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1기 신도시 부동산 시장 분석

먼저 신도시의 규모를 정리해보자.

분당.면적 1963.9ha 수용인구 39만명

일산.면적 1573.5ha 수용인구 27만명

중동.면적   545.2ha 수용인구 17만명

산본.면적   420.3ha 수용인구 16만명

평촌.면적   510.6ha 수용인구 17만명

현재인구수

분당신도시 : 43만명

일산신도시 : 46만명

중동신도시 : 25만명

평촌신도시 : 17만명

산본신도시 : 17만명

행정구역상으로 본 신도시의 인구수

성남시 977,000

고양시 920,000

안양시 629,000

부천시 870,000

군포시 278,000

노령인구 비율 %

부천시 : 6.4%

고양시 : 7.7%

성남시 : 7.3%

상기 숫자를 먼저 정리한 이유는 1기 신도시의 규모의 이해와 신도시가 차지한 행정구역의 인구수, 미자막으로 중동,일산,분당의 고령화 인구수를 비교한 것이다. 이것은 부동산 시장에 있어 향후  사회적 지표로 활용되어야 할 내용이기 때문에 반드시 부동산 시장의 방향과 연관관계를 가질 것으로 예상되어 정부가 발표하는 지자체가 발표하는 사회적 지표의 대입이 상당히 중요한 팩터로 보여진다.

1. 1기 신도시의 부동산 시장에서의 상징성

실제 1기 신도시는 서울의 중심지역에서 보면, (서울의 중심은 그나라의 행정중심을 기준으로 하는 것이 일반적 관례임으로 볼때, 광화문이 맞다고 보는 것이 국제적 비교검토 사항으로 전제) 모든 지역이 반경 25km 이내에 있다는 것이다. 이러한 수도권 신도시로서의 1기는 위치적으로나 초기 신도시 컨셉상 분명한 목표의식이 있었고, 이는 신도시를 개발하면서 정치적인 야합에 의하여 상당부분 변질되어 오늘날에 이르렀다.

여기서 야합이란 정치적 목적을 가진자들이 자기의 유리함에 따라,정부의 정책의 효율성 보다는 표를 의식한 공약의 이행관계를 말한다. 따라서 초기 컨셉과 상당부분 다르게 진행된 부분이 분명하게 있어 보이는 것이 1기 신도시의 이며, 상징성은 수도권 요지에 새로운 도시를 통한 서울의 주택난 해소 및 위성도시를 자족도시로 만들기 위한 노력이였다고 보여진다.

단 자족도시는 분당이든,일산이든 모든 도시가 실패를 하였다고 보면 맞다.몇몇 대기업이 있다고 해서 자족도시가 되는 것이 아니라 자족할 수 있는 기능적 요소가 신도시든 어느도시든 사실상 불가능한 상황이 우리의 현주소라고 봅니다. 특히 자족도시 비율은 분당이 22%, 일산이 19%로서 분당이 일산에 비하여 3% 정도 높으나 자족도시로서의 기준인 30%가 되기위하여는 현재보다 훨씬 더 많은 산업시설의 보완이나 자족도시로 가기위한 보완책이 필요하다고 봅니다.

즉 1기 신도시의 상징은 주택가격만이 아닌 ,대한민국 신도시로서가 아닌 대한민국 중산층들의 지역별 집합체 같은 구조를 가진것이 상징성으로 보여집니다.

2. 신도시의 경쟁력

1기신도시의 경쟁력은 기존의 행정구역안에 포함되는 하나입니다.

분당은 성남시,일산은 고양시,중동은 부천시,평촌은 안양시,산본은 군포시내에 위치하게 되죠. 즉 1기 신도시의 경쟁력을 신도시 차체로 해석하여야 할 것이 아니라 행정구역상의 도시명을 기준으로 평가를 하는것이 맞다고 봅니다.

신도시 하나만 독립된 도시를 갖지 못한 것이 신도시 경쟁력을 약화시키는 부분도 있지만,실제는 기존의 인프라와 경제단위를 구성한 지역인 성남시에 분당구가 편입이 되면서 경쟁력을 한단계 끌어올린 셈이 됩니다. 고양시 역시 마찬가지구요. 모든 신도시가 같은 조건이지만 과거 인프라의 구축 정도가 공업중심이냐,농업중심이냐에 따라 차이가 있을 뿐,경쟁력 자체도 도토리 키재기다 라는 것입니다.

3. 1기 신도시의 확장성

분당 신도시는 판교와 맞물려 그 크기를 확대하고 있습니다. 다만 판교구 라고 하더라도 일단 성남시의 규모가 더 커지는 것이기에 전체적으로 보면 이미 완성되어 지는 규모의 크기가 있다고 봅니다.

일산신도시는 기존의도시에 택지지구가 5개 정도가 추가되고 있고, 미니신도시 계획과 명품신도시를 통한 규모의 확대가 가능한 지역입니다. 기 진행되는 것과 계획이 되는 것이 있지요.이것의 의미는 일산신도시의 확대는 현재 상당히 큰 인구 94만에서 130만으로 커지는 확장이 예상되는 지역입니다.

기타 다른 신도시의 확정성은 사실상 없다고 봅니다.

4. 신도시 확장에 따른 메리트와 디 메리트

신도시 확장으로 인한 행정구역이 확대가 기존 신도시의 부동산 시장에 미치는 영향은 어떤 것일까요? 저는 이렇게 판단 합니다. 1기 신도시는 인 서울과도 관계가 없고, 자족도시와도 사실상 관계가 없습니다. 다만 지역에 확대되는 신도시가 마무리되는 성남지역의 분당 신도시는 아래로는 용인,오산세교까지의 수도권역의 확대에서 본다면 거의 서울의 중심에 있다고 보여집니다.

마찬가지로 일산역시 파주신도시의 개발로 인하여 행정구역 기준으로 보면 서울의 중심부에서 살짝 비켜난 정도죠. 파주 신도시 역시 행정구역 기준으로 보면 그리 먼 곳은 아니지만 군사도시의 이미지를 벗으면 아주 가까운 곳이기도 합니다. 제가 가끔 동경도를 기준으로 표현을 비교하는데 동경은 동서가 무려 60km에 달하는 거대도시죠.인구도 3천5백만명이나 되구요.그럼 우리 수도권은 어떤가요. 인천에서 양평이 약 75km죠.그렇다면 중동에서 양평까지가 60km정도 입니다.대충 일본의 동경 크기와 한국의 수도권 비교가 가능할 것입니다.

검단신도시가 발표가 되었습니다. 사실 큰 메리트를 갖지 못한 곳이기도 하였습니다.징겨주민들께는 죄송스럽지만...그렇다면 왜 이번에 검단신도시의 확대론인가 하면 답이 나올 수 있습니다. 현 정부가 추진하는 정책을 보면 강화,개성 지역에 큰 프리공업단지를 조성하는 뉴스를 보셨을 것입니다. 즉 경기도서북부와 인천강화지역을 중심으로 한 공업단지의 개발은 이 지역의 인구가 더 늘어날 수 있다는 일말의 근거를 제공한 것이라는 것이죠.

다만 삽질이되고 인구의 유입이 될때까지는 시간이 필요합니다. 교통인프라 등 많은 부분에서의 인프라도 필요하구요. 이러한 인천지역의 신도시의 개발이 1기 신도시에 과연 영향을 미칠 것인가? 실제는 그 반대입니다. 1기신도시는 2기나 3기신도시에 비하여 경쟁력을 이미 가진 곳입니다.

아무리 정책에 대한 향후 플랜을 대입하여도 1기 신도시의 위상과 역할은 이미 정해져 이는 것이죠.

수도권의 확장에 따라,신도시의 추가에 따라 일시적 가치하락은 있을 수 있지만 중,장기적 1기신도시의 가치는 올라갑니다. 위에서 말씀드린바와 같이 세교지구는 그 지역에 이해를 가진 사람들이 입주하게 됩니다. 검단 역시 마찬가지이구요.

계속하여 방송에 나오는 일산지역의 명품 신도시는 파주권역을 더 어렵게 하는 정책인데요.이것이 만약 개발이 된다면 인구 20만명에 초호화판 명품 신도시가 될 확률이 높습니다. 그러면 이것이 일산 1기 신도시의 집 가격에 영향을 미칠까요? 답은 미칩니다. 상승과 하락중 상승으로 미칠 확률이 99% 입니다. 혹자는 너무 많이 지어서 일산 사람들이 대부분 이주할 것 아니냐는 이야기를 합니다 만 저는 이곳은 그냥 신도시가 아니라 한강조망이 100% 되는 지역에다가 중앙공원의 넓이만 100만평 규모가 가능한 곳입니다. 일산의 호수공원, 한류우드,킨텍스 전부 더한 면적만큼 공원의 규모가 크다는 것이고 그만큼 쾌적함이 있다는 것입니다.

5. 그럼 누가 와서 살까요?

분당의 정자동이 한때 엄청 빛을 발휘하였습니다.거품이든 뭐든 ..다 이유가 있습니다. 투자를 하였던 투기를 하였던 돈의 흐름은 돈 되는 곳을 알기 때문입니다. 이곳에 와서 살 사람들은 대 부분 부자들이 올 것입니다. 왜 부자들이 서울도 아닌 일산에 가서 살 것인가?

그것이 궁금하실터인데 소득의 증가가 개인에게 미치는 영향과 , 노령화 인구가 사회에 미치는 영향을 대입하면 답은 나옵니다. 즉 일산의 미래는 두가지에서 방향제시가 될 것이니다. 노령화 사회에서의 최적의 도시,  이것은 명지병원인근으로 둥국대 병원등 의료 인프라 구축이 있고, EBS 방송국의 일산이전등 많은 인프라와 산업의 이전이 계획되어 있기 때문이죠.

한강을 바라보고 20만 가구가 100만평의 공원을 이용하는 새로운 도시가 일산지역과 붙어 있다면 과연 가치가 없고 집 가격이 하락할까요.절대 그 반대의 현상이라는 것을 말씀드리고 싶습니다.

즉 분당은 이미 판교와 합쳐진도시로서의 위치를 확고히 하고,중동,산본,평촌은 이미 서울시내의 한 부분이다 라고 생각을 합니다. 다만 확장성이 있는 일산은 다른 모습을 보일 것인데 이것은 플러스 요인이 크기 때문에 위에 설명을 더 했습니다.

6. 고령화 사회가 주는 시사점

지금 대부분 이곳에서 제 글을 읽으시는 분들 역시 30대에서 50대가 주류일 것이라 봅니다.

하지만 20년뒤를 생각해 보시길 바랍니다. 언제 20년뒤까지 생각하느냐 하는 것에 대한 질문을 하실 수 있는데 짧게는 10년,20년 뒤를 보시면 대 부분이 자녀들을 시집,장가를 보내셨을 것입니다.

남은 두 분, 60대초반,우리나라에서 386이후 베이비 붐 세대를 56년생에서 보통 80년생까지로 봅니다.대략 16년 정도 보는데 이 16년이라는 기간에 양산되는 노령인구의 숫자는 사회인구의 지표로 본다면 상상을 초월하는 노령인구입니다.

매년 수십만명이 되겠죠.대략 년 40~60만만명정도 예측을 합니다.평균 50만명을 잡아도 16년을 곱하면 800만명, 약 우리 인구의 17%가 노령화 인구가 됩니다. 이것은 경제활동인구와 청소년(유아-대학생) 까지를 제외하면 거의 전부가 길거리에는 노인들일 것입니다.

여러분은 이러한 사회가 된다면 어느곳에 사실 것인지요? 의료,문화,복지시설이 많고,다니기에 불편하지 않은 곳,공원과 자연환경이 도심에서 있는 곳을 찾지 않을까요.경제적 발전이 지속되는 전제속에서 말이죠.

1기 신도시가 그래도 이러한 인프라 구축이 완료된 지역이라고 봅니다.

2기3기 신도시가 아무리 잘 만들어져도 사회 전체를 구성하는 요소,교육,생활,의료 등 전체가 완성이 되려면 수십년이다시 소요가 됩니다. 서울시의 재개발 재건축 역시 수십년 걸리는 장기 프로젝트 입니다. 나이를 먹고 노령인구에 속해도 인서울을 고집하신다면 할 말이 없지만 1기신도시의 매력과 경쟁력은 바로 완성된 인프라곳에서의 발전적 진화를 하고 있는 곳이라는 것이죠.

결론 : 1기 신도시의 위상과 미래의 경쟁력은 수도권에서 최고다. 자족도시로서는 한계성은 분명히 있지만 사회의 발전과 노령화 사회로 가는 길에서 도시가 주어야 할 가치는 교육과 문화,의료,엔터테이먼트가 시내중심적 위치에 있어야 노후가 두배 즐겁다란 기준을 가진것이 일반 사회의 TO-BE 모습이라면 1기신도시는 서울의 중심이요,부의 중심이요,한국의 중산층 이상이 사는 도시의 중심이다 라고 결론을 내리고 싶습니다.