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★토지투자요령-부가가치가 높은 임야를 고르는 방법★ 

임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도대지와비교하면개발및활용에제약이 많이 때문에 임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목공사시 추가적으로 설치해야하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다. 

또 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다. 

기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로 6가지가있다. 

첫째, 보전목적이 강한 보전임지

둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야

셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야

넷째, 보존가치가 있는 나무등이 있는 임야

다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지

여섯째, 암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 임야 등이다.

하지만, 이중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자비용보다 땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다.

도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.

그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다.

취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다. 

특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의주변환경이나입지적조건이개발목적에부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.

전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.

뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로강이나호수가있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.

특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다. 

그러나 산 좋고 물 좋은 곳이 그리 많지 않다.

또 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니다.

강이나 호수, 계곡가까이에건물이있으면장마나홍수때물이넘칠위험이있다.

더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거리로서적합하지 않다. 그저앞이탁트이고강이나호수를멀리서바라보기에좋을정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다. 

산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.

요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고, 경사진 땅을 선호하기도한다.

최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다.

그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.

반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사 비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.

산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.

자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.

임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.

돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.

대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다.

반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다.

또 당 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다.

산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는도랑이패이기도한다. 이런땅은배수에문제가있을수있으므로주의해야한다.

동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다.

강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다.

이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을 선택한다.

또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향 건물을 지울 수 있다.

겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다.

늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있다.

도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.

대지든 농지든 임야든, 개발가능한토지는교통망과진입도로조건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다. 

전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고

도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.

주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통체증 시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다. 

고속도로IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상부지까지 진입하는데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.

전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도 중요하다.

자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고, 가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다.

임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장, 위험물질을 제조하는 공장, 소음과악취를발산하는공장, 대규모공원묘지가 근접한 땅 등은요주의 대상이다. 

특히 주변에 축산농가가 있거나 화학약품의 공장 등이 있다면 계절에 따라 바람을 타고 냄새가 실려 올 우려는 없는 지도 세심하게 살펴야 한다.

저지대에 위치한 전원주택은 위쪽에 축사나 농장등이 있을 경우 냄새뿐만 아니라 오염물질이 땅속에 스며들기 때문에 우물을 파더라도 깊이 파지 않으면 오염된 물을 마실 수 있다.

장기체류형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고, 자동차로20분이내 거리에 대형쇼핑시설 등을 이용할수있다면금상첨화다.

의료시설은 가까울수록 좋다.

갑작스런 돌발사태가 생기거나 위험한 일이 생겼을 때 의료시설을 바로 이용할 수 있는 위치여야 한다.

부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와접한면이넓은땅이활용도높다.

토지 활용도가 가장 높고, 집짓기좋은땅의모양은정사각형이다.

그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋다.

가장 중요한 것은 토지의 폭이다.

직사각형 부지의 경우 건물폭이 보통8~10M정도는확보되어야하므로 부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다.

부정형이라도 단점이 아니다.

보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.

특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다. 

도로 폭도 필수 점검사항이다.

건축법상 부지가 최소한5M이상의도로와접해야하고, 도로에 접한 대지의 길이는2M이상이어야한다.

또한 연면적이600평이상인경우에는6M이상의도로에접해야하고, 도로에 접한 대지의 길이는6M이상이거나4M이상2곳에접해건축허가를받을수있다.

임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살펴야 한다.

만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입금액의 경제성을 따져봐야 한다.

숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다.

용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 검토한다.

이를 위해 토지이용계획확인원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지모양등을확인한다.

현장답사도 필수다.

임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다.

반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태등을조사해야한다.

산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가50%이상으로숲이울창하거나경사가심한경우에는산림전용허가를얻기가매우어렵다. 

특히 팔당상수원수질보전특별대책 제1권역과 제2권역에포함되는 양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평, 이천지역 등은 사전에 관할 행정기관을 방문해서 취득제한이나 개발규제내용을 알아보고, 허가여부를 확실히 해둘 필요가있다.

인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다.

개발은 땅만 사는 게 아니라, 그지역에 뿌리를 내리고 살거나 지역을 기반으로 사업을 한다는 것을 의미한다.

그지역에 거주하는 사람들과의 융화는 사업성공의 중요한 조건이다.

특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다.

보수적이고 폐쇠적인 씨족 중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진 주민들이 사는 곳은 개발에 항상 민원이 따른다.

사전에 충분히 주민들과의 접촉을 통해 친분을 쌓아두고협조를 받을 수 있는 분위기를 조성하는 것이 무엇보다도 중요하다.

행정기관의 태도도 중요하다.

똑같은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도한다.

사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한

설명을 충분히해두는 것이 필요하다.

통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다.

개발은 홀로서기가 안된다.

대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다. 

이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배우수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다. 

또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을하나의문화적개념으로테마파크로서부각시키려는경향이있다. 

이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이 나외 지인을 끌어들일수 있는 그 지방 고유의 관광상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다.


 <집은 없어도 된다.......그러나..... 땅은 사야한다>