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주식시장 무너져 내리고 있습니다.환율이 달러나 유로에 정신없이 올라가고 있습니다.그만큼 우리 돈의 가치가 폭락하고 있습니다. 왜 그럴까요? 그냥 앉아서 보면 별것 어닌것 같치만 수출은 좋을지 모르나 수입은 어떻게 될까요? 수입물가가 올라가면 국내 물가 다시 상승하는 인플레이션,감당하기 힘들어 집니다.

완제품이든 반제품이든 먹거리든 중국이나 다른 국가로 부터 수입,판매하여 지는 제품들이 지난달 초와 비교하며 보면 환율때문에 거의 10% 상승하였습니다.물론 물가에 미치는 영향은 1~2% 정도 되겠지만 이처럼 환율이 미치는 영향은 너무나 큽니다.

그렇다면 부동산 시장은 이러한 대외변수와 상관없이 올라가려면 어떻게 되어야 할까요?

먼저 전제와 기본적 정리가 되어야 할 부분이 있습니다.

하나, 미국의 금융시장은 물론 세계 금융시장의 안정이 절대적으로 필요합니다. 이 것은 유동성은 미국이나 유럽이나 한국등 자국의 화폐는 엄청난 유동성을 보유하고 있습니다.문제는 국내외의 돈이 투자되어 결과를 만들어 내지 못하고 방치되고 있는 (이지만 받을 수 있는 정도) 수준이라는 것이죠.

미국은 달러를 환전하여 자국 은행에 송금하기 바쁘죠.유동성이 넘치는데 발생하는 기이한 현상입니다. 우리나라 기업들이 보유한 유동성만 해도 약 70조원,국민들 것 까지 모두 합치면 550조원이라는 엄청난 투자대기비용이 현재 있다는 것입니다. 이러한 잠재적 투자비용이 대기상태이기에 정부가 취할 수 있는 부동산 완화조치는 한계성이 있습니다. 따라서 지금의 부동산 투자 패턴은 세계의 금융시장을 먼저 이해하여야 하는 우선순위로 보여집니다.

둘,중국의 경기 동향입니다. 중국의 올림픽이 끝나고 투자가 어느정도 마무리 된 후유증이 있을것이고, 소비국가로 변화되는 중국을 많이 이야기 합니다. 우리 올림픽이 끝난 이후의 환경과 비슷하겠지요. 실제 중국의 부자는 우리보다 더 큰 부자이고 숫자도 많습니다.인구가 많으니 당연하겠죠.

중국부자 10%면 1억3천만명입니다. 소비력 상당할 것입니다.

그러나 중국의 생산공장은 무려 하루에 5000여개씩 망하고 있습니다. 왜그럴까요? 자신들이 만들어 놓은 공장이 내부의 경쟁자들과 정신없이 싸우고 있는 것이죠. 자국내에서 서바이블 게임을 하면서 중국이 쉽게 말하면 현재는 스스로 업종간 구조조정이 일어나고 있는 것입니다.

그러나 이러한 현상은 향후 지속될 것이고 이를 통한 체질강화는 기본 코스죠.

그 다음에 발생하는 것이 바로 국민들의 소비능력이 됩니다.소비가 촉진되기 위해서는 중국이 경기를 살려야 하는데 살리는 방법은 구조조정이 어느정도 안정기에 가야 가능할 것입니다.이러한 안정기조위의 중국경제가 활성화 되어야만 세계 경제도 더불어 성장할 수 있다.

셋,  정부의 정책이다. 정부의 정책은 현재 그 어떤 정책을 써도 국민들이 부동산 시장을 활성화 시킬 수 있는 자력이 크지 않다.유동성은 시장을 통채로 바꾸어 놓을 수 있는데, 왜 정부의 규제해소가 되어도 시장이 제자리나 마이너스를 할까? 그 배경에는 금융이 있다는 것이고 금융이 차지하는 비율이 대출금액만큼의 점유율을 가지고 있다는 것이 된다.

정부의 정책이 종부세나 보유년한 축소등 세금과 보유기간의 문제로 해소되는 것이 아니다. 1가구 다주택자의 문제도 아니다.현재 국민의 10%에 대한 정책이 아닌 서민들이 나서서 집을 살 수 있는 구조를 만들어야 만 시장도 활성화되고 시장기능으로 회복이 된다. 이러한 시장의 활성화 전제에는 정부의 모기지 론에 대한 정책의 변화가 필요하다. 외국의 경우, 신혼부부나 시회 초년생 등 모기지 기간이 훨씬 긴 사람들에게는 더 많은 모기지와 더 저렴한 모기지 금리를 적용하곤 한다.

정부의 정책이 모기지 대출자가 시장금리를 다 적용받고 부동산 시장의 활성화를 바란다면 이것은 모순이다. 대출의 금리와 금액을 연령과 소득액에 따라 다양하게 변동시켜야 하고 맞벌이는 특별한 대출조건을 만들어 하루빨리 부동산으로부터 자유로워지도록 하여야 한다.

13만가구의 미분양 아파트와 5개 이상의 신도시가 주는 물량의 계획을 재 점검하여야 한다.과연 정부의 정책이 수도권을 위한 정책인지,부동산 정책에 수도권을 끼워 맞추는 것인지 확인하여야 하고 통계의 자료를 보다 신뢰도가 높도록 재검토 할 필요가 있다.

넷, 나홀로 가구,싱글족,이혼가정 등 사회의 가족단위의 해체에서 오는 가정들의 삶의 장소가 대 부분 오피스텔이나 원룸으로 다운 쉬프팅 하였다. 오피스텔이 수 없이 호황을 이룬 이유도 바로 이러한 새로운 가족형태의 증가와 맞물려 있다고 본다. 정부가 나서야 할 일,바로 이 부분의 해결이 필요한 것이다. 외국인의 증가 역시 오피스텔이 주거용으로 변화되는데 일조하였다.

정부가 가장 시급하게 나서야 할 일중, 서민들,나홀로등 가족해체에 따른 가정들의 보호차원에서 그들이 먹고 살 수 있는 생활권 지역에 원룸이나 소형아파트의 건축 또는 임대 아파트가 절대적으로 많이 필요하다.이것이 우선순위에 의사결정이 되어야 하고,오피스텔은 사무용 공간으로 운영될 수 있도록 법적인 부분에서의 보완이 필요하다 본다. 오피스텔을 통한 사회적 부작용이 증가하는 상황을 보면서도 정부는 뒷짐만 하고 있는 것을 보면 이래저래 서민들은 고달프기만 한 것이다.

다섯, 금융,중국,정부정책,서민대책,대충 이 정도면 부동산 시장이 살아날까? 금리는 두자리수를 다가가고 있고,유가는 안정세이긴 하지만 아직 장담하기 이르고,블록경제는 점점더 강화되고 환경규제에 따른 원가상승은 불보듯 뻔한 상황에서 우리 가계의 살림살이는 언론에 보도된 자료는 22% 정도가 적자가구라고 한다. 아무리 비용을 줄여도 적자라면 적자의 금액에서 차지하는 부동산 대출비용이 어느정도 일까? 그 통계가 궁금하기도 하다.

과외,여행,보험,기타 생활을 위한 모든 비용을 동일하게 지출하면서 물가상승이나 금리상승등에 대한 대응을 할수 없는 상황에서의 가계살림은 아닌지 체크되어야 한다. 스스로 통제가능한 삶을 살도록 하는 대응능력은 가계역시 필수조건이다.그럼에도 불구하고 가계가 적자구조라면 그 가정의 리모델링 하여야 하는 것이다.

내가 결정하고 행하여 놓은 행동은 그대로 두고 세계의 경제적 동향과 방향을 뭐라고 할 수는 없다.그만큼 노력하지 않으면 내 재산을 유지관리하기 힘든 상황이다.

보수적이지만 지금은 유지관리를 어떻게 하느냐가 관건이다.유지관리를 위한 툴의 개발과 노력이 그 어느시점보다 요구되고 있다.

여섯. 상기 여섯가지를 놓고 스스로 안정권이라고 생각하는 사람만이 재 투자가 가능하다고 본다.

부동산으로 큰 돈 벌 수 없다는 생각이 지배적인 상황 (물론 케이스별로 다르지만..)이라고 본다면 지금부터의 투자 방법은 보다 과학적인 기준이 되어야 한다. 부동산이 돈으로 바꾸는 강한 성격의 이른바 현금이라는 생각을 버려야 한다. 부동산은 팔아서 내 주머니에 들어오기 전까지는 현금이 아닌 하나의 제품으로 물품으로 바뀐것이다.

물론 그를 통한 대출과 현금의 유동성은 강한 측면이 있지만 이제는 그 변화도 그를 대하는 가치관도 바뀌어야 한다.

결론 : 부동산 시장이 활성화 되기 위하여 가장 큰 효과는 그래도 정부의 정책이다.

다만 정부의 정책이 국민 전체에 플러스인가 마이너스 인가는 확실하게 따져야 한다. 정부 역시 국민의 재산이 하락하기 않는 정책을 한다고 해도 시장경제는 다른 모습을 보이기 때문이다.

정책을 보다 치밀하고 다양하게 구사를 하여야 하는 새로운 투자와 부동산 시장이 도래하였음을 인지하고 정부가 국민의 재산권을 조금이라도 상승하게 하려면, 다양한 모기지와 금리제도, 정부의 지원, 서민가정들에 대한 장기적 전세나 임대아파트의 건립은 그들이 생활을 하는 수도권에 많이 건설하여 주는 것이 실질적 도움이 되고 주거난에 해결이 된다는 점이다.

국민들이 겪고 있는 자산 디플레이션에 대하여는 정부가 더이상 하락의 폭을 좁혀주어야 한다.

세계경제를 읽는 눈과 금융의 문제가 세계경제에 미치는 영향을 이해하여야 한다. 이러한 문제를 모두 파악하고 공부하여 대처하는 능력을 길러도 지금은 내 재산의 유지관리가 힘든 세상이니, 스스로 자신의 위치를 파악하고 가정의 경제를 리 모델링 하는 구조조정이 필요한 시기다.

금융안정,세계경제안정,가계안정 등 모든것이 안정화 되는 것이 전제되어야 부동산 시장도 살아날 수 있다.