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개인적인 의견입니다 참고하세요

물론 잘아시겠지만
재개발지분(입주권)시세에 대한 명확한 기준이나 정답은 없읍니다.
다만 시세에 가장 큰 영향을 주는 변수들중 몇개로 추정할뿐입니다.
그중 첫번째가 인근 신규아파트의 시세입니다.

흑석동의 경우는 현재 비교할수있는 아파트가 거의 없습니다.
그래서 조금 거리를 넓혀 최근 분양하거나 신규입주예정인 단지들의 시세와 비교추정하는 수 밖에 없읍니다.(33형기준 상도 한진 약 7.6억원,반포동 12억원)흑석동이 현재는 달동네이고 지하철도 없고해서 각조합들이 잠정적으로 낮게 일반분양가를 잡아놨지만, 올연말이나 내년초에 지하철개통이 되면(이때 일반분양예정) 분양가는 최소 7억대 후반은 되지 않을까 생각됩니다.

현재 흑석뉴타운내엔 철거완료된 5구역과 관리처분인가나서 5월까지 이주완료될 4구역, 5월부터 이주예정인 6구역이 있읍니다. 다들 오래전(6년~10년전)부터 재개발을 추진해서 이미 결실단계에 이른 구역들입니다.흑석동은 이 4,5,6구역이 완료되어야 나머지 3,7,8,9구역이 시작됩니다.

조합원비율이 적은 흑석4구역의 경운 10평미만 아주작은 지분으로도 32형을 배정받았읍니다. 이런 소형지분의 경운 최근신문에서 나온 바와 같이 평당5,000만이 가능할 수 있읍니다. 왜냐하면 예를 들어 5평일 경우 2.5억, 추가분담금 약3.8억, 합하면 6.3억입니다. 입주후의 아파트예상시세와 비교하면 메릿이 있읍니다.

따라서 관리처분인가된 재개발지분은 땅지분 평당 ***원으로 표기하는게 아니라 배정된 입주권 25,32,42형의 형별시세로 표시해야합니다.
예를들어 32형입주권은 추가부담금포함하여 *억원 이렇게 말입니다.
최근 일부신문사들의 무분별한 보도에 선량한 구독자들은 왜곡된 정보를 얻을 수도 있읍니다.

또한 4구역은 조합원들은 12~15층중 4층이상이며 다른 구역에 비해 지대가 높아 한강조망 및 노들섬오페라하우스, 용산,남산조망이 탁월합니다. 그리고 뒷쪽(둘레60%)은 전부 현충원숲입니다.그래서 다른 곳보다 지분값이 상대적으로 높게 나온것 같습니다.

뉴타운이 전체적으로 완공되는 2013년쯤의 흑석뉴타운의 아파트시세는 지하철 두 정거장차이인 반포아파트의 70~80%이상은 될것으로 예상합니다.

결국 재개발투자는 미래아파트의 예상가치를 보고 투자하는것이므로 100%의 정답은 없다 판단됩니다. 따라서 초보자의 경우 리스크를 최대한 줄이는 방법은 관리처분인가난 입주권(평형배정,권리가액,추가부담금,무이자 이주비확정)을 구입하는 방법이 최선인것같습니다.
도움이 되길 바랍니다.