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누가 8월에 부동산 가격이 폭락할 것이라 허풍을 떨었는지?
누가 8월달이 저가 매물을 잡는 기회라고 열변을 토했는지?

지루하게 이어지던 장마도 어느덧 마무리되는가 싶더니 가끔 세차게 몰아치는 비바람을 통해 여름의 변화를 다양하게 느끼게 되는 시기입니다. 

7월말부터 8월초로 이어지는 징검다리 주간에 휴가 극성수기를 지나면서 부동산 시장도 현장 종사자들까지 대부분 휴가에 동참하면서 대체적으로 조용한 모습이 이어진 모습이였습니다.

둔촌주공아파트 재건축은 이제 본격적인 8월을 시작하면서 8월 초입에 풍기는 분위기는 그동안 대다수의 기대와는 사뭇 다른 흐름이 나타나고 있는 상황입니다.

이미 본 블로그를 통해 알려드린 사항이지만 그 변화는 7월 중반부터 뚜렷하게 나타나기 시작된 모습이 8월에 들어서면서 더욱 강하게 고착화되는 모습이 나타나고 있다는 사실입니다.

7월 시장의 경우 6월말 취득세 감면 일몰 영향으로 잠시 여러가지 분위기에 다소 흔들리는 사례도 종종 나타나며 호가가 급매물 출시 유무에 따라 변화 모습이 다소 크게 나타났고 일부 평형에서는 경매 진행중인 매물이 시장에서 매도를 시도하면서 가격을 일반 매물보다 크게 낮추는 모습에 가격이 하락하고 있다는 착시 현상도 나타나는 모습도 있었지만 대체적으로7월 하순부터 8월 현재까지 호가 움직임이나 매물량의 변화는 거의 나타나지 않고 견고하게 가격 지지선을 구축하고 있는 모습입니다.



물론 아직 대기매수자들의 움직임은 최저가 매물을 중심으로 탐색하는 모습이 나타나고 있다는 것이 정확한 표현이지만 무엇보다도 크게 심리적으로 흔들리지 않는 매도자들의 모습으로 인해 저가 매물 출시 모습이 거의 멈추어 있는 것이 가격을 지지하는 큰 힘이 되고 있는 것으로 판단되며

많은 거래량은 아니지만 저가 매물이 출시되면 속속 거래로 소진되는 모습이 나타나고 있고 저가 매물 품귀 모습이 나타나자 오히려 매수자들이 저가 매물을 찾아 나서는 영향도 가격을 지지하는 힘이 되고 있는 것으로 보입니다.

둔촌주공의 경우 거의 전반적인 호가는 3주이상 횡보세가 이어지는 모습입니다.
신규로 저가 매물 형태로 출시되는 매물량은 극소수에 불과한 상황이고 기존에 출시되어 있던 일부 매물들의 경우에도 매도시기를 다시금 조정하는 모습이 나타나며 매물량의 감소를 부채질 하고 있는 상황입니다.

일부 미세한 변화는 매수자들의 움직임도 다소 빨라지는 모습이 나타나며 저가 매물을 적극적으로 찾는 모습이 구체화 되고 있고 그런 영향으로 8월에 들어 벌써 2건의 거래 모습이 나타나고 있습니다.

이미 예상했던 분위기보다 더 빠르게 매수자들의 최적의 매수 기회는 이미 지나가고 있는 흐름이라 판단됩니다.대다수가 8월까지도 가격 하락을 예상하였지만 이미 블로그를 통해 7월 늦어도 8월중순전까지가 매수자들에게 최적의 매수 기회로 소개했는데 현재의 분위기를 통해 볼 때는 이 예상도 너무 길게 시간을 잡았지 않았나 하는 판단입니다. 즉, 매수자들에게 있어서 기회의 시간이 그리 많지 않다는 판단입니다.

둔촌주공재건축 조합에서는 지난 8월 5일(월) 강동구민회관에서 공공건축가 자문에 대한 조합원 설명회가 있었습니다. 건축심의를 위한 사전 정지 작업인 공공건축가와의 협의 사항이 마무리되면서 조합에서는 개략적인 조합원 설명회를 개최한 것으로 보입니다. 공공건축가와의 협의 내용을 8월말경 서울시에 보고하고 그 결과를 토대로 10월초순에 건축심의를 위한 서울시 건축위원회에 안건이 상정되어 늦어도 올 12월경엔 건축심의가 마무리 될 것으로 예상됩니다.

통상 건축심의 완료이후 5-6개월이면 사업승인인가를 득하기에 앞으로의 사업진행은 매우 밝은 상황이 전망되어 8월 중반 휴가시즌이 마무리되면서 재건축 사업 진행에 대한 기대감에 따른 영향이 구체적으로 시장에서 나타나기 시작할 것으로 예상 됩니다.

현재 8월 초입의 분위기도 그러한 영향을 일부 받는 모습이라 판단됩니다.
날씨는 본격적인 여름으로 진입되고 있는 상황이지만 둔촌주공 부동산 시장은 벌써 가을에 대한 기대감에 따른 가을 분위기에 접어들고 있는 모습입니다.

분명 매도자와 매수자 모두 쉬운 결정에 나서기 어려운 시기임은 분명해 보입니다.

매도자들의 의사결정은 이미 한곳으로로 집중되는 분위기입니다.
금년중 매도를 계획하는 경우 올 가을 시장을 통해 일정수준 회복된 가격 수준인 지난 3-4월 가격대에 기준을 삼고 매도 시기를 저울질 하는 모습이고

금년을 넘길 계획을 가지고 있는 매도자들의 경우에는 사업승인인가를 득하는 시점을 겨냥하는 모습입니다.결국 가격이 어느정도 회복하는 최고의 시점을 찾는 모습입니다.

매수자들의 경우에는 가격 하락을 기대하며 이때껏 기다렸고 일부는 취득세 감면까지 포기하고 기다렸으나 기대이상으로 가격 조정 모습이 나타나지 않자 더욱 선택에 어려움을 가지고 이러지도 저러지도 못하는 모습도 일부 눈에 보이는 상황입니다. 

그러나 매물품귀속에 저가 매물이 출시되면 발빠르게 움직이는 대기매수자들의 모습이 나타나고 있는 상황을 고려하고 둔촌주공의 재건축 진행 상황을 고려하여 저가 매물을 중심으론 빠른 결단이 필요한 시기로 판단됩니다.

물론 확연하게 피부로 강하게 느껴지지 않을수도 있겠지만 8월은 분명 변화의 시작이 나타날 것으로 보입니다. 또한 저가 매물량이 변수겠지만 거래량은 7월보다는 다소 증가하는 모습이 예상됩니다.

변화가 피부로 느껴지기전 빠른 선택이 필수로 판단되며 올 연말까지 한시적으로 혜택을 주고 있는 양도세면제 혜택을 고려한 매수 전략을 구체적으로 세워야 할 시기로 판단되며 생해첫주택 구입자들에게 있어서는 취득세와 양도세 면제 혜택을 동시에 얻을 수 있는 기회이고 대출 이용시에는 저금리 특혜까지 적용하기에 더욱 빠른 선택이 필요한 상황으로 판단됩니다.


☞ 현재 둔촌주공 매물찾기 및 시세에 대한 팁

요즘 대다수 대기매수자들과의 시세 문의 및 매물찾기 과정에서 듣게 되는 부분이 인터넷상의 가격대와 실제 매물 가격 차이가 심하다는 말입니다. 그리고 매물량도 상당히 많고 다양하게 인터넷에 등재되어 있는데 매물이 없다고 하면 오히려 처음엔 믿지 못하는 태도를 보이는 것이 대다수입니다. 

거래가 저조하고 가격이 약세를 유지하는 시장 상황하에서는 업소간 경쟁이 심하다보니 하나의 저가 매물을 가지고도 경쟁적으로 낮게 매물을 올리는 경향도 있고 하나의 급매물이라도 나타나면 업소마다 경쟁적으로 매물을 인터넷에 올리는 모습에 대기매수자들의 입장에서는 실제 상담시에 듣게되는 가격이 인터넷에 있는 가격대보다 오히려 높은 경우가 많고 매물도 1-2개에 그치고 있다는 말을 신뢰하기 어려운 측면이 분명 있을 것입니다. 

항상 강조하는 말이지만 실제 매수를 위해 여러부동산에 의뢰하는 경우는 대다수 저가 매물 잡기에 실패할 확율이 상당히 높습니다. 평소 가볍게 인터넷등을 통해 모니터링은 하더라도 매수 준비가 끝나고 최종 계약까지는 신뢰할만한 단골중개업소를 정해 조용하고도 신속하게 거래에 나서는 방법이 필요 합니다.

* 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.

1단지 8평 3억1천. 16평 5억2천5백. 18평 5억7천5백. 22평 6억7천. 
        25평[지분29.83평] 7억2천5백.

2단지 16평 5억3천5백. 22평 6억6천. 25평[지분29.30평] 7억.

3단지 16평 5억3천5백. 22평 6억6천. 34평[지분29.30평] 7억1천.

4단지 23평 5억2천. 25평 5억7천. 31평 6억4천. 34평[지분28.66평] 6억9천. 
         34평[지분29.83평] 7억3천.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인) : http://cafe.daum.net/headline114