부동산 정보포털에서 거래포털로!

<상반기 주요 동향>


시장 변화가 컸던 2013년 상반기가 마감되었습니다. 아직 말일까진 2일 정도 남은 상황이지만 실제 영업일 기준으로 6월이 마감되고 있기 때문입니다.

금년 상반기 둔촌주공아파트 재건축 시장의 경우 사업진행이 가시화 되면서 호가 변화에 영향을 주었고 새정부 출범과 함께 정책 변화에 대한 기대감도 시장 변화에 크게 한몫한 상황이였습니다. 

한마디로 둔촌주공의 상반기 시장을 설명하지면 바닥을 벗어나 상승에 대한 기대감을 충분히 심어준 시기로 판단되며 둔촌주공 재건축 추진 일정 부분에서도 획기적인 전환점이 된 시기였음은 분명해 보입니다.

작년 하반기 바닥이라는 인식이 확산되며 저가 매물 위주로 거래가 이루어지면서 바닥을 다진 호가가 금년에 들어서면서 재건축 추진 일정이 빨라질 것이라는 기대감과 새정부에 대한 기대감이 확산되며 호가가 상승하는 가운데 둔촌주공의 경우 서울시로부터 2+3종상향을 득하면서 설이후 가격 상승이 두드러지게 진행되며 평균적으로 작년 하반기 최저가 대비 8천-9천 정도의 호가 상승 모습이 나타났습니다.

그 상승세는 4.1 부동산 대책이 발표되면서 기대감에 따른 호가 강세는 이어졌지만 단기간 가격 상승에 따른 피로도 증가와 매수세의 저항에 따라 오히려 거래량이 차츰 감소하는 가운데 전반적으로 호가가 보합세가 이어지다가 6월에 접어들면서 취득세 감면 일몰이후 가격 하락이 예상된다는 인식이 확산되며 매수세의 움직임이 둔화되는 가운데 일부 매도자들도 가격을 하향 조정되는 모습이 나타나며 호가 하락세가 이어진 6월 한달이였습니다.

5월말이후부터 급격하게 하락하던 호가가 6월중반이후 저가 매물 위주로 거래가 이어지면서 가격 하락세가 진정되는 모습으로 6월 시장이 마감된 모습인데 저가 매물들이 거래로 소진되면서도 추가적인 저가 매물 출시가 거의 중단되면서 일부 저가 매물 품귀 모습도 동반되어 나타났기 때문입니다.
물론 호가는 금년 2월의 호가 수준으로 회귀한 모습입니다.

<최근 가격 흐름 분석>


최근 1년6개월간의 실거래가격 추세를 살펴보면 일정한 박스권 장세가 이어진 모습이라는 것을 알 수 있습니다.



시기별 차이는 있으나 최고가와 최저가 사이를 반복하는 모습이고 그 편차는 평형별 차이는 있지만 최소 7천만원에서 최대 1억원의 편차를 보이며 박스권이 형성되어 온 모습입니다.

이를 통해 향후 가격 추세를 예상해 볼 수 있는데 물론 근본적인 추세 흐름은 이 박스권안에서 당분간 이어지는 모습이 예상됩니다.

올 하반기 하한가는 작년 최저가 수준에는 근접하지 않을 것으로 예상되는데 작년 하한가 시기의 경우 재건축 사업진행 자체가 가시화 되지 않았고 대외적인 불안심리가 극에 달한 영향을 고려하면

금년 7-8월 가격 하락이 예상된다 하더라도 사업진행에 구체화 되고 있는 부분이 반영되어 박스권 하한가 수준은 작년 최저가 수준보다는 높은 금년 1월초순의 가격대로 예상됩니다.

그리고 상한가는 2006년 최고가 수준내지는 2011년 1월 수준에는 못미치더라도 최근 1년6개월 정도에서 형성된 최고가가 당분간 최고가로서의 위치를 유지할 것으로 보입니다.

이를 통해 볼 때 둔촌주공의 가격 흐름상 최고가와 최저가의 상한선 내지는 하한선을 유추할 수 있는데 매도자들의 경우 사업진행에 대한 호재 및 정부 활성화 대책에 따른 호재 등을 통해 매도를 준비하는 경우 박스권 최고가 내지는 그 근접 가격을 기준금액으로 삼고 매도 계획을 세워야 할 것으로 보이며

대기매수자들의 경우 7-8월에 올 1월 거래가격 수준 내지는 그 이하로 형성되는 저가 매물이 출시된다면 적극 매수하는 전략도 하나의 기준점이 될 것으로 보입니다.


<하반기 개략적인 전망>


6월말 시장을 통해 나타난 중요한 사실은 소수 저가 매물들이 거래로 이어지며 6월말로 근접하면서 저가 매물들이 감소하는 모습이 나타나거나 매도자들이 더 이상 가격 조정에 응하지 않는 모습에 오히려 하락세가 진정세를 보이며 약보합세 모습으로 6월말을 마감한 상황을 통해 볼 때 





6월말의 하락세가 7-8월 시장으로 직접적으로 영향이 연결되어 가격하락이 크게 진행되게 하는 모습은 기대하기 어려울 것으로 보여 기대이상으로 가격 하락이 크지 않을 것으로 예상되며 저가 매물량도 극소수에 불과한 시장 상황이 예상됩니다.

분명 작년 하반기 하한가 수준에 근접할 정도의 가격 하락은 없을 것이라는 확신이 됩니다.

그러나 7-8월의 시장은 박스권안에서 다소 하한가 수준에서 형성되다가 9월 추석이후 가을 시장을 통해 다시금 가격 변화를 시도 할 것으로 예상되는데 그 시기의 최고 가격도 분명 박스권 상한가 수준안에서 형성될 것으로 예상됩니다.

월별 시기별 가격 추세는 좀더 지켜봐야 하는 상황이지만 올 여름을 넘겨 가을 시장을 통해 매도를 준비하는 경우 이런 가격 추세를 면밀히 살펴보면 계획을 세워야 할 것입니다.

당장 눈앞의 7월의 움직임을 예상해보면 분명 약세 모습이 우세한 상황입니다.


취득세 감면 혜택을 포기한 대기 매수자들이 그 포기분까지 보상받기 위해 최저가 매물만을 대상으로 매수 움직임을 보일 것이기 때문입니다. 따라서 7월의 경우 매도자와 매수자간 가격 줄다리기는 더욱 치열할 것으로 보이나 그런 가운데서도 저가 매물이 출시되면 거래가 이어지는 모습이 나타나며 최소한 6월 거래량인 10건 정도 수준에는 근접하는 거래량이 기대됩니다.

작년 가격 하락시와 비교시 매수심리는 상당부분 개선되어 있고 최근 대기 매수자들의 경우 둔촌주공의 경우 사업진행이 상당히 진척도가 빨라지고 있다는 기대감에 투자에 의욕을 가지고 움직이는 모습이 뚜렷하기 때문입니다.

하반기중 기대되는 시기는 추석이후 10월 내지는 11월입니다.


건축심의가 확정되거나 거의 가시화되는 모습에 5년간 양도세면제 혜택을 위한 매수세를 불러 모을 것으로 예상되기 때문입니다.
만약 하반기 가격 상승 모습이 나타난다면 이 시기가 그러할 것으로 예상됩니다.
거래량도 상당히 증가하는 시장이 될 것으로 예상되며 가격적인 측면도 긍정적인 모습이 예상됩니다.
매도자들로서는 이시기를 상당히 주목해야 할 것입니다.


12월의 경우 혼조세가 나타나는 모습이 예상됩니다.


12월로 5년간 양도세면제 혜택이 일몰된 이후 내년 시장에 대한 우려로 혼조세 모습도 예상되나 막바지 양도세 혜택을 위한 매수세의 유입과 건축심의 절차가 완료되고 사업승인인가 신청을 위한 절차가 이어지면서 재건축사업진행에 따른 기대감이 작용되어 10월과 11월 시장을 통해 가격 상승 모습이 나타난다면 12월에도 그 영향이 유지되는 모습이 나타날 것으로 예상됩니다.

간략히 올 상반기 시장을 되돌아보고 하반기 시장을 시기별로 전망을 해 보았습니다.
그외 버냉키 효과에 따른 금융시장 변화 그리고 국내 경기 동향과 정부의 추가적인 부동산 대책 등 부동산 외적 변수들도 시시때때로 시장에 영향을 줄 것으로 보입니다.

결론적으로 매수자들의 입장에서는 금년의 경우 기회의 시간입니다. 그중 7-8월이 적기로 예상됩니다.

년초 상승분이 고스란히 반납되어 있는 가격 흐름이기에 저가 매물 매수의 기회가 될 것이고 아직 피부로 그 주요성이 느껴지지는 않고 있지만 5년간 양도세 감면 혜택 내지는 생해첫주택구입자들의 경우 취득세와 양도세 면제를 받을 수 있는 기회이기에 이를 적절히 투자에 활용해야 할 것입니다.

둔촌주공의 경우 올 하반기를 기점으로 관리처분과 이주를 위해 사업진행이 더욱 가시화되는 모습이 예상됩니다. 현명한 투자 되시길 바랍니다.


▣ 6월말 둔촌주공의 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.


1단지 8평 3억1천. 16평 5억3천. 18평 5억6천. 22평 6억8천. 25평[지분29.83평] 7억1천.
2단지 16평 5억3천5백. 22평 6억5천. 25평[지분29.30평] 6억9천.
3단지 23평 5억3천. 31평 6억6천5백. 34평[지분29.30평] 6억9천5백.
4단지 23평 5억3천. 25평 5억7천. 31평 6억3천. 34평[지분28.66평] 6억8천. 34평[지분29.83평] 7억2천.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인):http://cafe.daum.net/headline114