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최근 강남 부동산시장 상승세가 무섭죠.
제가 '매매시점에 대한 착각'이란 글에서 금융시장의 변화를 주의깊게 살펴보시라
말씀드렸는데, 현실로 나타나고 있습니다.
이제 부동산시장이나 주식시장이나 급격한 하락 가능성은 작아졌네요.
다만 너무 성급하게 달아올라서 정책의 변화가 생기지 않을까 걱정두 되네요.
그리고 향후 인플레이션이 부동산시장에 미칠 영향이 어떨지 고민해 봐야 겠습니다.

지난번 올렸던 글입니다. 의견들 많이 주세요.
한번더 올려달라는 분들이 계셔서...읽은신 분들은 보지마세요.
참고로 저는 미성으로 갈아 탔습니다.

송파구의 대명사는 역시 잠실이겠죠.
이제 저밀도지구 재건축이 완성되어 입주도 마무리되어 가고 있습니다.
최근까지 입주폭풍에다 경제위기까지 겹쳐 매매가,전세가가 말이 아니였죠.
그래도 시간이 흐르니 다 채워지네요. 입주율이 80%를 넘는 걸로 알고 있습니다.

저밀도지구(잠실1~4단지,시영)의 가장 큰 단점은 중소형평형이 너무 많다는 겁니다. 뛰어난 입지여건에도 불구하고 강남에 밀릴 수 밖에 없는 이유중에 하나지요. 저밀도지구 전체 단지의 80%가 30평형 이하라니...다소 안타까운 일입니다. 그러다보니 30평형대와 40평형대 이상의 평당가격이 차이가 날 수 밖에 없겠죠. 따라서 고밀도지구(5단지,장미,미성/크로바,진주)에 대한 기대가 큽니다.
고밀도지구는 기존 평형이 중대형으로 많이 구성되어 있어서 향후 잠실 중대형평형 공급에 중요한 역할을 할 것으로 기대합니다.
그런데 문제는 재건축 정책에 있습니다. 소형평형의무비율은 이번에 완화한다 하더라도 85제곱미터 이하를 60% 지어야 합니다.
그러면 기존 재건축 아파트 소유자가 평형을 넓히는데 제약이 많습니다. 특히 고밀도지구와 같이 중대형평형이 많은 단지는 평형을 전혀 넓힐 수 없는 문제가 생기고 말죠.
예를 들어 30평형대로만 구성되어 있는 5단지는 재건축 용적률이 늘어 일반분양물량이 많이 생긴다 하더라도 현재 조합원의 40% 정도는 85제곱미터 이하로 분양받아야 합니다.
기존용적률이 200%가 넘는 장미아파트의 경우도 33평형 조합원은 평형을 늘릴 수 없습니다.
진주아파트도 33평 조합원이 일부는 현재 평형을 배정받아야 합니다.
재건축의 목적은 좀더 넓은 새 아파트에 살고 싶은 것 아니겠습니까.
그런데 현 규제장치때문에 조합원끼리 갈등이 발생하고 사업기간이 지연되는 문제가 되풀이 되고 있습니다.
하지만 정부나 서울시는 서민주택공급이라는 정책목표로 위 규제를 풀기 어려울 겁니다.
그렇다면 잠실에 투자하고 싶은 사람은 어디에 투자해야 할까요.
그렇습니다. 답이 굉장히 쉽죠. 위 규제를 피할 수 있는 곳이겠지요.
저는 진주아파트에 살지만 미성아파트는 그런 면에서 가장 투자가치가 높은
아파트임에는 틀림없습니다.

첫째, 전체가구수의 약80%가 24평이하의 소형평형으로 구성되어 있습니다.
따라서 40평형대 이상으로 신규아파트를 배정받고자하는 분은 32평형을 구입하시면 100% 입니다.
둘째, 조합추진위원가 현재 구성중입니다.
최근에 70% 이상 주민찬성으로 조합추진위 구성을 위한 준비를 하고 있습니다.
대로변의 크로바아파트와 동일 지번으로 함께 재건축을 추진한다고 합니다.
세째, 재건축부담금 영향이 다소 낮습니다.
재건축부담금은 조합추진위 구성시점의 주택가격이 개시가격이 되므로 개시가격이 낮을 수록 부담금은 클 수 있습니다. 타단지의 경우 대부분 2003년 시점에 추진위가 구성되어 개시시점 가격이 매우 낮습니다.
물론 재건축부담금은 적잖은 문제가 있어 향후에 폐지될 가능성이 높습니다.
네째, 단지규모가 타단지보다 상대적으로 작아(1230세대_미성만) 언론이나 감독당국의 관심이 적습니다. 재건축 추진하기에 눈치안봐도 된다는 얘기죠.

이상의 이유로 미성아파트는 현재 용적률(159%)도 낮으면서 투자가치가 빛나는 아파트임에 틀림없습니다.

송파구는 종합운동장에서 올림픽공원으로 연결되는 올림픽로, 즉 잠실이 주거핵심지역임은 모두가 인정하는 사실입니다.
송파구 재건축에 관심있다면, 중대형평형을 안정적으로 배정받고 싶다면 미성아파트를 추천드립니다. 저두 실천을 못하고 기회만 보고 있습니다. 바보죠...

참고로 미성아파트 재건축시 무상지분율 및 추가부담예상액을 계산한 엑셀자료가 있는데, 필요하신 분은 개인메일로 연락주세요.
물론 추가부담금 산출을 위한 몇가지 가정(평당분양가,공사비 등)은 타재건축사례를 통해 제 주관적 판단에 의한 것이므로 참고하시면 됩니다.