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둔촌주공아파트 재건축의 경우 확정지분제로 조합원에게 주택을 공급되도록 시공사와 계약이 체결되어 있습니다. 기존 조합원 그리고 둔촌주공에 투자를 준비하거나 재건축 지역에 투자를 준비하는 경우 단순히 가격만을 고려대상으로 할 것이 아니라 재건축 사업 방식에 따라서도 향후 보이지 않는 수익이 크게 좌우되는 중요한 사항이 되기에 심도 있게 비교해야 할 항목임은 분명해 보입니다.

재건축사업의 시행자인 조합과 시공사 관계에서 재건축 사업에 따른 위험부담을 어느쪽에서 안고 가느냐는 상당히 중요한 문제일뿐만 아니라 조합원의 수익을 좌우하는 일이기에 시공사 선정 과정부터 조합원과 시공사간 상당한 눈치보기가 이어지는 상황입니다.

특히, 최근 부동산 가격 하락이 눈에 띄게 이어지면서 부동산 경기 침체가 길어지는 분위기로 인해 몇몇 재건축 단지들의 경우 시공사들이 확정지분제 방식으론 사업수주에 나서지 않아 확정지분제를 원하는 조합과의 요구 차이로 시공사 선정 자체를 못하는 모습이 나타날 정도이니 그 중요성이 얼마나 큰지 가늠해 볼 수 있는 상황입니다.

재건축 사업의 경우 관리처분이라는 단계를 통해 사업시작전 대략적인 사전 정산 과정을 거치며 이때 추가부담금도 확정되는데 실제 사업에 따라서는 더 큰 사업비용이 발생할 수도 있고 또는 비용이 감소하여 조합원간 분배를 해야할 사항도 예상 할 수 있습니다.

이런 상황하에서 위험을 안고갈 주체에 따라 사업방식이 확연하게 달라집니다.

먼저 지분제 방식에 대해 간략히 비교해 보겠습니다.

확정지분제 방식의 경우 조합원들이 소유하고 있는 종전 대지지분의 일정 면적과 신규 분양아파트의 일정 면적을 교환하는 방식으로 시공사 선정시 조합원에 대한 무상지분율과 무상지분 면적을 확정하여 사업비가 변경되더라도 기존 조건이 변경되지 않는 사업방식입니다.

즉, 위험 부담을 시공사가 떠안고 가는 방식으로 나중에 발생할 위험을 시공사가 부담하고 조합원들에겐 미리 정한 지분을 확정적으로 보장해주는 방식인 것입니다.

이와 다소 차이를 보이는 것이 변동지분제 방식이 있는데 기본은 지분제를 근본으로 하고 사업진행과정에서 나타나는 용적율 변화 및 이주기간 지연 등 여러가지 사업 환경 변화 요인으로 인해 사업비가 증가할 경우 주변 여건에 따라 지분율에 대해 변동을 줄 수 있다는 방식인데 이 방식의 경우 시공사와 조합간 명확한 비용배분에 대한 구분이 있어야 하는 과제가 있습니다. 

다음은 도급제 방식에 대해 알아보겠습니다.

이 방식은 사업 진행에 따른 사업비 증가에 따른 위험과 그 반대인 증가가 예상되는 이익을 모두 조합이 부담을 지고 시공사의 경우 공사 도급비만을 받고 사업을 진행하는 방식입니다.

이때 조합과 시공사는 단순 도급계약만 체결하게 되며 최근과 같이 부동산 경기 하락에 따른 모든 부담을 조합이 안게 되는 방식입니다.

예를 들어 고덕주공2단지의 경우 몇차례 시공사 선정을 위해 추진해 왔으나 조합원들의 요구사항인 확정지분제 방식으론 입찰에 나서는 건설사가 없어 시공사 선정에 어려움이 있었으나 최근 '공사내역 확정도급제 방식'이라는 변형적인 방식으로 시공사가 선정되었습니다. 고덕주공2단지 재건축 사업에서 적용된 ‘공사내역 확정도급제’는 입찰에 참여하는 시공사가 조합이 제시하는 공사내역 및 사업조건을 모두 충족시키면서 조합이 정한 공사비 예정가 이내에 공사비를 제출하도록 하는 까다로운 입찰조건으로 시공사와 조합 모두 위험을 최소화 하여 부담하기 위한 방식으로 도출된 것으로 보입니다.

결론적으로 둔촌주공의 확정지분제 방식의 재건축사업 방식은 다른 단지와 비교시 상당히 좋은 조건의 사업방식을 체택하여 진행하고 있다는 사실입니다.

가락시영조차도 변동지분제 방식으로 사업이 진행되고 있기에 둔촌주공의 경우 상당히 수익성 면에서 비교우위에 있다 할 것이며 앞으로 다른 재건축 단지들의 경우 시공사를 선정하는데 시공사들이 확정지분제를 회피 할 것으로 보여 당분간 확정지분제 방식의 재건축 진행 모습은 둔촌주공외에 거의 찾아보기 어려울 것으로 예상됩니다.

그럼 향후 둔촌주공의 지분율 변동 가능성에 대한 문제입니다.
상당히 예민한하고도 고차원적인 고려사항임은 분명해 보입니다.

시공사 선정이 완료되어 시공사와 가계약을 체결한지도 3년여가 지나고 있고 향후 부동산 시장 전망이 그리 밝지 않은 상황에서 이 문제에 대해 어느정도 모두가 염려을 가지고 있는 것은 사실입니다.

◈ 둔촌주공 주택재건축 정비사업의 공사 가계약서를 살펴보면

1. 공사계약조건 제4조(사업시행의 방법) 및 제5조(대물변제기준)를 통해 추가부담금 없는 확정지분제 사업으로 일반분양에 대한 모든 책인은 시공사가 부담키로 했으며, 제36조(건설사업비의 충당 및 정산)에 따라 건설사업비 충당이 어려울 때에도 추가 청구가 없도록 계약이 이루어져 있습니다.

2. 제29조에 따라 종상향 등 추가 수익이 발생할 경우에는 추가되는 공사비 및 사업경비를 제외하곤 조합원에게 환원되도록 하였고

3. 정부정책. 조합(조합원)의 요구 등에 의한 공사변경외에는 무상지분율의 조정이 없도록 계약이 이루어져 있습니다.

위 계약 내용들을 살펴보면 추가부담금 변동 가능성이 거의 없게끔 계약 내용에서 안전 장치를 마련해 놓고 있는 상황이기에 그러한 우려는 크게 안해도 좋을 것으로 기대됩니다.


그리고 일반분양가 하락과 기부체납 증가 그리고 임대주택비율 및 소형평형 증가 등의 비용증가 항목에 대비하여 2+3종 상향에 따라 2종 상황보다도 일반분양분이 1,000가구 정도 증가하는 수익증가 항목이 있고 시공사 입장에서도 9,090가구를 건설하는 것보다 11,066가구를 건설하면서 어느정도 수익을 보장받을 것으로 예상되기에

둔촌주공의 경우 아직 2+3종에 따른 추가분담금 내역이 아직 조합에서 내어놓지 않는 상황이지만 '-'요인과 '+' 요인을 비교해보면 그리 큰 우려는 없어도 될 듯한 상황으로 판단됩니다.

또한 국내에서 집값 형성에 중요한 요인인 둔촌주공의 입지와 교통(지하철 9호선개통) 그리고 학군 등을 고려해보면 장기적으로 보유해도 좋을 만한 투자처임은 분명해 보입니다.

둔촌주공아파트 재건축은 높은 대지지분과 그에따라 조합원들에게 제공되는 높은 무상제공면적 그리고 조합원들에게 안전한 확정지분제 방식의 사업진행 등 내면에 높은 가치를 품고 있는 투자처인 것은 분명해 보이고 그런 사유로 인해 많은 투자자로부터 높은 관심의 대상이 되고 있는 상황입니다.

결국 시간이 돈이며 빠른 재건축 추진만이 조합원들의 수익을 극대화 하는 가장 큰 지름길이라는 것입니다.

현재 건축심의와 관련한 공공건축가와의 1차 협의 내용이 서울시에 제출된 것으로 알려지는 등 건축심의 절차가 기대이상으로 빠르게 진행되고 있고 그에따라 이어지는 사업승인인가 신청 절차도 빠른 진행이 예상되어 둔촌주공의 경우 재건축진행 상황으로 인해 가격도 점차 영향받는 모습이 나타날 것으로 예상됩니다.

실제 7월에 들어와서도 기대와는 달리 저가 매물 출시가 거의 멈추어 있고 호가도 횡보세를 유지하는 가운데 다소 낮은 저가 매물을 중심으론 간헐적으로 거래가 나타나고 있는 가운데 7월 들어 현재까지 3건 정도의 거래 모습이 눈에 보이는 상황입니다.

둔촌주공의 높은 투자가치와 5년간 양도세 면제 혜택을 고려하여 저가 매물을 잡는 최적기회는 재건축 추진 일정까지 고려할 때 7월로 판단됩니다.


* 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.

1단지 8평 2억9천. 16평 5억3천5백. 18평 5억7천. 22평 6억7천5백. 
      
      25평[지분29.83평] 7억1천

2단지 16평 5억3천5백. 22평 6억4천. 25평[지분29.30평] 7억

3단지 23평 5억2천5백. 31평 6억5천. 34평[지분29.30평] 7억

4단지 23평 5억2천. 25평 5억7천. 31평 6억2천5백. 34평[지분28.66평] 6억8천.
      
     34평[지분29.83평] 7억5백.


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