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2013.07.23. 둔촌주공아파트 시세동향

부제: 둔촌주공 매수자 취득세 영구인하 보다는 저가매물 잡기에 주력할 때

6월 취득세 한시 감면 금액이 그다지 큰 금액은 아니지만 수요자의 구매 욕구를 자극했던 것은 사실입니다. 지난해 9.10대책의 연장선에 있었던 취득세 감면 조항은 4.1부동산대책의 5년간 양도세 감면 조항과 함께 수요자들의 마음을 동(動)하게 하는데 충분한 조건이었습니다. 올 연말까지 양도세 비과세 조건을 갖춘 1주택자의 매물을 구입하면 몇 채를 구입하던지간에 5년 이내에 처분 시 양도세가 면제된다는 사실과 취득세 4%중 1%(1주택자는 1%, 다주택자는 2%) 부담은 투자자들에게 큰 매력이었습니다. 게다가 시세보다 저렴한 급매물이라면 마다할 하등의 이유가 없었지요. 여의치 않으면 처분하면 되니 이보다 좋은 조건은 없을 것입니다.

하지만 그마저도 잠시 7월로 접어들면서 소강상태를 보이고 있습니다. 둔촌주공 매매시장 7월 23일 현재 3~4건의 매매거래 이후 조용 그자체 적막강산이 따로 없습니다. 취득세 감면액 만큼만 깎아주면 구입를 하겠다는데 매도자는 요지부동이니 매수자는 아연실색 뒤로 물러설 수 밖에요. 설상가상으로 취득세 영구 감면설까지 나돌고 있으니 어쩌면 좋으리오까?

이렇듯 부동산 시장의 분위기가 심상치 않습니다. 당초 취득세 감면은 더 이상 없다고 발표한 정부가 채 한 달도 지나지 않아 취득세율 인하를 두고 왈가왈부함에 따라 매수세는 다시 관망세로 부동산 업계는 초비상사태에 돌입했습니다. 미확정된 취득세 감면설은 일반 수요자들이 폐부로 느끼기에는 다소 시일이 걸리겠지만 눈치빠른 업계는 벌써부터 울상을 짓습니다. 매번 느끼는 바이지만 서민들의 손톱밑 가시를 빼준다면서 서민들과 동거동락하는 부동산 업계에 대한 생각은 손톱 만큼도 하지 않으니 볼멘소리를 안할 수가 없습니다. 이번 처사를 보더라도 정부가 지난 22일 취득세율을 인하 하기로 결정함에 있어서 정상적인 절차를 밟아야 하는 9월 정기국회 무렵에나 공개할 일이지 벌써부터 발표하는 바람에 개정법 통과 전까지는 '거래절벽'이 불가피할 전망이니 어쩌라는 것인지.

바라옵건데 취득세 등의 세제 개편에 있어서 말만 앞서지 말고 말을 아껴 발표와 동시에 시행하는 현명한 처사를 당부합니다. 취득세 영구 인하하는 것이 시행 초기에 약발을 받을터 단기적으로 보면 부동산 거래활성화에 약(藥)이 되겠지만 장기적으로는 독(毒)이 될 수도 있다는 것을 아는지 모르겠습니다. 종국에는 정부의 세수는 영구히 역사속으로 사라지게 되고 수요자들은 내성이 생겨 무반응을 보일 것입니다. 정부는 사후약방문(死後藥方文)식의 땜질 처방을 자제하고 정부도 살고 서민도 살고 중개업자도 살 수 있도록 심고에 심고를 더해 결정하여야 할 것입니다.

이렇게 부동산 시장은 침체의 나락으로 떨어지고 있습니다. 그럼에도 불구하고 둔촌주공 매수세는 '매도자가 조금만 조정해 주면 매수한다'입니다. 매도자는 강남4구 재건축단지라는 미명 아래 '희망가격 조정은 없다'는 것이지요. 한 마디로 독불장군입니다. 시장이 죽으면 같이 죽고 시장이 살면 같이 살아야 하는 상호 보완작용을 하는 톱니바퀴 이론이 통(通)하지 않습니다. 강남4구 재건축단지라는 미명 아래 호가하락을 용납할 수 없다는 것이지요. 한 마디로 독불장군입니다. 둔촌주공 수요자들이 대형평형을 선호하는 것은 주거 문화 트렌드가 소형으로 전환함에 있어서 역행하는 느낌마저 들지만 최근 매수자의 성향을 볼 때 둔촌주공에서 제일 큰 평형인 52평 내지는 43평을 선호한다는 것을 엿볼 수 있습니다. 수요는 있고 대형평형 매물의 희소성으로 소형평형 보다 대형평형의 가격 움직임이 둔한 이유이기도 합니다.

개별적인 호재로 인해 둔촌주공 부동산 시장은 전반적인 부동산 시장과 따로 돌고 있습니다. 이것은 비단 하반기에 예정된 건축심의와 사업시행인가 신청 때문만은 아닐 것입니다. 재건축 지역의 환금성이야 익히 알고 있는 이야기이고 둔촌주공의 특별한 수익성 때문이 아닐까 생각합니다. 아직 정확한 근거를 제시할 수 없지만 현재 용적율이 87%로 낮은 편이어서 재건축 시 2종+3종 형태로 용적율 273.9%(4단지 개발제한구역 인접한 곳의 용적율은 250%, 그외 지역의 경우 용적율 285%)를 적용함에 따라 늘어나는 일반분양분이 상당하다고 할 수 있습니다. 둔촌주공은 현재 5,930세대에서 재건축 시 11106세대로 대단지로 탈바꿈하며 그중 일반분양분 5176세대(임대 1046세대 포함)로 늘어납니다. 재건축에 있어서 진행 속도도 중요하지만 늘어나는 일반분양분은 조합원의 추가분담금(또는 환급금)과 직결되는 문제여서 조합과 관(官)에서 행하는 속도보다 중요하다고 할 수 있습니다. 강남3구에 비해 위치상으로 불리한 강동구에 위치해 있음에도 수요자가 몰리는 이유는 현재의 용적율이 낮아 수익성이 많기 때문이라고 할 수 있습니다.


그리고 지하철 9호선 개통도 대단한 후광효과를 가져올 것입니다. 그동안 지하철 5호선으로는 강남 진입이 불편했던바 지하철 9호선이 개통되면 지하철 2호선과의 연계로 지하철 9호선의 부가가치가 생길 것입니다. 이미 공개된 정보이기는 해도 개통 즉시 누리게 될 교통의 후광효과가 있을 것입니다. 지하철이 있는 곳에 프리미엄이 생기는 것 당연한 효과입니다.

마지막으로 둔촌주공의 재건축 진행 사항입니다. 건축심의 사전 작업인 환경영향평가 심의 결과가 지난달 11일에 통지되었습니다. 건축심의 전 각종 심의 및 평가 단계가 구체화 됨에 따라 조합에서는 올 하반기 사업시행인가 신청을 목표로 매진하고 있습니다. 조합측에서 건축심의 단계에 있는 만큼 사업에 걸림돌이 없는 9부 능선을 넘었다고 전하며 올 10월 사업시행인가를 받고 재건축 초과이익환수 유예기간인 내년말까지 관리처분 인가 신청을 목표로 하고 있습니다.

필자의 좁은 소견으로는 재건축 투자 기간이 단축된다면 취득세 영구 감면은 별반 문제가 되지 않을 것으로 보여집니다만 수요자의 입장에서는 그렇지 않겠죠? 아직은 불확실한 취득세 영구 감면이 시행되면 적어도 감면된 취득세 만큼 매매가격이 동반 상승될 것이니 7~8월에 출시되는 저가매물 구입도 나쁘지 않다고 생각합니다.

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