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과천, 주공3단지 재건축 입주효과



【과천=장연주 기자】주택시장 침체로 최악의 국면을 맞고 있는 과천 주택시장. 더구나 올 8월 중순께 주공3단지 래미안 입주를 앞두고 기존 주택 급매물이 쏟아지면서바닥논쟁이 치열하다. 원문동 4번지에 위치한 3단지 래미안은 총 3143가구(85~168㎡) 대단지로, 인근 주공2ㆍ4단지 등을 보유한 2주택자들이 5월부터 급매물을 내놓으면서 최근에는 급급매물까지 나와있는 실정이다.

과천에는 1981년~1984년 사이에 입주한 주공 아파트 1만3500여 가구가 들어서있다. 이들 단지가운데 가장 먼저 재건축에 돌입한 659가구의 11단지 아파트가 지난해 4월 말 입주를 완료한데 이어, 이번에 3단지가 두번째로 재건축돼 입주를 맞게 된 것. 시장 분위기는 급매물을 찾으러 오는 사람들이 종종 생겨나면서 일부 거래가 이뤄지는 상황이지만 여전히 냉랭하다.


지난 2006년 말을 기점으로 하락세가 이어져 요즘엔 바닥을 쳤다는 분석이 일부에서 나오고 있지만 전반적인 시장흐름은 침체에서 벗어나지 못하는 상황.


3단지 래미안은 33평형 기준 8~9억원 선으로, 저층의 경우 최저 7억2000만~7억5000만원 짜리 매물도 간혹 나와 있다. 이는 2006년 말에는 10억원을 호가하던 물건으로, 지난해만 해도 8억5000만원짜리가 급매물로 취급됐었다. 26평형은 6억원 선이다. 전세가는 3.3㎡당 1000만원 선에 형성돼있다.





이에 비해 지난해 입주한 11단지 래미안은 33평형 기준 10~11억원 선이다. 지난해 입주 당시 호가보다는 1억원 가량 빠진 가격이지만, 관악산을 등지고 있는데다 단지 사이에 실개천이 있고 각종 테마공원이 조성돼 있어 전원주택처럼 꾸며져 인기가 있는 편이다. 따라서 현재 3단지 가격이 이보다 2억원 가량 낮게 형성돼있어, 3단지 매매가 추가 상승 여력은 충분하다는게 중개업소들의 평가이다.


3ㆍ11단지를 뺀 재건축 단지 중에는 3단지 바로 옆에 위치한 주공2단지가 지난해 정밀안전진단을 통과해 그나마 사업추진이 빠를 뿐 나머지 단지들은 별다른 진전이 없다. 4ㆍ5ㆍ8단지만 15층짜리 고층단지로, 대부분 5층짜리 저층이다. 2단지 18평형(지분 26평)은 7억5000만원 선으로, 2006년 말 최고 호가(11억원)보다 3억원 이상 떨어졌다. 올 초만해도 9억원에도 안팔겠다는 분위기였지만 3단지 입주를 맞아 급락세가 이어지고 있는 것. 16평형(지분 23평)은 6억5000만원 선이다.


고층은 대지지분이 상대적으로 적어 투자가치가 크게 떨어진다. 4단지 23평형은 4억5000만원 선, 28평형은 5억7500만원 선으로 급급매물로 나와있다.


한편, 3단지 입주를 앞두고 단지 내 상가 분양도 한창이다. 3단지는 워낙 대규모 단지이다보니 단지내 상가를 4곳으로 모았다. 가장 비싼 1층 상가의 경우 3.3㎡당 5500만~6000만원 선이다.

별양동 G공인 관계자는 “3단지는 입주가 이뤄지면 매매가가 1억원 이상 상승하고, 인근 주공 단지 급매물도 회수될 것”이라며 “하지만 과천 주공 단지들의 재건축이 이뤄지기까지 상당한 시간이 걸려 여타 재건축 단지들의 약세는 이어질 것”으로 내다봤다.


(yeonjoo7@heraldm.com)

사진=박현구 기자(phko@heraldm.com)