부동산 정보포털에서 거래포털로!

2008년 하반기 개포재건축현황

개포주공재건축에 궁금하신 분들께

2008년 5월 이후 여러 가지 이유로 아파트 가격의 하락이 멈추지 않고 있어 매도하실 분이나 매수하실 분이나 불안하기는 마찬가지일 것입니다.

도대체 개포동 재건축은 되는 건지, 안 되는 건지, 조합에서는 뭘 하고 있는 건지, 지구단위계획 타당성 검토에 따른 결정이 2007년 10월, 2008년 4월 된다는 얘기는 들었는데 아무런 소식도 없이 또 연기 연기..... 국토해양부에서는 재건축 규제 완화 방침이라는 데 .....

개포재건축이 착실히 진행되기 위해서는,

첫째, 조합이 원활히 운영되어야 합니다.
아무리 규제완화를 해주고 지구단위계획이 결정되어도, 조합이 제대로 운영되지 못하면 사업이 늦어질 수 밖에 없습니다.
둘째, 해당 지자체에서 지구단위계획 재정비를 현실에 맞게 결정지어 줘야 합니다.
셋째, 국토해양부에서 재건축 규제완화를 시장원리에 맞게 완화해 주어야 합니다.

그러면, 개포재건축은 현재 어떻게 진행되고 있는지 알아보도록 하겠습니다.

개포택지개발지구 제1종 지구단위계획 재정비와 관련, 유관 기관( 개포주공 1,2,3,4, 시영단지 조합장 및 추진위원장, 일원현대조합장, 일원대우추진위원장, 각단지 시공사, 설계사, 도시계획사, 각 단지 동장, 구의원과 강남구청 주택과장 등이 7월1일 개포택지개발지구 제1종 지구단위계획재정비(안) 주민설명회를 가졌습니다.

종전계획은 건축물의 용적률을 개포택지개발지구 아파트32개단지를 특별계획구역으로 지정 (제2종일반주거지역 11개단지, 제3종일반주거지역 21개단지), 전체평균상한용적률 200%이하 (용적률 배분을 하여 2종은 177%, 3종은 222%)로 결정하였는데,
재정비계획(안)에서는 기준용적률 및 상한용적률체계로 변경하여 제2종일반주거지역의 경우 기준용적률 190%이하, 상한용적률 230%이하, 제3종일반주거지역의 경우 기준용적률 210%이하 상한용적률 250%로 하고 있습니다.

그리고 각 단지 조합에서는 하반기 사업진척을 위해 부지런히 움직이고 있습니다.
개포주공1단지조합은 정관개정과 대의원 선임 준비를 하고 있으며 10월중 조합총회를 예정하고 있습니다,
개포시영, 개포주공2, 3, 4단지는 조합설립인가를 준비 중에 있습니다.

지자체에서는 지난 7월1일 지구단위계획 재정비 용역관련 설명회를 가진 이후, 7월 중 2차 용역 결정(안)에 대해 7개 단지 조합장, 용역사 등과 회의를 가질 예정이며, 2008년 안에는 개포택지개발지구 제1종 지구단위계획 재정비가 확정되리라 예상합니다.

국토해양부에서는 오는 9월 정기국회에서 재건축규제완화(조합설립 이후 조합원지위양도금지, 소형평형의무비율, 임대주택의무비율, 용적률완화) 내용 중 가장 확실하게 풀릴 것은 조설립 이후 조합원지위양도금지 일 것으로 보이고, 소형평형의무비율은 다소 풀어 주는 방안이 논의되고 있으며, 임대주택의무비율과 용적률완화는 국토해양부와 서울시의 입장차이로 지켜봐야 할 것입니다.

위에서 살펴본 바와 같이
재건축이 빨리 진행되기 위해서는 당해 조합과 지자체, 정부와의 박자가 시기적으로 맞아야 하는데, 지난 정부에서는 3박자가 다 따로 따로였습니다.
그러나 2008년 하반기에는 3박자가 잘 맞을 것 같습니다.

정부에서 규제완화 얘기가 나올 때마다 전제조건이 부동산 시장동향을 봐 가며 부동산 가격안정을 해치지 않아야 한다고 하는데, 다행인지 2008년 하반기 부동산시장은 가격상승의 조짐은 안보이고 있습니다. 재건축규제완화가 과연 부동산 가격상승의 도화선으로 다시 재기될 지가 관건인데, 현재 국내외 사정으로 봐서 재건축규제 완화만으로는 쉽게 가격이 움직이지 않을 것으로 보입니다. 재건축아파트 가격이 상승하기 위해서는 해당 재건축단지 주변 아파트 가격과의 메리트가 있어야 하는데 기존아파트가격이 하락하고 있는 상태에서는 재건축 단지만의 가격상승에는 한계가 있습니다. 따라서 오는 9월 정기국회 때 규제완화 기대를 해봐도 좋을 듯 합니다.

각 단지별 평형별 대지지분과 향후예상평형
(2008년 7월1일 개포택지개발지구 제1종지구단위계획 재정비(안) 기준)
소형평형의무비율 10%정도 완화 가능성 전제
현세대수에서 약20%정도 세대수가 증가할 것으로 예상

현재평형/ 대지지분/ 향후예상평형/ 현재(2008년 7월25일) 급매물

(주공1단지)(현세대수 5,040세대 → 향후 약6,000세대)
35.44㎡ (11평형)/ 45.93㎡ (13.89평)/ 85㎡ (26평형)/ 5억9천
42.55㎡ (13평형)/ 56.98㎡ (17.23평)/ 109㎡ (33평형)/ 7억2천
50.64㎡ (15평형)/ 68.92㎡ (20.84평) /142㎡ (43평형)/ 9억3천
58.08㎡ (17평형)/ 80.40㎡ (24.32평)/ 165㎡ (50평형)/ 11억5천

(주공2단지) (현세대수 1,400세대 → 향후 약1,680세대)
25.27㎡ (7.5평)/ 30.7 5㎡ (9.3평)/ 69㎡ (21평형)/ 4억6천
53.61㎡ (16평형)/ 65.23㎡ (19.73평)/ 109㎡ (33평형)/ 8억
61.75㎡ (19평형)/ 75.14㎡ (22.84평)/ 148㎡ (45평형)/ 10억
71.65㎡ (22평형)/ 87.32㎡ (26.44평)/ 174㎡ (53평형)/ 12억
80.15㎡ (25평형)/ 97.66㎡ (29.54평)/ 198㎡ (60평형)/ 15억2천

(주공3단지) (현세대수 1,160세대 → 향후 약1,390세대)

35.64㎡ (11평형)/ 47.21㎡ (14.28평)/ 92㎡ (28평형)/ 6억2천
41.99㎡ (13평형)/ 56㎡ (16.94평)/ 112㎡ (34평형)/ 8억6천
50.67㎡ (15평형)/ 66.69㎡ (20.17평)/ 142㎡ (43평형) / 12억

(주공4단지) (현세대수 2,840세대 → 향후 약3,400세대)

35.64㎡ (11평형)/ 44.51㎡ (13.46평)/ 85㎡ (26평형) / 5억4,500
41.99㎡ (13평형)/ 52.8㎡ (15.97평)/ 109㎡ (33평형)/ 7억
50.39㎡ (15평형)/ 66.69㎡ (19.02평)/ 138㎡ (42평형)/ 9억9천

(개포시영단지) (현세대수 1,970세대 → 향후 약2,360세대)

28,79㎡ (10평형)/ 37.19㎡ (11.25평)/ 76㎡ (23평형)/ 5억2천
40.31㎡ (13평형)/ 52.07㎡ (15.75평)/ 105㎡ (32평형) 6억5천
50.78㎡ (17평형)/ 65,59㎡ (19.84평)/ 138㎡ (42평형)/ 9억
57.42㎡ (19평형)/ 74.17㎡ (22.44평)/ 148㎡ (45평형)/ 10억5천

이 분석은 위 조건을 전제로 예상한 것이며, 여러 변수가 존재하므로 참고하시기 바랍니다.