부동산 정보포털에서 거래포털로!

지난 4월 4일 송파구청에서 동명변경을 위한 풍납동 주민투표 예산 전액을 삭감한다는 발표가 있었다. 풍납동 주민들이 주체적으로 추진해 온 잠실8동과 9동으로의 동명변경이 사실상 불가능해진 것.

풍납동은 그동안 문화재보호구역으로 지정돼 개발이 쉽지 않은 데다 90년대 상습침수지역이라는 이미지로 송파구에서 가장 시세가 정체돼 있는 지역으로 꼽히는 곳이다.

송파구의 평균 시세를 밑돌고 있어 그동안 저평가돼 있다는 인식이 팽배해 있는 가운데, 강남권의 얼마 남지 않은 미개발지역으로 손꼽혀 근거 없는 각종 개발 소문들이 무성하다.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 각종 소문이 무성한 풍납동과 대표 단지 두 곳을 다녀왔다.

>> 풍납동은?

송파구 북쪽 끝 한강변에 위치한 풍납동은 지리적으로는 동쪽에 강동구 성내동이, 남서쪽으로는 신천동·방이동이 인접해 있다.

강남권 신주거지로 급부상하고 있는 송파구에 속해 있는 곳으로, 한강과 올림픽공원에 둘러 싸여있는 등 입지도 우수한 편.

그러나 백제 초기의 도읍 및 궁의 자리로 추정되는 유물이 남아있는 곳으로서 문화재 보호구역으로 지정돼 있으며, 특히 풍납토성 내 단독이나 다가구 주택이 포진된 지역은 대부분 1종이나 2종 일반주거지역으로 지정돼 있어 주택재건축도 쉽지 않은 실정이다.

>> 풍납동의 현주소

풍납동 시세(평당가 약 1천5백36만원)는 개발 제한이 시세상승에 발목을 잡아 차로 5분 거리인 잠실(평당가 약 3천4백55만원)의 반토막에 불과하며 서울 평균 매매 평당가(약 1천7백23만원)에도 못 미치는 수준이다.

또한 지리적으로 인접한 지역 중 행정구역이 다른 강동구 성내동(평당가 1천2백9만원)만 풍납동보다 저렴할 뿐, 신천동(평당가 2천7백52만원)과 방이동(1천9백60만원)도 역시 풍납동 시세를 크게 앞지르고 있다.

>> 풍납동 내 주요 소문 내용과 현재 상황은?

- 잠실8,9동으로 동명변경 추진 작년 지자체장 선거 때부터 불거진 내용으로 주민들의 기대감이 가장 컸던 부분이다. 풍납동 동명변경추진위원회가 설립, 6월 13일로 동명 개정 주민투표가 확정돼 동명 변경 가능성에 대한 기대감도 상당했다.

그러나 지난 4월 4일, 송파구청에서 동명변경을 위한 주민투표비용 전액에 대한 예산을 삭감한다는 발표가 있었고, 이로 인해 동명변경 추진은 사실상 무산된 상태다.

- 삼표레미콘 공장 이전 후 공원 조성 문화재청이 주관해 추진 중인 내용으로 어느 정도 근거는 있는 내용이지만 삼표 부지 보상금 협의가 쉽지 않아 아직 이전완료 시기조차 확정되지 않은 상태다. 1천억원으로 추산되는 보상금에 대한 국가예산 편성도 쉽지 않기 때문.

- 문화재 박물관 건설 후 지역 개발 전면 허용 올림픽공원 내 한성백제박물관 건립이 추진되면서 흘러나온 소문이다. 풍납동에서 출토되는 문화재를 신설 박물관에 전시한 후, 지역 개발을 전면 허용될 것이라는 내용.

그러나 문화재보호구역은 관련 법상 소멸가치가 객관적으로 인정돼야하는 등 뚜렷한 해제사유가 있지 않는 이상 해제는 쉽지가 않을 것이라는 게 송파구청 관련 부처 관계자의 설명이다.

또한 한성백제박물관 추진조차 지지부진해 소문이 사실로 되긴 어려울 것으로 보고 있다.

>> 풍납동 내 대표단지 소개 및 거래동향

- 각종 소문과 함께 리모델링 사업진행으로 관심 집중된 극동

풍납동 391번지에 위치한 극동은 6~15층 4개동 25,30평형 총 4백15가구로 구성돼 있으며 올림픽공원 조망권이 확보돼 있다.

현재 리모델링 사업이 추진 중으로 아직 리모델링추진위원회만 설립된 상태다. 지난 2월 12일 리모델링 사업설명회가 있었고, 4월 2일부터 4월 16일까지 2주에 걸쳐 리모델링 사업에 대한 주민 선호도에 대한 설문조사가 이뤄지고 있다.

동명 변경 추진소식과 함께 올 초에는 리모델링 사업 추진 소식에 집중적인 관심을 받으며 올들어 25평형과 30평형이 각각 5천만원과 9천만원의 상승폭을 기록하기도 했지만 최근에는 부동산 시장 내 각종 악재로 거래는 소강상태를 보이고 있다.

25평형이 4억~4억5천만원, 30평형이 5억5천만~6억3천만원.

- 풍납토성 내 마지막 입주 대단지, 현대리버빌1,2차

풍납동 246-3, 231-3번지에 위치한 현대리버빌1차와 현대리버빌2차는 1999년에 입주한 단지로 각각 11~20층 7개동 17~68평형 총 5백57가구와 8~20층 4개동 18~42평형 총 3백84가구로 구성돼 있으며 풍납토성 조망이 가능하다.

단지 바로 앞에 위치한 풍납토성을 앞마당처럼 이용 가능한 데다 풍납토성 내 마지막으로 입주한 대단지로서 희소가치가 높아 꾸준한 인기를 끌고 있다.

역시 동명변경과 각종 소문 기대감과 함께 중대형평형 위주로 상승세를 나타냈으나 최근에는 담보대출 규제 등 시장 내 잇따른 악재로 잠잠한 위？ 26평형이 2억8천만~3억7천만원, 57평형이 7억5천만~9억원에 형성돼 있다.

>> 주변환경

교육시설로는 토성초등, 풍납초등, 풍납중, 영파여중, 영파여고 등으로 모두 걸어서 통학이 가능하며 풍납토성 내 서울영어체험마을(풍납캠프)이 정식 개원(2004년 12월)해 운영 중으로 교육환경은 좋다.

다만 남자 고등학생의 경우, 지역 내 남고가 없어 신천동에 있는 잠실고와 방이동에 위치한 보성고 등으로 배정돼 다소 불편한 편이다.

교통은 서울지하철 8호선 강동구청역과 5호선과 8호선 환승역인 천호역을 걸어서 5~10분이면 이용이 가능하며 올림픽대로를 통해 강북진입이 쉽고 중부고속도로 및 동서울터미널이 가깝다.

편의시설은 걸어서 5~15분, 또는 차로 5분이면 현대백화점(천호점), 이마트(천호점), 하나로마트(성내점)과 서울아산병원 등을 이용할 수 있다.

>> 향후 전망

풍납동 시세는 지금까지 인접한 송파구 잠실동 시세 반토막 수준에서 움직임을 같이 하는 형태로 앞으로도 이 같은 시세 움직임은 계속될 것으로 예상된다.

물론 풍납동 내 각종 소문이 실현될 경우, 그 여파가 상당해 큰 폭의 시세 상승도 가능하 겠지만 국가예산 편성문제 등 사실상 주민들이 꿈꾸는 청사진을 기대하기에 현재로서는 무리가 있다.

신현대공인 관계자는 “풍납동은 개발이 제한돼 있다는 점을 주목해 투자보다는 실거주 측면에서 접근할 필요가 있다”고 말하며 “다만 풍납동 내 기존단지는 워낙에 시세가 저렴한 데다, 개발이 제한돼 신규단지 건설이 불가능해 희소가치가 인정된다. 강남권 진입을 원하나 자금이 충분치 못한 실수요자들에게 지속적인 인기를 끌 수 있을 것으로 보인다”고 내다봤다.

원문출처: http://blog.daum.net/fe21cyds/4511421