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뚝섬 부용연립 재건축시 --- [조합원 분양가 & 일반 분양가] 차이비교

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최근사례) 상도동 브라운스톤(상도동24-52번지)14~18층8개동 총415가구
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- 이미 일반분양이 이뤄졌으며 입주는 2007년 12월로 예정

- 32평형의 경우 [조합원]은 [일반분양가] 대비 58% 수준임
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조합원 분양가 : 2억 4,500만원 (평당 765만원)
일반분양 분양가 : 4억 2,000만원 (평당 1,312만원)

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상원마을(부용연립) 재건축시,,, [일반분양가]가

평당 1,500만원 가정시, [조합원 추가부담금]은 이의 58%인 추가평당 [ 870만원 ]이 예상됨.

평당 1,800만원 가정시, [조합원 추가부담금]은 이의 58%인 추가평당 [ 1,040만원 ]이 예상됨.

평당 2,000만원 가정시, [조합원 추가부담금]은 이의 58%인 추가평당 [ 1,160만원 ]이 예상됨.

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이마트 옆 kt "현대 힐스테이트" 처럼,,, 최고의 시공사를 선정해야 합니다.
입지도 "KT부지" 보다는 훨씬 낫읍니다.

꼭 현대/삼성/GS 정도에서 골라야 할 것입니다.


그리고 스카이라인을 쌍용(최고 23층)보다 최소 10층이상은 더 올려야 할 것 같읍니다. - 최대 130미터까지 가능 (1층당 3미터 - 최대 40층가능(필로티포함))

건축비가 약간 더 들더라도,,,,

이젠 최근 재건축법이 바뀌어 복수의 시공사중에 ,,, 조합원이 뽑도록 했으니,,,
현재 재건축추진위원회 위원장이,,, 전횡을 못하게 처음부터,,, 단단히 지켜봐야 할 것 같읍니다.

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진행단계는,,, 서울시에서 [정비구역지정] 직전단계 (안전진단 이미통과)로,,,

[서울시]가 [성동구청]에 추가보완자료를 요청했고,,,
[성동구청]은 [상원마을 재건축추진위원회]에 자료를 몇달전에 요청하였으나,,,

현재,,, [추진위원회]는 ,,, 어떤 이유인지 추가자료 제출을 계속 ,, 질질 끌고 있음,,,
몇달이 더 걸릴 수도 있을 것 같읍니다.

참, 한심한 추진위원장 같은데,,, 이것이 옥에 티인 것 같네요.

이젠 결실이 얼마 안남았읍니다.
[추진속도], [시공사 선정], [무상지분율 및 추가부담금]등 몇가지만 제일 힘든 고개가 남았읍니다.

화이팅입니다.

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[하기 기사 참고요망)

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----- 상도동 조합아파트로 내집마련 --- 006.10.10 (화)



내집마련 실수요자라면 조합아파트를 노려볼 만하다. 분양가 상승이 회를 거듭할수록 높아지고 있으며 그나마도 당첨 보장이 안 돼 청약으로 내집마련 하기에는 무리이다.
지역조합의 경우 사업 추진이 더디고 실제 착공까지 소요 시간이 상당해 실거주 까지 하기에는 5년~10년 정도 걸리는 특징이 있으나 비교적 사업추진이 빠른 곳을 선택한다면 안정적인 내집마련이 가능하다.
서울에서는 상도동 한진로즈힐과 브라운스톤을 꼽을 수 있다. 지하철 7호선 역세권이며 도심 및 강남 접근성이 좋아 입지여건이 우수하며 원조합원 분에 한해 명의변경도 가능해 매수할 수 있으며 사업의 절반 이상 진척도를 보이고 있어 실제 입주까지 5년 정도로 기대해 볼 수 있다.



■브라운스톤 상도 안정성 확보


상도동 브라운스톤은 상도동 24-52번지 일대이다. 14~18층 8개동 총415가구 규모로 대단지는 아니어도 중규모로 무난한 단지 규모이다. 이미 일반분양이 이뤄졌으며 입주는 2007년 12월로 예정돼 입주까지 안정성이 확보된 상태.

23평형과 32평형으로만 구성되고 40평형대 이상 중대형 평형이 없다는 점에서 아쉬움은 있으나 지하철 7호선 장승배기역과 상도역을 걸어서 10여분 이내 이용할 수 있다는 점에서 실수요자들의 선호도는 높을 것으로 예상된다.

사업이 늦어지면서 원조합원에 게 추가부담금이 나올 예정이고, 동호수 추첨시 저층에 당첨될 경우 수익성은 상대적으로 낮아질 수 있으나 30평형대의 경우 기존 단지 시세보다 낮은 수준으로 경쟁력을 확보한 것으로 볼 수 있다.

지금 브라운스톤 상도에 접근한다면 조합아파트 조합원 자격요건을 갖춰 원조합원 입주권을 매수하면 된다.

조합원 자격은 서울 및 인접한 시군에 거주하는 무주택세대주이거나 전용면적 18평이하 1주택 소유자 이어야 한다. 세대주 기간도 1차 조합원 물량의 경우 2003년 4월 이전부터 2차 조합원 물량은 2003년 6월부터 그 시기가 적용되므로 자격 요건을 확인해야 한다.

23평형은 매매가가 2억9천만원 정도. 최초 분양가가 1억8천5백만원이며 여기에 프리미엄 8천만원과 업무대행비 5백만원이 추가되며 사업이 지연됨에 따라 금융비용 등 추가부담금도 2천만원 정도 고려해야 한다.

23평형 아파트를 마련하는데 총 2억9천만원 소요된다면 이는 일반분양 분양가와 비슷하며 인근 인기 단지인 상도래미안3차 23평형(4억원 정도)과 비슷한 수준으로 단기 시세차익이 크지는 않을 것으로 예상되나 향후 입주 시점에는 새아파트라는 장점으로 일정 수준 상승세는 탈 것으로 예상됨.

32평형의 경우 최초 분양가가 2억4천5백만원이었으며 여기에 프리미엄 약 1억5천만원, 업무대행비 7백만원 그리고 사업지연에 따른 추가부담금 약 3천만~3천5백만원 까지 고려한다면 총 투자비는 4억3천만원.

일반분양분이 4억2천만원에 분양됐다는 점을 감안하면 프리미엄이 1천만원 붙은 것으로 생각해 볼 수 있다.

하지만 일반분양분 분양권은 전매 금지로 거래할 수 없다는 점에서 조합원분을 분양가 선에서 매수한다는 데 의의를 둘 수 있다.

아울러 인근단지 시세와 비교해 볼 때 30평형대가 5억5천만~6억원이상이라는 점을 감안하면 경쟁력은 충분하다고 볼 수 있음.

인근 공인중개사무소는 “ 일반분양가가 기준층 기준으로 23평형 2억9천만원, 32평형 4억2천만원 이었는데 경쟁률이 각각 10.3대 1, 25.7대1를 기록했다는 점을 감안할 때 아직 이들 분양권의 시세는 경쟁력이 있다”며 “내집마련 실수요자라면 원조합원 매물을 매수하는 것이 내집마련과 투자수익을 동시에 낼 수 있는 방법” 이라고 밝혔다.



■ 한진로즈힐 리스크 있지만 입지 뛰어나


한진로즈힐은 상도동 134번지 일대로 7-20층 51개동 1천825가구 규모임. 입주는 2008년 12월로 예정돼 있으나 늦춰질 가능성도 높다. 동안 사업추진에 있어 문제가 됐던 토지매입은 마무리되고 있는 상태로 큰 어려움은 없을 전망이다.

24평형, 32평형, 46평형으로 구성되고 7호선 숭실대입구역이 단지와 바로 접해 있어 초역세권이라는 장점이 있다. 또한 상도동 일대에서는 비교적 평지에 해당돼 거주지로써 선호도 또한 높은 편이다.

지역 및 직장조합이 여러개 결성돼 있었으나 동일 사업예정부지 내 복수조합 설립을 제한(주택법 제42조 제2항) 함에 따라 기존 조합원에게 조합원 자격을 갖추도록 유도하면서 제7조합을 재결성하여 추진하고 있다.

하지만 2003년 7월 1일 이후에 사업승인이 난 조합은 소유권 이전등기시점까지 전매를 제한 받기 때문에 제7조합에 가입해 조합원 자격을 갖춘 이후에는 거래를 할 수 없으므로 장기적인 계획을 갖고 접근해야 한다.

매수를 위해 조합원 자격은 무주택자이거나 전용면적 60㎡이하로써 서울시 거주자이며 세대주인 자이어야 한다.

현재 시세는 24평형이 최초 분양가 1억8천2백만원과 업무대행비 5백만원, 프리미엄 4천5백만~5천3백만원을 더해 2억3천만~2억4천만원을 형성하고 있다.


단지 건너편 상도래미안3차 23평형이 4억원이라는 점과 비교해 보면 5천만원 이상 시세차익이 기대된다. 브랜드 면에서 한진이 다소 뒤지긴 하지만 실제 매수 가격이 현저히 낮아 시세 상승은 충분하다고 볼 수 있다.

32평형은 분양가 2억5천만원, 업무대행비 8백만원, 프리미엄 1억3천만~1억4천만원 등 총 3억8천만~4억원선으로 형성돼 있다.

상도래미안3차 32평형이 6억~6억7천만원에 시세가 형성된 만큼 사업지연에 따라 추가부담금을 납부하더라도 최소 1억원 이상 시세차익은 가능할 전망.


인근 공인중개사는 “업이 최초 조합원 모집시기에 비해 많이 늦춰져 조합원에게 일정 부분 추가부담금이 나올 예정인데, 그 금액이 아직 결정되지는 않으나 약 3천만원 정도가 될 것으로 보인다” 며 “리스크는 있지만 브라운스톤이나 포스코, 신원에 비해 입지여건 및 단지규모면에서 경쟁력이 있어 입주후 시세는 한진로즈힐이 보다 탄력적으로 움직일 것으로 기대된다”고 밝혔다.


<부동산써브 취재팀>