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아기곰 2008년 0727교통회관
●정책외적변수로 본 부동산 시장전망::::목차[총론]
●1.유동성증가
●2.공급
●3.원자재상승
●4.대출규제
●5.대응전략
● 원자재가 인상이 미치는 영향?
●1.기존주택 수요증가한다...
[케이스1] 원자재가 상승에따른 자재가 인상---신규분양주택 분양가 상승--분양가상한제지속-YES-분양가상한제로 인한 분양가억제---새아파트공급축소[연간50만수요]---기존주택수요증가
[케이스2]원자재가 상승에따른 자재가 인상---신규분양주택 분양가 상승--분양가상한제지속--NO--분양가인상--기존주택값의 가격차확대--미분양주택판매증가 OR 기존주택수요증가
결론:::::분양가상한제는 유명무실하다.[건축업계 요구에 3개월에 한 번씩 올려준다]
●인플에이션이 미치는 영향?
돈가격이 떨어짐..,...통화가치하락
[1]실질적 통화가치하락--실물자산확보 심리확대---대출이 많은가?--YES------금리인상으로 인한 실질부담증가---보수적자산운용----빈익빈
[2]실질적 통화가치하락--실물자산확보 심리확대---대출이 많은가?--NO------헷징수단으로 자산확보--자산선취매----부익부----양극화 확대
●대출규제의 영향으로 주택시장이 3억이하로 활성화 트렌드 만들었다.[5]
연수입5000만원 소득자가 살 수 있는 곳..
중랑구 45평 1억2100만원,,,,34평 9200만원.....24평6500만원............2007년8월말 줄어듬
●결론:::수요가 저가주택으로 몰림2007년 8월말
34평매입가능한 지역[6]5%~25%[14%]
24평매입가능한 지역[7]4%~9%[6%]
매입가능한 지역[12]-2%~ -4%[5%]
●대출규제의 영향[6]
[1]획일적 대출규제::소득별 주거지 분할 현황이 심화됨
[2]저소득자 점점 회곽으로 밀려나가게 됨:소외지역강세
[3]6억이하의 중저가/소형주택의 강세지속
●[저가주택 상승세의 문제점??]
과거 저가주택==서민층 수요===서민용 주택
현재저가주택==서민츨 기존수요+중산층신규수요[DTI규제로]+양도세회피====투자용 주택으로 변질되었다.
●●●[[[[[정리해봄]]]]]]●●●
[1]유동성증가는 자산보유올라가고 현금보유는 불리함
[2]주택공급은 떨어짐
[3]$달러약세..유가상승은 도심과 역세권으로 수요가 몰린다.
[4]원자재상승은 기존주택수요을 높힌다.
[5]원자재상승--재건축땅값이 비싸져서 신규분양이 유리하다.
[6]대출규제해지는 시세반전의 시기이다.
[7]대출규제는 3억이하--저가주택거래 활발해지고, 수요가 몰리게 함
[8]대출규제수혜자는 신용대출사업자의 대출이 늘어난다. [의사-전문직의 기회?인가}