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아랫글(동아일보 기사) 보셨듯이 최근 재건축 아파트에는 일대 혁신이 일어나고 있습니다.

조만간 대법원 판결이 확정되면 판례로 굳어져서 뒤엎을 수도 없게 됩니다.

그것은 바로 "비례의 원칙"에 의한 평형배정이지요.

아래 동아일보기사에서 말하는 "재건축결의동의서"에는 신흥주공은 물론이고 다른 아파트들 또한 관례상

평형배정 우선권에 대한 구체적인 명기를 하지 않아 왔지요.

훗날 관리처분총회때 일어날 수 있는 평형배정에 따른 잡음을 방지하기 위해선 지금이라도 수정된 재건축

결의동의서를 받아야 할 판입니다.

하지만 요즘처럼 중대형이 각광받는 시기에 기존 큰 평형 소유자에게 재건축 후 대형우선권을 준다는 수정

안이 조합원 80%이상의 동의를 얻을리는 만무하죠.

결국 대법원 확정판결은 재건축의 새로운 패러다임을 형성해 주고, 그것을 받아들이는 시장은 혼란스럽겠

지만 수용해가는 단계를 밟게 되겠지요.

아래는 서울고등법원이 권고한 "비례의원칙"에 의한 평형배정방식을 나름대로 신흥주공에 적용해 본 결과

입니다.

생각이 짧은 개인적인 의견이니 "비례의원칙"에만 초점을 맞추시기 바랍니다.

신흥주공 총재건축면적 59000평에서 학교설립 및 시에 기부하는 부지를 약 1만평 정도 빼고 나면

49000평에 용적률 270%(인센티브 포함)로 재건축할 수 있습니다.

49000평 * 270% = 132300평

132000평에는 36평 아파트를 3670세대 지을 수 있습니다.

( 2:4:4 의 규정에 의해 평균 36평으로 잡았음)

3670세대의 60%인 2200세대를 33평이하 중소형으로 지어야 하니, 나머지 1470가구는 대형으로 지을 수

있습니다.

1470가구의 대형은 온전히 조합원 몫이 될 수 있습니다.

역으로 생각해서, 현 2208세대중에서 대형으로 가는 1470세대를 뺀 738세대는 중소형인 33평을 배정받게

됩니다.

대형으로 가고 싶어도 738가구는 어쩔 수 없이 33평에 만족해야 되지요.

여기서 "비례의 원칙"을 적용해 보면.

1. 현재23평: 390세대(전체 2208세대의 17.7%)중에 130세대(738세대의 17.7%)는 33평으로 가고 나머지 260세대는 대형으로 배정됩니다.

2. 현재25평: 420세대(전체 2208세대의 19%)중에 140세대(738세대의 19%)는 33평으로 가고 나머지 280세대는 대형으로 배정됩니다.

3. 현재27평: 720세대(전체 2208세대의 32.6%)중에 240세대(738세대의 32.6%)는 33평으로 가고 나머지 480세대는 대형으로 배정됩니다.

4. 현재28평: 240세대(전체 2208세대의 10.9%)중에 80세대(738세대의 10.9%)는 33평으로 가고 나머지 160세대는 대형으로 배정됩니다.

5. 현재31평: 180세대(전체 2208세대의 8%)중에 60세대(738세대의 8%)는 33평으로 가고 나머지 120세대는 대형으로 배정됩니다.

악법인 소형평형의무비율이 하루빨리 철폐되길 고대합니다.

아울러 차기 정부에서는 재건축 평형 배정방식을 구체적으로 정하여 도정법에 명기함으로써

불필요한 논란을 잠재우는 지혜를 발휘해 줬으면 합니다.


<참고 기사>

[부동산과 법률]재건축 아파트 평형 배정

지난주 재건축 아파트 시장에서는 재건축 이후 신축되는 아파트의 평형 배정과 관련한 법원 판결이 큰 관심을 끌었습니다.
서울고등법원은 기존에 큰 평형을 가진 조합원이 재건축 이후 평형을 우선적으로 선택할 수 있는 권리를 갖도록 한 경기 과천시 주공3단지 재건축조합의 관리처분계획이 무효라고 판결했습니다.
소송은 조합이 평형 배정방식을 중간에 바꾼 데서 촉발됐습니다.
사업 초기 조합은 조합원에게서 재건축 결의 동의서를 받을 때 ‘조합원 간 경합이 있으면 공개 추첨에 의한다’라고만 적었습니다. 큰 평형 소유자가 평형 선택 우선권을 갖는다는 점을 명시하지 않은 것이지요.
조합은 평형을 배정하는 추첨을 할 무렵 관리처분 총회를 열어 “경합이 있으면 개인별 권리가액이 많은 순으로 순위를 정한다”고 규정을 바꿨습니다.
당연히 기존 소형 평형 소유자들은 우선권에서 밀려 작은 평형을 받게 되자 강하게 반발했고, 갈등은 소송으로 비화했습니다.
하지만 기존 큰 평형 소유자에게 재건축 이후 평형에 대한 우선 선택권을 주는 것이 반드시 무효인 것은 아닙니다.
현재 주택재개발 사업에 적용되는 도시 및 주거환경정비법 시행령 52조는 ‘주택의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려’해 정하도록 하고 있습니다. 본 변호사의 판단으로는 재건축 사업에서도 이 같은 배정방식이 타당하다고 봅니다. 단 이렇게 되려면 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.

첫째, 조합은 사업 초기 재건축 결의 동의서를 받을 때 기존 큰 평형 소유자에게 평형 선택 우선권을 준다는 조항을 명시해야 합니다.
둘째, 최초 동의서에 이런 조항 을 넣지 않았다면 조합원 분양신청 전에 기존 큰 평형 소유자에게 우선권을 주는 내용을 적은 동의서를 전체 조합원의 5분의 4 이상에게서 서면으로 받아야 합니다.
이렇게 되면 기존 큰 평형 소유자가 가진 평형 선택 우선권에 불만을 품은 조합원은 분양신청을 하지 않고 현금 청산(아파트 값을 조합에서 받는 것)을 통해 조합을 탈퇴할 수도 있을 것입니다.

김조영 건설교통부 고문변호사·www.r119.co.kr
동아일보 2007년 6월 25일자