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2013.07.09. 둔촌주공아파트 시세동향
부제: 둔촌주공 매수 적기 7~8월 시장을 주목하라

6월말 취득세 감면시한 일몰 후 7월의 첫 주말 시장 분위기입니다. 간간히 뿌려대는 장맛비 사이로 햇살이 잠시 비춰줄 뿐 폭풍전야처럼 적막하기 그지없는 시장입니다. 전화벨 소리도 들리지 않는 고요함 속에서도 굶주린 하이에나가 먹이를 찾듯 우량 매물을 찾는 매수자는 사뭇 긴장된 표정입니다.
"두드려라. 그러면 열릴 것이다."
매의 눈을 가진 매수자는 침착하게 접근합니다. 조금 더 기다릴 법도한데 누구한테 빼앗길세라 부동산 시장의 급매물을 확 낚아채 갑니다.

이제 7월 비수기 시작일 뿐이고 매수자 우위 시장인데도 이런한 현상이 발생하는 곳이 부동산 시장입니다. 좀더 정확히 말하면 재건축 시장입니다. 이것은 비단 둔촌주공아파트에만 국한된 현상은 아니고 재건축 지역이라면 흔히 일어날 수 있는 현상입니다. 이렇듯 부동산이라는 양적 한계성과 희소성 등 부동산의 특성으로 인해 매도자가 갑(甲)행세를 하는 시장이 되기도 합니다. 전반적인 국내외 경기를 무시하지 못하겠지만 수요자는 구매 의사가 절실하고 매도자는 매도의사가 희미할 때 라이프 사이클을 이탈하는'탈동조화(decoupling)'현상이 일어나기도 합니다.

아직까지 신규 급매물의 출시는 눈에 띄지 않고 있으며 대부분의 매물은 6월에 새 주인을 찾지 못한 매물들 뿐입니다. 그럼에도 집주인의 희망가격은 녹록치 않습니다. 희망가격을 못받으면 9월 이후까지 기다리겠다는 자세입니다. 반면에 매수자는 얼마간의 하향 조정된 가격에 취득세 한시 감면액을 보상 받으려는 심산입니다. 싸움은 말리고 흥정은 붙이랬다고 거래를 성사시켜야 하는 것이 중개업자의 몫이지만 정말이지 계약과정에 있어서 얼마나 어려운 협상을 해야 하는지 짐작이 가고도 남습니다. 이렇게 둔촌주공의 7월 첫 주말 시장에서 가장 큰 지분이 거래되었습니다.

어쨋든 시작이 좋습니다. 6월 한 달 동안의 거래량 10~11건을 상회할 수도 있을 것같아 예감이 좋습니다. 물론 1주택자의 매물이어야 하며, 전용면적 85㎡ 또는 6억원 이하의 매물로 5년간 양도세가 감면되는 주택이 선별적으로 거래될 것입니다. 후순위인 2주택자의 매물은 좀더 싸게 내놓아야 거래로 이어지지 않을까 생각됩니다.

언론에서는 시작에 불과한 7월 부동산 시장을 두고 4·1대책의 효과가 시장에 스며들기도 전에 거래절벽, 수요심리 위축 등 취득세 추가 감면 종료 부작용이라며 의견이 분분하지만 투자심리 위축의 원인은 다른 곳에 있습니다. 바로 집값 상승 기대감이 크지 않기 때문입니다. 따라서 집값 상승에 대한 확신이 있는 지역이라면 거래절벽 현상은 비켜갈 수도 있을 것으로 예상됩니다.

단언하건데 둔촌주공의 7월 부동산 거래활성화의 핵심적인 키(Key)는 취득세 한시 감면 종료도 아니요, 계절적 비수기도 아니요, 금리인상도 아닌 재건축 진행 속도가 아닐까 감히 말씀 드립니다. 제 판단이 맞다면 하반기 거래시장에서 둔촌주공이 살아남는 길은 빠른 재건축이라고 할 수 있습니다. 물론 계절적 비수기와 취득세 한시 감면 일몰의 영향으로 일시적인 거래공백 기간은 발생하겠지만 거래활성화의 무게중심을 재건축 진행 속도에 싣는다면 다소 희망적이지 않을까 예측해 봅니다.

그러므로 "급격한 하락은 없을 것이다"에 한 표 던집니다. 왜냐하면 매도자는 희망가격을 고수할 것이고 간헐적으로 출시되는 일부 극소수 급매물을 제외하고는 매물도 많지 않을 것이기 때문입니다.  

따라서 대기매수자들은 그 어느때 보다도 둔촌주공아파트 시세 동향 읽기에 적극적이어야 합니다. 또한 대기 매도자들은 특별한 사정이나 목적이 있다면 수요자가 있을 때 처분해야 하겠지만, 여력이 되신다면 건축심의가 가시권에 들어오는 9월 이후를 매도 시점으로 잡는 것도 생각해 볼만한 해법입니다.

하지만 이 모든 것이 재건축 진행이 정상적인 괘도를 밟는다는 전제이며 건축심의, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주, 철거 및 착공 등 투자 기간이 길어지는 예외의 상황이 발생할 수도 있기에 매매 수요자들은 그 기간 동안의 금융비용과 기회비용 등을 감내할 수 있을 정도의 여력인지 냉철한 판단하에 결정해야 할 것입니다.

둔촌주공 재건축 조합은 2014년까지 관리처분계획 신청 여부에 따라 재건축부담금이 면제되는 등 아파트 가격 수준에도 영향을 미칠 것이므로 재건축부담금을 면제 받기 위해서 올해 하반기에 건축심의, 사업시행인가 신청 등 빠른 사업 진행에 힘쓸 것이며 적어도 내년까지 관리처분계획 신청을 목표로 정진할 것입니다. 아울러서 현재 착공중인 지하철 9호선이 2016년에 개통되면 강남과의 접근성이 개선되는 등 지하철 5호선과 함께 더블역세권으로서의 면모를 갖추게 되며 편리한 교통의 부가가치도 창출될 것으로 예상됩니다.

둔촌주공 재건축의 현주소는 위와 같으며 결론은 '7~8월 약세장이 무섭지 않다'입니다. 둔촌주공아파트는 당분간 저가 급매물 위주의 미미한 거래량을 보이겠지만 궁극적으로는 재건축으로 인한 가치 상승을 맛볼 수 있기에 투자처로서 손색이 없다고 생각됩니다. 실수요 차원에서 접근하면 더더욱 좋겠지만 5년간 양도세가 감면되는 1주택자 매물이라면 투자 목적으로 접근해도 좋을 것으로 판단됩니다.

따라서 매수심리 위축과 금리인상 등 부동산 시장 전반적인 약세로 7~8월 시장내에서도 다소 혼조세 양상을 보일 수도 있겠으나 사소한 움직임에 판단을 그르쳐서는 아니될 것입니다. 둔촌주공을 투자처로 생각하신다면 향후 가치에 의미를 부여하여야 할 것이며 소신있는 결정으로 후회없는 투자가 되기를 바랍니다.

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