부동산 정보포털에서 거래포털로!

2008년도 어느덧 하반기가 시작됐습니다. 매년 새해가 시작되거나 반기가 지나면 메스컴에서는 각종 전망이 쏟아져 나옵니다. 물론 그 무수한 전망 가운데서 시장 흐름과는 정반대 되는 예측도 있고, 시장의 흐름을 정확히 꿰뚫는 것도 있을 것입니다. ‘예측은 틀리기 위해 존재한다’ 라는 말이 있습니다. 경제를 예측하기가 어렵고, 잘 맞지 않는다는 것을 빗대어 표현 한 말인데요. 사람이 신이 아닌 이상 미래 일을 예측하기란 불가능합니다.

빠듯한 살림살이를 각오하고 내집마련을 위해 알토란 같은 종자돈을 모아온 실수요자들과 차익실현을 꿈꾸는 투자자들에게 내년 부동산시장을 바라보는 길잡이가 되길 바라는 마음에서 하반기 부동산 시장을 지역별로 전망해 보겠습니다. 참고만하시기 바랍니다.

상반기 부동산시장의 화두는 ‘북고남저’ 현상이었습니다. 지난 2006년까지만 해도 ‘남고북저’라는 말이 언론에 많이 등장했지만 최근에는 ‘북고남저’라는 단어가 우리귓가에 익숙해져 버렸습니다. 강북(노원, 도봉, 강북, 금천 등), 경기 북부(의정부, 동두천, 양주, 구리 등), 인천(부평, 계양, 남구, 남동구 등) 등 가격이 저렴한 아파트를 중심으로 가격 상승이 일어났습니다. ‘MB효과’로 인해 강북 뉴타운(재개발) 지분가격 상승이 주변 아파트 시장으로 번지면서 중소형 저가아파트를 중심으로 가격 상승이 두드러졌는데요. 이러한 현상은 그 동안 가격 상승이 더뎠던 경기북부와 인천, 고양행신, 구리, 시흥 등 수도권지역으로 확산되면서 1억 원 안팎의 저가 아파트의 가격 폭등을 초래했습니다. 반면 고가아파트가 몰려있는 강남권, 목동, 분당, 용인 등의 지역은 세부담, 대출규제, 공급물량 확산 등의 영향으로 재건축 단지를 중심으로 집값 하락이 그 어느 때 보다 컸습니다.

그렇다면 하반기 강남권 부동산시장은 어떻게 변할까요? 제가 전에도 말씀 드렸듯이 부동산시장에도 주기가 있습니다. 오르면 내리고 내리면 오르고 일정한 진폭과 주기는 아니더라도 오름과 내림은 반드시 있습니다. 우리나라가 IMF 그늘에서 벗어난 2001년부터 현재까지(2001년 4월부터 2008년 6월) 강남권 평당가 추이를 살펴보면 폭등(2001년 5월~2003년 10월)→ 하락(2003년 11월~2005년 2월)→폭등(2005년 3월~2007년 1월)→ 약보합(2007년 2월~현재) 등의 주기를 보이고 있습니다. (IMF기간 동안은 부동산 값이 일방적인 하락세를 기록하고 있기 때문에 통계상 의미를 찾을 수 없었습니다.)

지난 2001년 5월~2003년 10월, 17개월 동안 100%가 넘는 상승률을 기록했고, 2003년 11월~2005년 2월, 15개월 동안 4%대의 하락률을 보였습니다. 또 22개월 동안 2005년 3월~2007년 1월, 40%에 가까운 상승률을 기록했고, 2007년 2월~현재까지 16개월 동안 2%에 가까운 하락률을 보이고 있습니다.

강남4구(강남, 서초, 송파, 강동) 거래량도 상승기때 3,000건~5,000건을 상회하던 것이 2007년 2월 이후 월 1,200~2000건으로 크게 줄었습니다. 실재로도 급매물 위주로만 간간히 거래가 이뤄질뿐 거래가 이전만 못한다고 하더군요. 거래량으로는 아직까지 강남부동산시장은 겨울인 셈입니다. 즉 거래량이 2,500건 이상을 3달 연속으로 돌파했을 때 시장은 서서히 살아난다고 할 수 있겠습니다.

강남권은 지난 10.29대책 발표 이후에 가격이 하락한 것 이외에는 웬만한 대책이나 악조건 속에서도 꿋꿋한 상승세를 이어 나갔기 때문에 지난 10.29대책의 후폭풍 기간 동안 하락률과 기간과 현재 시장분위기(내외적) 등을 고려해 반등시점을 가늠해 볼 수 있습니다. 물론 2003년 당시와 현재와는 적용되는 규제와 시장내외적인 상황이 달라 과거의 데이터를 현재상황에 반영시키는 것에 무리가 있겠지만 지역특성에 따른 시세 변동흐름을 파악하는 데는 도움이 될 것입니다.

산이 높으면 골이 깊듯이 상승폭이 컸던 기간 후 찾아오는 조정기에는 하락폭 또한 크게 나타나는 양상을 보였습니다. 그리고 과거의 조정기간과 등락폭과 기간 등을 감안했을 때 현재의 조정폭은 일정수준이라고 보여집니다.

지난 10.29대책때 15개월 동안 하락하던 집값이 상승했던 계기는 서울시가 잠원 한신5차, 압구정 현대 등 한강변 중층재건축 단지에 대해 초고층 재건축을 허용하면서부터 입니다. 현재 직면해 있는 상황에서 강남권 아파트가 상승하기 위해서는 입주물량 해소와 규제완화라는 두 개의 실타래를 풀어야 합니다.

입주물량에 대해 살펴보면 오는 8~9월 송파구 잠실과 암사동에서는 잠실주공1단지(5,678가구), 잠실주공2단지(5,563가구), 잠실시영(6,684가구), 암사롯데케슬퍼스트(3,226가구) 등 총 2만 4,377가구가 본격적인 입주에 들어갈 예정에 있습니다. 2만 가구 이상의 물량은 웬만한 택지지구와 맞먹는 물량입니다. 이 입주쇼크가 어느 정도 안정화돼야 1차 가격 반등을 기대해 볼 수 있겠는데요. 지난해 입주한 잠실주공3,4단지, 강동구 프라이어팰리스 등의 단지가 입주쇼크에서 해소되는데는 약 6개월 가량이 걸렸습니다. 기간적으로 놓고 봤을 때 내년 3월, 즉 봄 이사철은 되야 집값이 안정세를 찾을 수 있다는 것입니다.

여기에 규제완화에 대한 내용이 발표된다면 강남권 집값은 다시 폭발적인 상승으로 반등할 수 있습니다. 하지만 올해에는 규제완화 대책의 발표는 힘들어 보입니다. 서울 강북과 경기 북부 일부지역은 여전히 부동산 가격이 크게 상승하고 있어 현재로써는 섣부른 규제완화를 시행하기엔 정부의 부담이 커진 상태이기 때문입니다.

규제가 완화된다면 강북, 경기북부지역의 집값 상승이 어느 정도 안정화 된 상황에서 이뤄질 수 있겠고, 어떤 방법을 통해서든 이전과는 다른 양상으로 적어도 부분적으로나마 서서히 완화되는 쪽으로 변화가 불가피할 것으로 보여집니다. 그 시기로는 내년 초 겨울 비수기일 가능성이 크고, 이 기간 동안(하반기) 강남권 집값은 급매물 위주로 거래가 이뤄지면서 상반기와 같은 평당 2,700만~2,800만 원선(1.5%~2%의 하락률)이 유지될 것으로 예상됩니다.

증시 격언중에 “무릎에 사서 어깨에 팔아라”라는 말이 있습니다. 강남 집값 상승하면 과거에도 그랬듯이 1년 이상 갑니다. 따라서 강남권 입성을 원하시는 분들은 무리한 대출받아 요즘 같은 시기에 바닥을 저울질하며 들어가지 마시고 반등하는 것 확인한 후 들어가도 늦지 않습니다. 입주물량 해소와 규제완화가 맞물리는 그때 강남권 입성을 하시는 것이 시세차익을 극대화 하는 방법일 것으로 보여집니다.