중 급매물을 겨냥한 매수 전략이 필요하되 실제 급매성 매물량이 기대치와 달리 시장에 쉽게 눈에 띄지 않을 가능성이 매우 높기에 매물 선택에 혼신의 노력을 해야 할 것으로 예상 합니다.

대다수 매도자들의 경우 6월말까지 매도가 어려울 경우 대출부담이나 갈아타기를 위한 매물외엔 거의 대다수 추석이후로 매도시기를 저울질 할 것으로 예상되는데 둔촌주공의 겨우 추석전후를 통해서는 공공건축가와의 건축심의 관련 협의가 어느정도 마무리 되면서 서울시 건축위원회 심의와 관련한 문제가 다시금 매도자들로 하여금 기대감을 불어 넣을 가능성이 있기에 늦어도 매수자들의 경우 7-8월을 넘기기 말아야 할 것이며

개인적인 판단으론 7-8월의 호가는 현재 최저점 수준에서 1천만원이상 하향 조정되긴 상당히 어려워 보이며 이 수준에서 견고한 가격 지지선이 형성될 것으로 예상됩니다.

결국 이 수준은 평형에 따라 차이가 있겠지만 작년 하반기 바닥시점에서는 4-5천만원 정도 상승한 가격대이고 올 최고치에서는 4-5천만원 정도 하락한 가격대가 될 것으로 예상됩니다.

매수자들의 경우 투자의 핵심은 최저가 급매물을 잡는 기회를 찾아야 할 것인데 촛점은 생해최초주택 구입자들의 경우에는 취득세 면제와 5년간 양도세 면제 그리고 대출을 이용할 경우 최저 2.6%대 생해첫주택구입자금대출을 이용할 수 있기에 이번 시기를 놓치지 말아야 할 것이며

기존주택 보유자들의 경우 거의 실질금리 예금금리가 물가상승율을 적용하며 마이너스금리 시대임을 감안하여 취득세 감면 내지는 5년간 양도세 감면 혜택을 겨냥한 투자 전략이 필요하며 금년 12월말까지 매수하는 아파트에 대해서는 주택수에도 포함되지 않기에 새로운 주택을 매수하고서도 기존주택을 5년기간안에 자유롭게 매도 검토도 할 수 있어 현금가치 하락도 피하고 절세 효과도 누리면서 저가 급매물을 매수하는 시기로 기회를 찾아야 할 것입니다.

금년에 매수자들의 경우 정부 정책에 따른 혜택을 위한 매수시기 선택은 아직 표면적으론 12월말까지 계약분까지 포함되기에 6개월이상 남아있는 상황입니다.

그러나 최적의 매수시기를 판단할 땐 6월 아님 늦어도 7-8월에 한정될 것으로 예상됩니다. 올 하반기 둔촌주공은 건축심의와 관련한 호재가 시장을 자극할 수도 있는 상황입니다.

그러한 호재에 따른 기대감이 크게 작용된다면 오히려 7-8월의 경우 거래가 없는 상황하에서도 급매물도 없는 관망세가 유지될 수도 있는 상황입니다.

당분간 급매성 매물을 중심으로 거래가 이어지며 가격 지지선을 형성하려는 시도가 시장에서 나타날 것으로 보입니다. 매수자들로서도 6월말을 넘길 경우 최저가 매물 아니면 당분간 거래에 소극적일 가능성이 높기 때문에 7월 초반에 잠깐 시장 동요가 나타날 수 있으나 이미 예견된 상황이기에 큰 변화없이 7월을 맞이하게 될 것으로 보입니다. 

1개의 급매물이 거래되면 그것이 시세로 고착화되는 측면이 있지만 크게 동요되지만 않는다면 가격 조정폭은 극히 제한적이고도 일부 급매물에 한정된 모습으로 예상됩니다.

◈ 둔촌주공 각 평형별 추천 매물입니다.


1단지 8평 3억2천. 16평 5억5천. 18평 5억7천. 22평 6억8천5백.
          25평[ 지분29.83평] 7억3천.


2단지 16평 5억3천5백. 22평 6억8천. 25평[지분29.30평] 7억1천.

3단지23평 5억5천. 31평 6억8천. 34평[지분29.30평] 7억2천.

4단지 23평 5억4천. 25평 6억. 31평 6억7천. 34평[지분28.66평] 7억2천.
          34평[지분29.83평] 7억2천5백.

 이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인) : http://cafe.daum.net/headline114