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후순위임차인의 지위와 권리 재건축PalaceCounty



신규아파트의 임차인의 입장에서, 입주하려하는 주택의 선순위저당은 참으로 신경쓰이지 않을수 없는

중요한 점검사항의 일부분일것이다

물론 선순위임차인으로서의 지위를 갖추면 더할 나위 없겠지만, 현실은 대부분 잔금의 대환 내지는

전환대출로 인해 어느정도 대출이 발생되는게 통례이기 때문이다

융자가 있으면 금액여하 불문 무조건 임차하지 않은 임차인이 더러 있었지만, 지금은 나름대로의 권리분석과 부동산에 대한 지식이 풍부해 크게 문제삼지 않는게 다반사가 되었다

획일적인 사고 가 내면의 발전과 자아성취를 이루어가는데 있어 큰 도움이 되지않음을 요사이 냉철한

판단력과 분석적 타당성의 합리화로 이끌어 간다라고 말할수 있겠네요...

단독세대를 구성하는 공동주택의 임차는 후순위 임차인의 입장에서는 상대적으로 다가구주택 의 임차보다는 훨씬 부담감이 줄어드는것도 사실일게다

막연한 임차보증금의 회수 여부를 떠나 당해주택의 권리행사의 폭이 더더욱 넓어지는것도 후순위 임차인의 권리에 포함되기 때문이다

오히려 그런 기우가 현실로 닥쳐짐을 즐기는 임차인이 늘어난것도 고무적인 일이 되었다

세상을 살다보면 기복없는 탄탄한 직장에 마음편히 인생을 즐기며 살아가기를 희망하며 각고의 노력을

다하며 자신의 일에 최선을 다하지만, 역으로 곡절있고 스릴있는 자신의 인생역사를 드라마틱하게 꾸미며

살아가는것도 밋밋한 한세상 살다가는것 이상 의미있고 멋진 삶이 되기도 하는것이리라...

최후의 성취가 눈앞에 다가서면 그는 진정 멋있는 인생을 풍미하며 살아온것이리라..

현 임차주택의 시세를 파악 선순위저당 채권최고액 과 자신의 임차보증금의 합이 실제 거래가격과 비교

이 정도라면 자신이 직접 매입해도 괜찮을거라 판단되는 상한까지 별 무리없을것이기 때문이다

임대차기간중의 경기상황 이 커다란 변수의 일 품목이지만 이를 감안 포괄적으로 검토하면 될것이다

가령, 임차주택의 매매가는 4억5천만 선인데 대출2억 에 임대차보증금 1.3억이라 가정해보자

채권최고액 통상 30% 26,000만+ 임대차보증금 13,000만=합 39,000만..

상당히 임차하기 까다로운 상태임은 분명하다

대부분은 저당권이 실행되어 임차보증금회수에 만족을 구하기 어렵다 하여 꺼리는게 사실일것이고,

소수는 아무런 거리낌없이 임차하기도 한다..

대부분은 감정가 대비 낙찰금이 39,000만 이하이면 당연히 순차배당의 희생양이 됨을 인지함일것이고

소수는 후순위임차인의 지위로 당해물건을 여차하면 직접 낙찰받고자함일것이다..

이는 그 주택이 내마음에 들고 안들고 를 떠나 경락후 매도하고자함이 우선일것이다

26,000만+13,000만+예납비(경매기입등기등록세,경매수수료,감정료,송달료,현황조사수수료등등 ) 약간

포함 39,500만 이라 가정하면, 입찰시 정확히 그 금액을 써 내면 된다

그 이상 으로 낙찰되면 자신의 보증금회수에는 아무런 문제가 없을 것이고, 그 이하로 낙찰되는 일은 없을것이기 때문이다..

그 이하로 써서 낙찰되면 다행이지만 (이는 저가 낙찰로 인한 기한의 이익과 자신의 삭감보증금과 상계되는 결과) 보증금의 완전회수에 필요한 상기금액(39,500만) 이하로 다른 입찰자가 낙찰되면 낭패보는것도 뻔한 이치이기 때문이다..

이로써, 낙찰이 되면 잔대금을 납부 비로소 촉탁등기로 , 이전등기비 포함 약 40,500만 정도 소요되며 임차보증금과 상계(권리신고및 배당요구 필수) 취득하게 된다

부족한 금액은 경락잔금대출로 추가부담금이 전혀 들지 않는 경우가 많다

이를 가까운 인근 중개업소에 매도의뢰하게 되면 시세보다 저가로 매도해도 3,000만 이상 차익을 기대할수 있을것이다

양도소득세 일부납부해도 그리 나쁘지 않는 결과를 가져다 줄것이다

물론 그 상황의 경기상태와 무관하지 않으나 이를 감안 초기 임차시 최저하한선을 예측 결정하는것이 현명하다 할것이다..

무조건적인 불가론 보다는 후순위임차인의 지위로 그에 걸맞는 권리를 스스로 찾아가는것도 즐거움과 재미를 한층 배가 시키는것임을 명심하자..