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신도시 대상지가 발표된 뒤라도 해당 지역의 주택을 구입해 들어가서 살면 신도시 입주권을 받을 수 있다.

하지만 큰 시세차익을 낼 수 있는 이주자용택지는 받지 못한다. 발표 뒤에는 늦기 때문이다.

분당급 추가 신도시 발표로 해당 지역에 건물ㆍ땅 등이 있는 사람들이 어떤 보상을 받게 될지 관심을 끈다. 보상비 외에 아파트 입주권 등 다양한 혜택을 받게 되지만 자격요건이 까다롭다.

토지 등 보상금은 시세보다 못해

우선 땅ㆍ건물 등이 있는 사람은 보상비를 받게 된다. 보상에 들어가기 전까지 갖고 있는 사람이 대상이다.

감정평가 등을 통해 보상가격을 책정하는 기준 시점은 개발계획승인일이다. 개발계획승인일은 택지지구 지정 이후 1년 뒤쯤이다.송파신도시의 경우 2006년 7월 지구지정이 됐고 올 9월께 개발계획이 승인될 예정이다.

토지보상의 경우 개발계획승인일에서 가장 가까운 시기에 발표된 표준지공시지가를 기준으로 지가상승률 등을 감안해 감정평가해 보상가격을 매긴다. 개발이익을 제외해 개발 이전 수준을 기준으로 감정평가하기 때문에 시세보다는 낮다.

건축물은 이전비 기준으로 보상된다. 해당 건물을 다른 지역으로 이전하는 데 들어가는 비용이다.

상가ㆍ논 등의 경우 보상비 외에 영업을 하지 못하고 농업을 하지 못하는 데 따른 보상금이 추가로 나온다.

해당 지역에 거주하지 않는 부재지주의 경우 1억원까지만 현금으로 보상되고 나머지 금액은 채권으로 보상된다.

부재지주는 개발계획승인일부터 보상시점까지 계속 해당 지역 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면이나 붙어 연접한 지역 시ㆍ구ㆍ읍면에 거주하지 않는 소유자를 말한다.

공람공고일 이전 주택 거주자에 입주권

토지 등의 보상금보다 이주대책용으로 나오는 게 ‘돈’이 된다. 이주자대책은 해당 지역 거주자 대책으로 주민공람공고일 기준으로 해당 지역에 주거용건축물을 갖고 있는 사람이 대상이다.

지구지정 공람공고일로부터 1년 이전부터 주거용건축물을 소유하고 거주한 경우엔 이주자택지가 나온다. 이주자택지는 조성원가의 80% 선에서 공급돼 저렴하다. 시세의 60% 수준이어서 상당한 땅값 시세차익을 기대할 수 있다.

이주자택지는 대개 80평 정도이고 택지지구 등에서 단독주택지역에 점포겸용이 제한돼 있지만 이주자택지는 연면적 30% 이하에서 음식점 등 근린생활시설을 들일 수 있다. 이주자택지는 계약 후 한차례 전매가 가능하기도 하다.

거주 기준은 세대원 전원 거주다. 직장, 학업 등 부득이한 사정을 제외하고는 세대원 전원 살아야하는 것이다. 주거용건축물은 사업 시행자가 판단하는데 비닐하우스나 1989년 1월 25일 이전 무허가건물 등은 인정되지 않는다.

공람공고일로부터 1년 이내 주거용 건축물을 소유하고 거주하는 경우엔 전용면적 25.7평 이하의 입주권이 나온다. 분양가는 일반 분양분과 같다. 판교의 경우 120여가구가 특별공급됐다.

공람공고는 대개 신도시계획 발표 이후 바로 이뤄진다. 송파신도시 공람공고일은 2006년 1월로 송파신도시를 개발키로 한 2005년 8.31 대책 이후 3개월 만이다.

따라서 신도시 계획 발표 이후 바로 집을 구입해 들어가서 살면 입주권은 받을 수 있는 것이다.

이주자택지는 아니지만 토지 소유자에 협의양도인택지 혜택이 있다. 공람공고일 이전에 해당 지역에 302평 이상의 땅을 가진 지주에게 나오는 땅이다. 협의양도인택지는 대개 2층 이하 주거전용 단독주택을 지을 수 있는 땅이고 한차례 전매 가능하다.

안장원 기자[ahnjw@joongang.co.kr]