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2007.01.23 테마분석
이민정 전임애널리스트 mj@drapt.com

분당신도시 20평형대 매입가치
투자포인트CHECK POINT

● 리모델링 사업, 매매가 상승에 절대적인 영향주고 있어
● 20평대 위주 단지 증평 욕구 커 고속 사업 추진 기대
● 정자동, 구미동, 야탑동 20평형대 물량 많아 주목- 분당은 주거환경에 있어 최적의 요건을 갖추고 있어 전 평형에 걸쳐 높은 관심을 모으는 곳임. 하지만 20평형대는 노후화 됐다는 점과, 한정적인 수요로 다른 평형에 비해 매매가 상승이 미미했음.

- 하지만 지난해 말 서울, 경기 아파트 가격이 전반적으로 오르면서 학군, 환경, 교통여건이 뛰어난 분당 내 아파트 매매가가 크게 상승했고, 하반기 리모델링 연한 축소가 발표되면서 20평형대 매매가도 크게 올라 현재 평당 1천4백만원 이상으로 형성돼 있는 상황임.

- 게다가 30평형대 매수를 준비하려던 수요자들이 매매가 상승으로 매수가 어렵게 되면서 차선책으로 매수하고자 하는 움직임을 보이고 있는 가운데 분당 20평형대 아파트가 최근 새롭게 주목을 받고 있음.

- 이에 본 리포트는 분당 20평형대에 미치는 리모델링 영향과 앞으로 매매가 흐름에 대하여 설명해보고자 함.

■ 매매가 추이

- 2004년 1분기 이후 평형별 매매가 움직임을 살펴볼 경우 20평형대는 다른 평형에 비해 현저히 낮은 매매가 움직임을 보였음.

- 2005년 2분기에는 20평형대 상승률이 6.16%, 40평형대 상승률이 23.88%로 약 4배의 차이를 보임.

- 하지만 리모델링 연한 축소 이야기가 나온 2006년 하반기에는 매매가 상승률이 14.98%를 나타내면서 그 동안 높은 매매가 상승률을 보인 40평형대 상승률 5.35%를 크게 앞질렀음.


분당신도시 20평형대 매입가치

- 그러므로 분당 내 20평형대 아파트 매매가에 미치는 리모델링 효과는 상당히 절대적인 것으로 볼 수 있음.

■ 20평형대와 리모델링 관계

- 2005년 이후 분당구 동별 20평형대 매매가 상승률을 살펴보면 신분당선 착공과 판교신도시 분양으로 주목 받은 정자동이 가장 높은 매매가 상승률을 보임.

- 이후 매매가는 신분당선 개통이라는 교통호재를 가진 정자동과 환경과 교육 선호도가 높은 서현동을 중심으로 상승세를 유지함.

- 하지만 리모델링 연한 축소가 발표된 2006년 하반기에는 구미동과 정자동이 가장 큰 폭으로 매매가 상승률을 보임.


- 정자동은 주상복합 단지 조성과 신분당선 연장 수혜 효과로 매매가 상승이 꾸준히 이뤄졌으나 시세상승시점 가장 낮은 매매가 움직임을 보인 구미동은 리모델링 연한 축소로 시세상승폭이 가장 크게 나타나면서 돋보임.

[분당신도시 평형대별 가구수]
(단위: 가구)....구미동...금곡동....분당동...서현동...수내동...야탑동...이매동...정자동

20평형대미만.....780.....1,112......-......955.. ....1,010....1,670.....108.....3,079
20평형대.......5,999.....1,696....1,649....2,969.....994..... 5,908....2,142....5,198
30평형대.......3,506.....1,388....2,328....4,231....3,548..... 3,644....4,364....3,218
40평형대.......1,456.....1,138....2,825....1,930....1,645..... 1,940...3,282....1,996
50평형대........602......654......152......1,009....1,711..... 344.....480.....954
60평형대이상....208......112......36.......1,280....1,292..... 94......364.....90

분당신도시 20평형대 매입가치

- 그 동안 구미동은 분당 내 가장 안쪽에 위치하고 있는 곳으로 선호도가 낮아 용인 신규 단지에 비해서도 낮은 가격을 형성하고 있었음. 하지만 리모델링을 통한 수요자들의 증평 욕구가 크고, 매매가가 상대적으로 낮은데다 신분당선 개통에 따른 간접적인 영향을 받을 수 있어 가장 큰 시세상승을 보인 것으로 분석됨.

- 또한 분당에서 가장 많은 20평형대 공급 물량을 갖고 있는 구미동에서 높은 매매가 상승률이 나타난 것은 공급 물량이 많을 경우 시세상승폭이 낮아진다는 일반적인 법칙을 깬 것으로 분당 내 20평형대에 미치는 리모델링의 영향력이 그만큼 크다는 것을 보여줌.

- 그러므로 분당 내 아파트를 매입하고자 단지를 선정한다면 리모델링 추진 가능성과 속도를 따져보는 것이 가장 중요한 요소가 될 수 있음.


■ 리모델링 수혜 단지

- 리모델링 사업은 복도식으로 이뤄져 있는 곳으로 주로 20평형대로 구성돼 있는 단지가 주민들의 평형증가에 대한 욕구가 커 빠르게 추진될 수 있음. 그러므로 20평형대가 집중적으로 분포돼 있는 구미동, 야탑동, 정자동을 잘 살펴보는 것이 좋음.

- 또한 장기적으로 수익을 얻을 만한 입지여건과 직접적인 개발 호재가 있는 곳이 적절하다고 생각됨. 그렇기 때문에 분당 내 이런 요소를 고려해 접근한다면 판교 개발과 신분당선 개통에 따른 수혜가 기대되는 정자동이 가장 주목할 만함.

- 정자동에서 가장 관심을 가질 만한 단지는 느티마을 공무원 3,4단지임. 신분당선, 분당선 정자역 초역세권 단지이고 24~28평형으로 모두 20평형대로 이뤄져 있으며 복도식으로 이뤄진 1천7백76가구의 대단지로 리모델링에 대한 기대감이 가장 큼.

[분당 20평형대
평당 매매가]동평당 매매가

구미동1,300금곡동1,451분당동1,426서현동1,578수내동1,460야탑동1,444이매동1,598정자동1,661

- 이 때문에 지난 2006년 한해 동안 53.47%로 상록라이프 28.42%, 상록우성 21.95%에 비해 가장 높은 매매가 상승률 보인 것으로 판단됨.

- 야탑동은 여수동 일대 개발로 인한 긍정적인 영향을 받을 것으로 전망되는 곳으로 지난해 4분기 17.82%의 높은 시세상승률을 보임. 주목할 만한 단지는 매화공무원 1,2단지. 그 외 매화주공 3단지가 있는데 규모나 입지여건에 있어 매화공무원 1,2단지에 비해 경쟁력 떨어짐.

- 매화공무원 1,2단지는 24~28평형으로 단지가 구성돼 있으며 1천7백47가구의 대단지로 분당선 야탑역을 걸어서 10분 내 이용할 수 있다는 장점을 가짐.

- 그 외 좋은 학군이 갖춰져 있고 공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖고 있어 안정적인 거주 환경을 갖추고 있는 서현동과 상대적으로 낮은 매매가 형성돼 있는 구미동에 관심을 가지는 것이 좋음.

분당신도시 20평형대 매입가치



■ 개발 호재 및 매입 타이밍

- 분당아파트 선호도는 학군이 잘 형성돼 있는 중앙공원 인근 서현동으로 집중됐으나 신분당선 착공과 판교 개발에 대한 기대감으로 정자동으로 수요자들의 관심은 바뀜.

- 물론 판교신도시 완성과 신분당선 개통에 따른 호재가 될 것이고 이에 따라 매매가 상승 이뤄지겠지만 현재 형성돼 있는 지역적인 선호도 역시 앞으로 크게 달라지지는 않을 것으로 전망됨. 그러므로 분당 내 단지를 선정한다면 현재 조건을 기준으로 판단하는 것이 적절함.

- 분당아파트 가격은 신분당선 개통과 판교 입주 및 개발 완료로 계속적으로 매매가 상승이 진행될 것으로 전망되고 있어 앞으로도 20평형대 매매가도 리모델링 추진 및 개발 호재로 시세 상승 추이를 보일 것으로 전망됨.

- 그러나 과거 매매가 움직임과 지난해 말 리모델링 연한 축소로 인해 상승세가 컸다는 점을 감안할 경우 단기적인 시세상승은 크지 않을 것으로 전망됨. 다만 일반적으로 시세 분출이 이뤄지지 않다가 가격이 오르는 모습을 보였기 때문에 매매가 흐름은 계단식으로 상향 움직임을 보일 것으로 판단됨.

- 분당아파트는 꾸준히 시세 상승할 것으로 전망되며 특히 리모델링이 가시적인 성과를 내면 상승곡선은 이어질 것으로 예상되는 만큼 분당 내 진입을 시도 한다면 시세상승이 한풀 꺾인 지금이 적절하다는 판단임.