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정부가 규제완화 정책을 폅니다.사람들은 이제 다시 규제가 완화되어 주택의 회전율을 상승할 수 있겠다고 생각합니다. 신도시도 건설하고,무언가 희망을 생각하게 합니다. 시장은 온기가 서리는 듯 합니다. 무언가 잠재적 투자의 뭉치돈이 스탠바이 하고 있는 기분이 들지도 모릅니다.

제가 이런 글을 올리면 많은 분들이 실망할지도 모르겠습니다. 솔직하지 않으면 부동산 시장이 살지 않으면 부채+이자라는 부분과 자산증가에 대한 욕구가 모두 사라지기 때문에 가능한 어떤 명분으로도 부동산 시장이 살아나길 바라는 마음이 간절 할 것입니다.

부동산 시장이 살아나려면 전제가 있다는 제 글, 겨우 200분 클릭하셨더군요.클릭횟수가 문제는 아닙니다.부동산 시장이 살기 위해서는 분명 전제가 있습니다.아무리 좋은 미사여구를 붙여도 부동산 시장이 자력으로 바람이 불어오려면 이미 오픈된 제약요소 이외, 넘어야 할 산이 있습니다.

한번 다시 기준만 말씀드려 봅니다.

1. 유가의 가격이 100달러 이하로 내려와야 한다.
2. 미분양 15만 가구 (신도시 2개분) 가 금년내로 처리되어야 한다.
3. 가계소득의 증가가 물가 상승분보다 더 높아야 한다.
4. 인플레이션에 대한 내성이 강해져서 기업들의 경쟁력이 높아지고 원가를 낮추는 생산성이 동반되어야 한다.
5. 세계적인 경제 둔화 현상이 하루빨리 회복 되어야 한다
6. 금융권의 안정과 더불어 금리의 하락이 함께 이루어져야 한다.

위의 기준이 무엇을 의미하고 있을까요? 지금 유동성은 여전히 500조원이 넘는데 왜 부동산에 투자를 하지 않는 것일까요? 이것은 바로 투자의 가치를 못 느끼는 것이 강한부분이 큽니다. 가질만큼 가진 부동산에 의해, 레버리지 효과를 금리의상승으로 만회할 수 없는 상황에서 투자를 할 사람 그리 많치 않습니다.

은행에서 DTI,LTV모두 무시하고 대출을 해 준다고 해도 금리 9%인 상황에서 대출받아 집 살 사람 정말 간큰 사람이고 거의 불가능 해 집니다. 소득의 증가는 다시 물가의 상승으로 이어집니다. 유가는 110불대로 하락을 하였는데 달러는 1090원을 상회하고 있습니다.유로도 동반상승,파운드도 동반상승 합니다.달러강세에 원화는 왜 춤을 출까요?

국내의 요인보다 외부의 요인이 한국의 부동산,주식시장에 미치는 영향이 더 큰데 과연 우리의 규제해소만으로 부동산 시장이 달라질까요?저역시 시장이 활성화 되어 내가 가진 부동산이 더 비싸게 되면 조금도 나쁠것이 없습니다. 하지만 시장은 내 맘대로 되는 것이 아니죠. 그러기 때문에 시장은 지역별로 차별화를 나타내게 되고 년도별 시장의 분석이 보다 세분화 되어야 하는 이유가 여기 있는 것입니다.

전국에 걸친 부동산 전체가 과연 경쟁력이 없는가? 재테크를 하는 곳이 과연 부동산 밖에 없는가 하는 경제관의 폭을 넓히는 눈과 마인드를 가져야 합니다.향후 국내에서 가장 뜰수 밖에 없는 부동산 시장은 바로 임대주택이라는 말을 말씀드렸습니다.왜 그렇게 이야기를 하고 전망을 할까요?

누구나 반듯한 부동산이나 아파트를 갖고 싶어합니다.하지만 현실은 다르죠.가정의 파괴,나홀로인구증가,노령인구 증가등이 사회에 미치는 영향은 점점 개인의 주거가 필요해지기는 하지만 이는 평수가 넓은 아파트가 아니라 작은 오피스텔이나 임대비가 저렴한 주택이 대 부분입니다.

우리나라에 외국인들의 투자가 많아지면,지역별로 많은 임대주택이 발생하게 됩니다.서울은 지역별로 조금 다르지만 전체 아파트의 1% 정도는 외국인이 임차하여 사용하고 있을 것이라 봅니다.이 비율이 시간이 가면 점점 올라가게 되죠.이는 생활환경이 좋은 곳에서 일어나는 일반적 모습입니다.결국 가진사람에게 시장의 악화가 될 수록 흡입은 부자에게로 쏠려갑니다.

규제해소,반값 아파트 추진 등 많은 사회적 변화를 정부가 시도합니다. 신도시 더 많이 만들겠다고 합니다. 아파트는 점점 진화하여 똑똑한 하나의 살림꾼입니다.친환경으로 탄소 제로를 목표로 하는 아파트가 등장합니다.비용은 올라가고 사회적 활동비용의 증가는 마이너스나 제자리 걸음입니다.

시간은 흐르고 인구의 감소가 본격적으로 시작합니다. 이 시기는 1차적으로 2012년을 가르킬 것입니다.2012년이 부동산 시장에 미치는 영향은 무척 큰 변화의 시기입니다. 노령화 국가로 진입,인구의 감소(물론 미미한 숫자지만) 시작을 의미 합니다. 플러스 요인보다 마이너스 요인이 강한 시기가 되죠.

금융의 위기로 인하여 금융기관들이 과거의 부를 채우기 위한 소요시간은 대략 3년정도로 본다면 2012년 정도가 금융권이 다시 돈의 흐름에서 가장 활발한 시간이 될 것입니다. 세계 경제 역시 이 시점에서 부활이 되겠지요. 대통령 임기 대략 1년 남는 시기입니다.새로운 경제의 패러다임과 새로운 에너지시장,새로운 환경의 기준,새로운 부동산 투자처,수입물가와 수출물가,개인의 소득수준 등과 노령화,국민인구수 감소등 많은 변화가 동시에 일어날 것입니다.

부동산 미분양 해소,이시점 까지 계속될 것입니다.신도시 분양 안되어 반만 개발하는 문제점 양산 할 것입니다.상가 텅텅비어 임대고민이 지속될 것입니다.
경기가 살아도 부동산 시장이 동반 상승하려면 이처럼 많은 시간이 소요가 될 것이라 저는 봅니다.

구체적 데이터를 인용하지 않았지만 미국의 경제,서프라임 모기지의 해결과 반등,국내 부동산 시장의 시장정책의 확고한 뿌리 내리기 등 모든 국내외 호재와 악재를 모두 해소해도 2012년 까지 부동산은 수익율 차원에서 크지 않을 것입니다.
다만 지역적으로 메리트가 있음은 분명합니다.

부동산으로 재테크 수단을 하신 많은 분들께서는 제 글에 대하여 신뢰할 수 없다고 하실 수 있겠지만,신뢰하고 싶지 않겠지만, 과거 일본의 엔다까 시대와 주택가격 폭락을 우리는 정도만 다를 뿐,강도의 세기는 비슷하게 우리에게 전달되고 있습니다.금리가 9%나 하는 고금리가 일본과 다른점인데,결국 이 금리가 사람들을 힘들게 하고 부동산 가격을 하락하게 하는 큰 요인으로 작용을 할 것입니다.

솔직해 집시다.많은 부동산 전문가님들, 전망이 장미빛도 좋치만 현재의 시장과 중,장기 전망을 무슨 재주로 맞추어 낼 수 있겠습니까 만, 지금 이시간에 보는 부동산 시장에 투자를 하여 이익을 낼 수 있는 구조는 아니라는 것이죠.

전제조건과 제약요소의 해결을 통한 부동산 시장이 어느시점에는 정리가 되겠지만 시기와 시장의 활성화는 오리무중인 것입니다. 이것이 제가 다른 전문가들과 보는 시각의 차이임을 말씀 드리고 싶습니다.

다음편은 일산에 대한 경쟁력에 대하여 ....