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지난 5월 2일 서울시로부터 우리 둔촌주공아파트의 정비계획변경에 대한 결정고시가 된 이후 건축심의 절차가 진행되어 서울시로부터 공공건축가 3인이 지정되었는데 

참고로 공공건축가 제도란 건축 전문가로 구성된 공공건축가 풀을 구성, 민간 재건축에 자문하는 제도로 잠실5단지와 가락시영아파트가 시범 단지로 선정되어 시행된 사례가 있었습니다.




따라서 둔촌주공의 경우에도 서울시로부터 지정된 공공건축가와의 협의가 서울시 건축위원회에 안건으로 상정되어 건축심의를 득하는데 선결과정으로 중요한 사항이였는데 1차 공공건축가와의 협의 사항이 완료되어 서울시에 제출된 것으로 알려지고 있습니다.

아직 정확한 협의 내용은 알려지고 있는 것은 아니지만 공공건축가 제도를 도입한 서울시의 기본 의도가 '공공성 확보'라는 측면을 고려하면 최고 35층으로 결정된 층수는 그대로 유지하되 단지 경계부는 다소 조정에 들어갈 것으로 보입니다.

한강변과 맞닿은 단지는 아니지만 1만여가구가 넘는 대규모 단지인 만큼 주변부 주거지와의 조화를 감안하겠다는 것이며 조망과 경관, 지형을 배려한 구릉지 경관을 만들겠다는게 서울시의 의도가 엿보이는 상황입니다.

물론 최종 협의안이 아니지만 1차 협의안이 제출되었다는 것은 상당한 의미가 있는데 일단 그 진행속도가 사뭇 예상보다 빠른다는 것입니다. 

모든 일정들이 순조롭게 진행되고 있다는 의미로 해석되고 어짜피 최종 협의안이 도출되어 서울시의 심의를 득하고 최종 서울시 건축위원회 심의까지는 아직 시간이 필요한 상황이지만 지금까지 알려지고 있는 진행상황을 고려하면 기대이상 빠른 재건축 진행상황이 예상되며 통상 건축심의를 득한 이후 사업승인인가를 득하는 시간까지 5-6개월이면 충분한 사례를 고려하면 행정기관과의 조율과정인 건축심의와 사업승인인가까진 늦어도 내년 상반기 내지는 내년 봄쯤엔 가시적인 결과가 예상되는 상황입니다.

따라서 재건축초과이득세 부과를 면제 받기 위한 조건인 내년 연말까지의 관리처분인가 신청은 큰 무리가 없을 것으로 예상되며 예상보다 빠른 이주도 기대되는 상황입니다.

부동산 시장 전체는 계절적 비수기의 영향을 잔뜩 받는 모습이 나타나고 있습니다.
물론 둔촌주공의 경우에도 그런 영향을 피해 갈 수는 없는 분위기가 이어지고 있습니다.

그러나 6월말 취득세 감면 일몰 영향으로 7월부터는 가격이 크게 하락할 것이라는 예측들이 난무했는데 실제 시장 모습은 최저가 매물 잡기도 수월치 않은 모습이 나타날 정도로 신규 저가 매물 출시가 거의 멈추어 있는 가운데 극소수 2주택 매물만이 시장에 저가 매물 형태로 매수를 기다리는 모습에 예상보다 가격 하향 압력은 그리 크지 않은 모습이 나타나고 있습니다.

대다수 대기매수자들의 경우 취득세 감면 포기분과 추후 예상되는 가격 하락분까지 고려하여 최저가 매물중에 최저가 매물만을 탐문하고 있는 상황으로 매도자와 매수자간 희망 호가 격차가 나타나고 있는 모습입니다.

7월에 들어 둔촌주공의 경우에는 2건의 거래 모습이 나타나고 있는데 거래량으로서의 의미 보다는 기대이상으로 빠른게 움직이는 매수자들의 움직임인데 둔촌주공의 재건축 사업진행이 점차 구체화 되는 속도가 빨라지는 모습에 최저가 매물에 대해서는 좀더 빠른 의사 결정에 나서고 있는 모습으로 판단되며 대기중인 대다수 매수자들의 의견들중에 많은 부분들이 7월중 매수가 가장 적기일 것이라는 의견 일치도 나타나고 있는 모습입니다.

분명 거래도 주춤하지만 그렇다고 가격 하락 모습도 크지 않은 상황이 이어지고 있는 모습입니다.
오히려 작은 재건축 관련 호재라도 나타난다면 가격 상승시도가 강하게 나타날 수도 있는 분위기가 이어지고 있는 것으로 판단됩니다.

그러나 7월중에 발생하는 실제 거래가격은 6월말 거래가격보다는 다소 하향 조정되는 모습이 일시적으로 나타날 수 있으나 그 경우의 수는 결코 많지 않을 것으로 예상됩니다.

분명 7월은 대기 매수자들에겐 기회의 시간이겠지만 그 기회는 결코 많지 않을 것으로 예상됩니다.그리고 매도자들에게 있어서는 여름 7-8월의 경우 인내의 시간이 될 것으로 예상됩니다.

가격 추세상도 현 수준에서 지지선이 강하게 형성되는 가운데 지지선을 아래로 이탈하는 경우의 매물만이 거래로 이어지는 모습이 예상됩니다.

이제 7-8월 가격 하락설은 소문 그 자체로 효력을 상실할 가능성이 매우 높아 보이며 둔촌주공의 경우 건축심의 일정에 의해 8월 후반기부터는 그에 따른 영향을 받을 가능성이 높아 보입니다.

결론적으로 매수적기는 7월로 판단되며 7월중에서도 빠른 선택을 추전합니다.

이미 알려진 악재는 악재가 아니라는 말이 있습니다.
좋은 기회를 찾는 7월이 되어야 할 것이고 이미 발빠르게 기회를 찾아 나서는 모습이 나타나고 있습니다.

* 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.

1단지 8평 3억. 16평 5억3천. 18평 5억7천. 22평 6억7천5백. 25평[지분29.83평] 7억1천
2단지 16평 5억3천. 22평 6억4천. 25평[지분29.30평] 6억8천5백.
3단지 23평 5억4천. 31평 6억4천5백. 34평[지분29.30평] 6억9천5백.
4단지 23평 5억3천. 25평 5억7천. 31평 6억3천. 34평[지분28.66평] 6억7천5백. 34평[지분29.30평] 7억1천.


이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인) : http://cafe.daum.net/headline114