부동산 정보포털에서 거래포털로!

부동산에 글을 쓴지 7년이 지났다. 이곳저곳에 모두 쓴 글을 합치니 약 1500여회에 달한다.시장이 좋은 상황에서도 가끔은 시장이 상승만 하면 찾아올 문제점을 지적해보기도 하고,시장경제에 반하는 정책도 말해보았다.

어제 대통령의 대화를 보면서,대통령이 바라보는 부동산 시장은 추운 겨울과 따스한 봄을 동시에 말하는 뉘앙스였다. 언제 Warm (온난한) 시장으로 갈 것인지에 대하여는 대통령의 말씀은 "더 내려가도 된다"라는 메세지로 대신할 수 있다.

공급을 늘리는 정책,도심 재개발 정책에서 임대주택 및 전세주택의 끼워넣기는 공약이기에 도심 재개발이 갖는 의미에서 보면 큰 메리트는 상실되는 느낌도 있어 보인다. 그렇다면 혼란스런 부동산 시장을 우리는 어떻게 판단하고 어떤 전략으로 시장에 참여와 반대로 돌아서야 할까?

만약 부동산 시장의 참여를 하지 않는다면 잉여돈을 어떻게 활용하여야 할까? 이 부분이 그나마 가진자들의 고민이고, 없는 자들은 오늘도 내일도 곡간의 쭉정이를 채워넣을 각종 생각들에 잠이 오지 않는 시간들일 것이다. 곡간을 채워야 하는 사람들이나,시장참여나 돌아서야 하는 사람들이나 지금 이시간이 중요한것은 분명 부동산 시장이 변화의 변곡점의 커브를 상당히 크게 그리고 있다는 것이다.

정부의 정책도 그렇치만, 개인적으로 보는 부동산 시장의 매력은 이제 그 사명을 어느정도는 다 하고,부분적 가치와 용도를 중요시 하는 변화가 도래하였다는 의미를 말한다.

이러한 용어의 선택을 대입한 이유는 과거 서울이든 지방이든 획일화된 아파트가 대세였다.하지만 몇년전부터 성냥곽 아파트는 서울에서,수도권에서 퇴출되는 변화의 바람이 불었다.디자인이라는 새로운 부분이 부동산 시장에 결합이 되는 것이다.도시를 바꾸고 볼거리를 만들어 내고 스카이라인을 중요시 하는 인간존중 및 심미성을 강조하기 시작한 것이다.

이것은 이제 우리가 살만한 상황이라는 것을 말하기도 하는데,양극화는 분명 바로 잡아야 하지만 살만한 사람들의 증가가 부동산이 기인한 바가 분명 컸지만,이제는 그 한계성에 도달하고 있다는 의미이기도 하다. 미국식 자본주의가 금융시장의 성장과 파생으로 나타난 결과는 현재의 미국 금융위기가 최종 결과인 것 처럼 우리에게 부동산은 이제 사명을 어느정도 (전체적으로 보면 60%) 만족을 주는 시장으로 보여진다.

물론 대통령이 바라보는 부동산에 대한 인식과 접근의 방식이 문제가 되는 부분은 없을 수는 없다.시장에게 던지는 메세지는 지금껏 나 스스로도 판단해온 미래의 방향과 다르지 않다는 것이다. 우리의 386세대가 아닌 현재 20대,30대의 사고와 가치와 시대의 변화는 주거의 공간은 필요하고 질적으로 높은 것을 선호하지만 경제적 흐름과 소비형 지출이 높은 구조의 속에서는 외국과 비슷한 주거선호도로 흐르고 있다는 것이다.

대표적인것이 나홀로 가구의 증가는 수년전 진단한 것을 보면 부동산 시장에서 대략 전체의 15% 정도가 되지 않을까 생각을 하였지만 이 나홀로 가구의 증가가 경제적 소득의 증가로 인하거나, 다른 목적에서의 증가가 아닌 경제적 위기나 가정의 위기,학교의 문제,직장의 문제에서 파급된 것이라서 개인적 삶의 질의 상승이 아닌 하락에서, 또는 수평적 이동에서 기인한 바가 크다는 것이다.

수도권에서 아파트를 구입할 수 있는 일반적 수요층은 대략 35세이후의 중,장년층이 높다.하지만 실질소득의 증가 역시 높지만 반대로 지출 또한 높다.수입과 지출구조에서 본다면 수도권의 30~50세대는 지금 숨이 찰때로 찬 말 그대로 매우 추운 겨울속에서 살아가고 있다. 아무리 Warm 시장을 만들려고 해도 참여자는 소수이고 대다수 사람들은 Cold 한 생활의 연장선상에 있는 것이다.

미분양 아파트,수도권 신도시에서 지어내는 수 많은 아파트의 물량을 받추어줄 잠재적 고객은 여전히 많치만 그 고객이 가서 구입의 결과를 만들고, 다시 그 구입의 부동산이 가치로 승화하여 내 주머니로 돌아오는 리드타임은 무려 10년 이상이 걸린다는 것이다. 대략 10년이란 시간을 놓고 본다면, 현재의 부동산 투자대비 수익율은 그다지 높지 않음을 알 수 있다.

어제 대통령의 말에서도 지금 초등학교의 문제는 인구감소의 대표적 결론으로 말하고 있는 것 중의 하나이지만, 향후 10년보다 선행하여 벌어질 일들을 생각하고 검토 해보면 부동산 시장이 Warm 현상으로 발전하기에는 유동성 자금이 아무리 많아도 국민이 투기적 행동을 하지 않는다면 지금 이 시간이 부동산 시장이 상승의 요소로는 꼭지점이 될 수 있다고 본다.

물량의 증가,분양가의 상승,임대주택 및 전세주택의 활성화,인구의 잠재적 감소 (2015년 이후부터 미미하게 나타날 요소임) 물가 및 돈가치 상실 등 지금껏 경험하지 못한 많은 변화가 우리에게 일어나고 있다. 금리이자에 연연하자고 하는 분들도 생각보다 많아졌다. 즉 투자보다는 보수적 안정적 투자패턴을 선호하게 되는 것도 시대의 한 흐름이다.

미국시장이 좋아지고,세계 경제가 좋아지는 타이밍은 분명 만들어 지겠지만 현재의 국내 시장이 Warm시장으로의 변화는 장시간 보기 힘들것 같다.게릴라식 국지적 상승은 나타날 수 있는 곳도 있다. 시장이 개점휴업을 하고 있을 수 없기에 돈이돈을 버는 세상에서 국지적 가치를 나타내는 곳,투자의 선점이 가치를 만들어 내는 곳은 분명 있어 보인다.

결론적으로 향후 시장의 흐름이 Cold에서 Cool로, 다시 Neutral로 Warm에서 hot으로 변화가 되려면 과거의 잣대로 부동산 시장을 평가하여서는 안된다.지금은 얽히고 섥힌 복잡한 거미줄과 같이 부동산 시장의 가격 변화의 매커니즘이 작동하기 때문이다. 그래서 부동산 시장을 보고 방향을 진단 한다는 것이 경제연구소의 수준을 가져야만 분석과 전망이 가능해 보이는 이유이기도 하다.warm시장으로의 변화는 부동산 시장의 피날레가 있다면 가능한 시나리오다.


다음편은 행정구역의 개편이 주는 득과 실은 따져본다.