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진주 계시는 분이시라니 반갑습니다.

그런데 진주에 거주 하시지만 현재 소유하시는 분은 아니신것 같고 미성아파트
구입을 원하시는 분이 신것 같네요..
만일 그렇다면 정말 고마우신 분 같습니다.
저도 진주를 구입할때 이런데 둘러 보곤 했지만 내가 구입할 예정인 아파트가
좋다는 글을 못올리겠더라구요.
그것도 같은 글을 두번씩이나..

암튼 살고계시는 진주아파트에 대해서는 잘 모르시는것 같아 좀더 자세히
알려드리겠습니다.


1. 30평대가 30평으로 배정받을 일 없습니다.

진주아파트는 안전진단이 통과된 상태로 재건축 규제가 조금만 더 완화
되면 바로 분양까지 추진이 가능한 상태이며 이미 가설계안이 나온 상태입니다.
이 설계안에 따르면 님이 얘기 하신데로 30평대 일부가 35평에 배정되는
것으로 알고 있습니다.
그런데 이 설계안은 현 재건축 규제를 모두 적용해서 만들어 진 것으로 중요한건
소형평형의무비율 4:2:2 및 기준용적율이 230%기준으로 만들어 졌다는 것입니다.

이 용적율은 현재 결정된 라멘구조, 디자인 우수 건축물등 으로 이미 추가 용적율이
가능한 상태이고 이와 별개로 재건축 용적율 상향을 추진하고 있는 상태입니다.
이런 추가 용적율이 적용되어 250% 정도만 되어도 30평대가 30평으로 배정받는일은
없을것같네요.

이문제는 해결이 안되면 추진자체가 안될 사항이고 현재 새롭게 적용하는 제도
정도만 도입하더라도 해결될 문제인데 너무 심한 얘기같습니다.
(실제 다른 단지 예상 자료 뽑을때는 용적율 기준을 250%로 해서들 뽑으시죠??)

또, 만일 30평형 그대로 배정 받는다 하더라도 실제 수익률은 별 차이
없을것으로 예상됩니다.
아직도 많은 분들이 대형평형 배정받으면 대박나는걸로 아시는데 예전
주공1-4단지 처럼 적은 분담금으로 대형 평형 받는 일 요즘은 없답니다..
추진이 중단되었지만 가락시영 분담금이 나왔을때 2차 17평의 경우 40평
배정 받을때와 30평 받을때 분담금 차이가 5억정도 됩니다.
(현재 부뱅 파크리오 30평대와 40평대 시세차이와 비슷)
이런 가격차이는 실 거래가 기준으로 무상지분율 가중치를 조정하여
계속 바뀌구요.
분양후 만일 아파트 가격이 내린다면 30평형 배정 지분이 더 비싸지겠죠..ㅎㅎ
이것도 곰곰히 생각해 보시면 결코 나쁜선택이 아닐 수 있다는걸 아실꺼예요..


2. 진주는 일반분양 물량이 많아서 미성보다 분담금이 적습니다.

많은 분들이 배정평형만 관심을 두시는데 배정평형 못지않게 추가로 얼마나 더
지불해서 재건축 하는냐가 아닐까요?
진주 계시는 분들도 잘 모르고 계시는데 현재의 가 설계안에 따르면 진주아파트는
450세대 정도 일반분양이 나오며 이들 다수가 30평대 일반분양입니다.
이는 현 세대수의 1/3에 해당할 만큼 많은 수 이며, 잠실주공/잠실시영/가락시영에서
1층이 아닌 30평대 일반분양을 한 예가 없습니다.

이건 재건축아파트 선택에 아주 중요한 사항으로 일반분양 비용으로 재건축 비용을
감당하기 때문에 분담금이 아주 적어지게 됩니다.

그런데 미성은 250%로 재건축 하더라도 거의 1:1 재건축 밖에 할 수 없는 단지로
분담금이 높을 수 밖에 없습니다.
(소형평형이 많은 아파트의 특징입니다. 많은 수가 아니었으나 7.5평, 10평이
있는 잠실1단지 13평이 다른단지의 비슷한 지분들에 비해 분담금이 높았죠.)
여기에 분담금을 쓰기는 그렇구 자세한건 가락시영이나 반포중층에서 자기지분
그대로 배정받는 평형 알아보시면 실제 분담금 알 수 있습니다.


3. 진주는 대형평형이 많이 있습니다.

소형평형 의무비율이 있기전까지 재건축 아파트의 선택에 있어 중요한 요소가운데
하나가 전체대지지분/세대수 즉 평균 세대당 대지지분 이었습니다.
이게 커야 일반분양이 많아지고 대형 위주의 단지를 지을 수 있기 때문이었죠.
진주 : 21.5, 미성 : 14.3, 장미 : 17.7, 주공5단지 : 23.3, 가락 : 17.9

진주는 주공5단지와 견줄만 하네요.

다행히 미성이 크로바와 같이 재건축을 추진한다니 위의 계산들에 오차가 좀
있겠네요. 미성 분들 가운데 다른데랑 같이하면 큰일 나는것 처럼 생각하시는
분이 의외로 많이 계시는데 아주 잘 한 선택인것 같습니다.

소형평형 의무비율에 유리한 아파트라는건 이 규제가 없었으면(풀리면)
웃길수 있어요. (= 우리아파트는 소형이 많은 아파트입니다.)

4. 진주는 실 소유주 거주비율이 높습니다.

조합원들이 재건축에 상당히 적극적이며 실 소유주 거주 비율이 높습니다.
(70%정도 된다고 들었습니다.)
미성은 절반정도의 19평때문인지 실 거주 비율이 낮구요..
이건 조합원 의견을 모으는데 상당히 중요한 요소가 됩니다..
그 예로 미성의 경우 2006년이었나요? 재건축 추진위 결성문제로 조합원 투표를
한적이 있는데 규제때문에 반대한 분이 많아 부결된것이 아니라 실제는 투표율이
낮아서 부결되었었죠..


추가로...
재건축 분석자료를 나눠 주신다고 하시는데 좋은일 하시네요.
님께서 메일로 주신다는 자료를 그대로 가락시영에
시뮬레이션 해서 정확한 데이터 인지 검증해 보시기 바랍니다.

기존대지 : 120,397평
현 용적율 : 78%
허용용적율 : 190%
임대비율 : 25%
기부체납 : 14%(1만7000평)

위 내용은 실제 추진된 내용이며 이미 답안은 나와 있으니 비슷하게 나온다면
미성 자료도 믿을만한 자료가 되는거겠죠.
(혹 간단히 평당분양가, 공사비, 예상분양가등 입력하여 나오는 값이라면 오히려
잘못된 정보가 될수도 있을것 같네요.)



마지막으로 정리를 하면...

현재 20평 이하를 생각하신다면 선택의 여지가 없죠..
현재 살기엔 좀 불편하나 미성 19평은 상당히 장점이 많은 평형입니다.

하지만 2-30평대는 배정평형이 비슷할것으로 판단되고 그렇다면 일반분양이
많을 단지를 선택하는게 올바른 선택이 아닐까요??

이 게시판에 글 쓰시는 미성분 가운데 진주 20평대가 재건축하면 20평대로
배정받을 수 있다고 까지 얘기 하시는 분도 계셨죠..
소형평형 의무비율 규제 받으면 일반 분양이 늘어난다는 단순한 사실만 아셔도
이런 얘기를 하실 수 없는건데 나름 많이 아신다고 하시는 분들이 이러시니...


재건축 기본계획을 전면 재검토하는 시기 입니다.
이미 용적율 부분은 정확히 확정되지 않았지만 개선될 가능성이 높은 상황이구요.
대부분의 중층아파트는 규제가 일부 풀린다고 하더라도 여전히 문제가 많지만
진주아파트는 약간의 소형평형의무이나 용적율 상향만으로도 문제없이 바로
추진이 가능합니다.


처음 글 쓰신 분이 비교를 하셔서 어쩔 수 없이 미성과 비교를 하게되었네요.
두번씩이나 같은글을 올리셔서 반론을 달다보니 그렇게 되었구요..
저도 미성이랑 고민을 하다가 진주를 선택했으니 둘차이는 그리 크지 않다고
생각을 합니다.

진주주민 입장에서 쓴 글이니 적당히 걸러서 보세요...