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7월 하순을 향해 가고 있는 가운데 둔촌주공아파트 재건축은 7월 들어 3-4건의 거래 모습을 보이고 있는 상황입니다. 거래량 자체에 큰 의미를 두기엔 다소 저조한 모습이지만 3-4건 거래이후 시장에 나타나고 있는 미묘한 변화 모습은 많은 시사점을 주고 있는 상황입니다.

전체 부동산 시장이 거래 단절이라고 표현해도 과하지 않을 정도의 시장 상황이 이어지고 있는 것은 분명해 보입니다. 강남권 재건축 단지들의 경우에도 전체 부동산 시장 분위기에서 크게 벗어나지 않은 모습이 나타나고 있고 가락시영의 경우 지난 15일 사업시행인가신청을 위한 조합원 총회가 성공적으로 마쳐지면서 다소 분위기가 업된 상황에 그치고 있는 것으로 알려지고 있습니다.

둔촌주공의 경우 7월 시장의 가장 두드러진 모습은 기대와 달리 저가 매물 출시가 거의 멈추어 있다는 것입니다. 설사 저가 매물 형태로 출시되어 있는 극소수 매물조차도 매수자들의 희망대로 가격 조정에 응하기 보다는 매도 희망 가격을 고수하거나 오히려 일부 매물들의 경우 매도 보류에 나서는 모습에 매물 품귀 현상이 두드러진 모습입니다.

물론 평형에 따라 다소 차이를 보이고는 있으나 전체 평형에서 거래 가능한 최저가 매물을 손에 꼽을 정도의 매물량의 모습입니다.

현재 둔촌주공의 정확한 시장 상황은 6월말에 거래로 소진되지 못한 일부 저가 매물들이 7월로 이어져 거래로 소진된 이후 매물품귀 현상은 더욱 심화되면서 호가도 추가 하락 모습보다는 견고한 지지선이 형성되어 보합세가 유지되는 모습입니다.

일부 평형의 경우 저가 매물이 거래로 소진된 이후 대체할 만한 저가 매물 공백에 의해 자연스런 호가 상승 모습도 나타나는 등 저가 매물 공백이 가격 하락 압력을 충분히 방어하고 있는 시장 상황으로 판단됩니다.

 
이렇게 저가 매물 출시가 멈추어 있는 주요 요인은...

 둔촌주공의 경우에는 전세 영향이 다소 작은 상황이지만 전세가격이 워낙 강세 모습이여서 그동안 대출부담이 있었다 하더라도 전세가격 상승분을 통해 부담을 해소할 수 있는 방법이 있고 저금리는 담보대출 부담을 크게 하지 않는 요인으로 작용하기에 매물 출시가 증가하지 않는 것입니다.

또한 작년 가을이후부터 작년 연말까지 바닥을 찍고 가격이 점차 상승 기조를 유지한 올 6월말까지 예년에 비해 거래가 크게 증가하면서 그동안 매도에 어려움을 가졌던 매물들의 상당수가 거래로 소진되었고 둔촌주공의 경우에도 3-4월경 가격이 상승하자 대출부담을 가지고 있던 매도자들이 대거 매도에 나서면서 상당한 매물들이 거래로 소진된 영향으로 매물부족 현상이 나타나고 있는 것으로 파악됩니다.

중요한 한 가지는 통상적으로 8월중반이후부터 나타나는 가을시장에 대한 기대감이 벌써 본격적인 휴가 시즌이 시작되지도 않은 현 상황에서 그 영향이 점차 시장에 영향을 주고 있기 때문입니다. 정부의 추가적인 부동산 거래 활성화 대책이 가을에 도출 될 것이라는 것을 정부나 언론에서 끊임없이 언급하고 있는 것도 매도자들에게 현재 무리하게 저가에 매물을 내놓게 하는 것을 막고 있는 상황으로 보입니다.

특히 둔촌주공의 경우 건축심의 처리 절차가 상당히 빠르고 원활하게 이어지고 있다는 소식들이 들려오면서 서울시 건축위원회에 안건상정 및 심의를 득하는 시기가 가을쯤으로 예상되면서 그 처리 결과를 지켜보겠다는 기대감도 현 시점에서의 매도를 보류하는 모습으로 판단됩니다.

또한 시세 흐름상으로도 금년초 약세 모습이 3-4월 시기를 통해 단기적인 상승을 경험했던 소유자들이 현재의 바닥권을 아직도 충분히 수용하지 못하고 다시금 가을 시장을 통해 가격 상승을 기대하는 심리적인 기대감도 시장에 매물부족 현상이 나타나게 하는 요인중 하나입니다.

성급한 판단인지는 몰라도 현 수준에서 더이상의 가격 하락은 없을 것이라는 예상이 듭니다.설사 장마가 끝나고 다음주부터 본격적인 휴가 시즌이 시작되어 휴가 영향이 8월 중순까지 이어지면서 거래 자체가 주춤한 상황이라도 호가 수준은 현 수준에서 더 이상 밀리지 않을 것으로 예상되며
오히려 저가 매물 품귀 현상이 더욱 심화되면서 자연스런 호가 상승 모습도 예상되는 상황입니다.


그렇다면 매도자와 매수자들의 의사 결정은 분명합니다. 

매수자들의 경우 빠른 선택을 해야 할 것입니다.
둔촌주공의 시세흐름과 재건축 추진 일정 등을 종합할 때 8-9월의 매수 시기는 분명 늦을 것이기 때문입니다. 

매도자들의 경우 뚜렷한 매도 목적이 없는 상황이라면 조금더 인내의 시간이 필요합니다.
매물부족에 따른 호가 상승 모습이 나타난다 하더라도 매수자들이 추격 매수에는 상당히 보수적인 모습을 유지함에 따라 실제 거래에는 상당한 진통이 따를 것이고 거래가격 상승 모습은 더욱 기다려야 할 시장 분위기이기 때문입니다.

 
평형별 세부 분위기를 살펴보면

대지지분이 큰 저층25평과 고층34평의 경우에는 그동안 가격 하락을 견인해 온 것이 사실이였는데 다른 중소형 평형보다 가격 하락이 컸던 영향으로 이 평형대에 거래가 집중 되면서 최근에는 매물부족 모습이 나타나는 가운데 횡보세가 유지중입니다. 

최근 거래가격 수준에서는 지속적으로 매수세가 붙고 있고 매물 찾기에 나선 대기매수자들의 움직임을 통해 볼 때 큰 평형대에 대한 매수를 준비중인 경우 현 시점의 저가 매물에 대해선 금년 최하가격 수준에 근접해 있는 상황을 고려하여 매수를 해도 좋다는 판단이 됩니다. 따라서 더 낮은 가격대 매물을 의뢰해 놓고 기다리는 대기 매수자들의 경우에는 좀더 시장의 움직임을 냉정하게 보아야 할 것으로 판단됩니다.


중형 평형인 저층 22평과 31평은 오히려 큰 평형에 비해 가격 하락율이 상당히 적은 상황이였고 저가 매물이 출시되는 모습도 상당히 드물었던 영향으로 호가 하락세가 저조한 모습으로 현재 22평 6억4천, 31평 6억5천을 최저가 매물로 가격 지지선이 견고하게 형성중입니다.


저층 16평과 18평 그리고 고층 23평과 25평은 전체 세대수에 비해 6월과 7월에 걸쳐 저가 매물량이 많지 않았던 평형으로 현재 저층 16평과 고층 23평은 5억3천대에서 최저가 형성중이고 저층 18평과 고층 25평형은 5억7천-8천에서 최저가 형성중입니다.

소형평형 대기매수자들의 경우 다소 가격 조정을 요구하는 모습이 전반적인 모습이나 3단지 23평 5억3천, 4단지 23평 5억2천이 각각1개씩 최저가 매물로 출시되어 가격 지지선이 형성중입니다.

현재 대기 매수자들의 매수 문의가 취득세 일몰 영향과 관계없이 다소 증가하는 모습이 나타나고 있는 상황을 고려하면 현재는 시장을 떠나 있을 때가 아니라 면밀하게 보아야 할 사항으로 판단됩니다.
대기매수자들에게 최적의 매수기회는 움직이기도전에 짧은 모습으로 지나갈 수도 있을 것으로 예상되기 때문입니다.


◈ 둔촌주공 실제 거래 가능한 각 평형별 최저가 매물 소개입니다.


1단지 8평 2억9천. 16평 5억3천5백. 18평 5억7천5백. 22평 6억7천5백.
         25평[지분29.83평] 7억.

2단지 16평 5억3천5백. 22평 6억4천. 25평[지분29.30평] 7억.

3단지 23평 5억3천. 31평 6억5천. 34평[지분29.30평] 7억.

4단지 23평 5억2천. 25평 5억6천. 31평 6억3천. 34평[지분28.66평] 6억8천.
          34평[지분29.83평] 7억1천.


이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
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