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정부가 22일 주택시장 활성화를 위해 부동산 취득세율을 영구적으로 인하한다고 발표하자 ‘거래절벽’을 우려하는 목소리가 먼저 흘러나오고 있는 상황입니다.

그만큼 부동산 시장의 자체의 침체가 상당히 우려스럽다는 인식하에 이를 개선하기 위한 조치가 필요하면서 나름 대책이라고 나온 결과로 보여지는데 환영의 목소리 보다는 우려의 목소리가 더욱 커지고 있는 모습입니다.

정부의 대책이 그동안 과거 정부하에서도 수많은 대책과 방안들이 쏟아져 나왔지만 정책 시행 타이밍을 놓치거나 정치권에서 신속하게 처리해주지 않은 영향으로 실제 시장에서의 처방 효과가 기대치에 크게 못미치고 오히려 시장 자체의 힘을 잃고 내성만 키우는 꼴이 되어 온 것이 사실입니다.

지방 자치단체들의 세수중 가장 큰 항목인 취득세 세수 감소는 지방재정을 어렵게 하고 이에 대한 중앙정부의 보전 과정으로 재정악화 문제가 발생할 수 있지만 거래랑 증가만 수반된다면 취득세 세수 감소분은 거래량 증가에 따른 세수 증가 효과로 충분히 상쇄 될 수 있을 것으로 보여 단기적으론 재정에 부담이 될 수는 있겠지만 장기적으론 거래증가로 인해 큰 악영향은 없을 것으로 예상됩니다.

그러나 그동안의 정부정책이 국회처리 과정에서 변형되거나 지체되는 사례를 수없이 보아왔기에 실제 9월 국회에서의 처리 문제가 가장 큰 장벽이 될 것으로 보이며 그 전에 정확한 인하폭과 그 소급적용 여부등이 확정되야 실제 부동산 시장에서의 효과가 나타나기 시작할 것으로 보입니다.


                                           <둔촌주공 314동 앞 전경>

지난 6월말로 취득세 한시적 감면이 일몰되면서 6월말이후 7월부터는 거래 중단과 함께 가격이 크게 하락할 것이라는 예측들이 난무했는데 이번 정부의 발표는 이것과는 상반된 조치로 인식해야 할 것으로 보입니다.

매수자들 입장에서는 취득세 감면 혜택을 위해 그 시행시기가 확정되기까지 매수 시기를 저울질 하는 모습이 나타날 수는 있겠지만 매도자 입장에서는 취득세 감면 일몰때와는 달리 취득세 감면 시행 자체를 하나의 호재로 받아드리면서 가격 올리기를 시도하는 움직임이 나타날 것으로 예상됩니다.

그동안 한시적으로 추진했던 취득세 감면는 신규 매수세를 새롭게 발생시켰다는 의미 보다는 매수세로 하여금 매수시기를 앞당겨 움직이게 하는 요인이 된 것이 정확한 표현이라 판단됩니다. 이번 정부의 영구적인 취득세 인하 방침은 거래세인 취득세를 인하하여 거래를 활성화 시키고자 하는 의도가 담겨 있겠지만 매수자들의 경우 이번 조치가 확정되면 서들러 매수에 나서기 보다는 오히려 취득세 효과는 언제든지 누릴수 있기에 낮은 가격으로 매수하고자 더욱 시장 상황을 관망케 하는 모습도 일부 나타날 수 있을 것으로 예상됩니다.

결론적으로 둔촌주공을 비롯한 부동산 시장에 미치는 효과는 그래도 단기적으로 긍정적인 효과가 기대되는데 취득세 감면 그 자체 보다도 오히려 정부가 더이상 부동산 시장침체를 관망만 하고 있지는 않겠다는 신호를 시장에 주면서 더이상 가격이 하락하지 않을 것이라는 확신를 주고 있는 것이 더욱 큰 의미가 있다 하겠습니다.

취득세 감면폭이 어느정도 될 지 좀더 지켜봐야 하겠지만 지난번 6월말까지 한시적으로 적용했던 9억원 이하의 경우 1% 감면이 유력한 상황입니다. 1% 미만 감면은 효과가 미미 할 것이고 1% 이상 감면은 재정부담이 클 것이기 때문입니다.

그렇다면 매수매도를 위한 결정은 분명해집니다.

매수자들의 경우 1% 취득세 감면 혜택을 위해 9월 정기국회를 통해 처리될 때까지 기다리는 매수 전략은 상당히 문제가 있어 보입니다. 국회 처리가 완료되면 실제 매도자들의 경우 가격 올리기를 시도할 것이기 때문에 호가 상승에 따라 취득세 감면 혜택이 사라지는 문제가 있기 때문입니다.

따라서 매수자들의 경우 현재 시장에서의 최저가 매물에 대해서는 빠른 선택이 더욱 빛을 발할 것으로 보입니다. 더욱이 둔촌주공의 경우 올 8월이 지나고 9월 시장부터는 건축심의와 관련한 호재가 시장에 영향을 주고 가을시장의 경우 막바지 5년간 양도세 혜택을 위한 매수자들의 움직임이 활성화 될 것으로 예상되기 때문입니다.

따라서 취득세 감면 혜택 시행과 관계없이 매수적기는 7월중 내지는 8월 중순전까지가 가장 적기중 하나로 예상됩니다. 이미 생해첫주택구입자의 자격을 갖춘 경우에는 취득세 자체를 완전히 면제 받을 수 있는 계기가 되고 있기에 정부 정책에 관계없이 매수 시기 선택에 전력해야 할 것입니다.

매도자들의 경우에 있어서는 어짜피 취득세 감면과 관계없이 금년중 매도 시기는 가을 시장을 검토해야 할 것입니다. 장기적으로 매도계획이 없는 경우라면 지켜보기 전략이 필요하겠지만 금년중에 매도를 해야할 상황이라면 가을 시장을 면밀히 봐야 할 것입니다. 당연히 취득세 영구적 감면에 대한 국회처리 결과와 건축심의 관련 호재는 다시금 가격을 회복케 하려는 움직임이 나타날수도 있기 때문입니다.

둔촌주공의 경우 이번 정부의 취득세 영구인하 방침에 따른 별개의 움직임은 크게 나타나고 있지 않은 상황입니다.

그 발표가 당장 시장에 크게 영향을 줄 사항도 아니고 그 자체와 별개로 둔촌주공의 경우 6월말 취득세 감면 제도가 일몰되고 7월에 들어 저가 매물 위주로 5건 정도의 거래가 나타난 이후에는 신규 저가 매물 출시가 거의 멈추어 있는 가운데 호가 움직임이 횡보하는 가운데 호가 지지선이 형성되고 있는 모습입니다.



전체 매물량을 통해 볼 때는 오히려 6월 시장보다도 저가 매물량이 감소해 있을 정도로 신규 저가 매물 출시가 거의 멈추어 있는 상황이고 그나마 저가 매물 형태로 출시되어 있는 매물들도 쉽사리 가격 조정에 응하지 않는 모습에 거래로 쉽게 상사되지 못하는 모습으로 거래량은 지난달보다는 크게 감소한 상황입니다.

그렇다고 매수자들의 움직임이 완전히 멈추어 있는 상황도 아닙니다. 물론 최저가 매물 아니면 매수 문의 자체가 없는 상황이지만 꾸준히 수면 아래에서 저가 매물을 탐색하는 매수자들의 움직임이 나타나고 있는 상황을 고려하면 오히려 기대치에 못미치는 저가 매물량과 그 가격 영향으로 거래가 뒤따르지 못할 정도로 호가 지지선이 형성되는 모습입니다. 

둔촌주공의 경우 재건축 진행과 관련하여 건축심의 진행 상황이 원활하게 진행되고 있는 것으로 알려지며 큰 변화없는 모습이 이어지고 있으나 점차 재건축 진행상황과 정부의 규제완화에 대한 기대감이 서서히 반영되는 모습이 감지되는 상황입니다. 가장 크게 반영되는 모습이 저가 매물 출시가 멈추어 가고 있는 것이 그것에 대한 반증으로 판단됩니다. 그러나 당분간 시장 상황은 매수세의 약세로 인해 저가 매물이 있는 곳에서만 거래 모습이 뒤따르는 과도기적 시장 상황이 유력할 것으로 보입니다.

대기 매수자들의 경우 이번 주말부터 본격적으로 시작되는 여름휴가 시즌을 통해 우량 저가 매물을 매수하는 전략은 결코 나빠보이지 않는 전략이라 판단됩니다.

통상적으로 매년 휴가 성수기 시즌을 통해 매수에 나서는 매수자들의 모습도 심심치 않게 보아왔는데 금년 본격적인 휴가 시즌에도 우량 저가 매물을 중심으론 거래 모습이 기대되는 상황입니다.

당장 큰 효과는 기대하기 어렵다 하여도 취득세 영구 감면 그리고 5년간 양도세 면제 혜택 등을 동시에 적용 받을 수 있는 금년말까지가 부동산 투자의 적기라는 판단이며 그 중에서도 둔촌주공의 투자 시점은 재건축 추진 일정 상황을 고려하여 한 박자 빠른 선택이 필요해 보입니다.

◈ 둔촌주공 재건축 급매물을 소개합니다.


1단지 8평 2억9천. 16평 5억3천5백. 18평 5억6천. 22평 6억7천5백. 25평[지분29.83평] 6억9천5백(2주택매물).

2단지 16평 5억3천5백. 22평 6억4천. 25평[지분29.30평] 7억.

3단지 23평 5억3천. 31평 6억5천. 34평[지분 29.30평] 7억.

4단지 23평 5억2천. 25평 5억7천. 31평 6억3천. 34평[지분28.66평] 6억8천. 34평[지분29.83평] 7억1천(1주택 매물).


이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
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