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우리 초저평가 구로 롯데 아파트가 이번주에도 좀 많이 오른것 같아요
정부가 구로 영등포 금천 지역
서남권 르네상스발표되면 완연히 상승 흐름이네요 올 겨울 까지
계속 이런 흐름이 가능할 것같아요

우리 아파트 30평형대도 이제 5억입니다. 곧 5억 5천까지는 자리 잡을 수 있을 것같습니다. 초저평가가 조금씩 해소됩니다.

그리고, 미래도 가장 유망하다고 매경에 기획기사로 나왔네요

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매경 이번주 기사 서남권 미래 유망 지역

개발권은 크게 4곳으로 나뉜다.
신경제거점축(영등포~신도림~가산~시흥),
한강르네상스거점축(여의도~양화~가양~마곡~김포공항),
경인경제거점축(여의도~영등포~목동),
연구개발산학연협동축(서울대~숭실대~중앙대)으로 요약된다

이런 개발호재 덕분에 인근 부동산시장도 들썩이고 있다.
서울시 구 중 가장 늦게 아파트 매매가격이 3.3㎡당 1000만원을 넘긴 금천구가 대표적. 이 일대 집값은 중소형을 중심으로 최근 한 달 새 1000만원 이상 뛰었다.

인근 구로구도 영향권에 들어섰다. 구로구 구로동 한신아파트 82㎡는 계획 발표 후 매매가가 1000만~2000만원 올라 2억6000만~2억7000만원까지 치솟았다. 구로동 K공인 관계자는 “구로구 일대 준공업지역 개발 호재와 맞물려 집값이 점차 상승세를 타는 분위기”라고 설명한다.

기자가 다녀온 마곡지구 주변 역시 개발 기대감은 그리 크지 않았다.

배상순 대표는 “마곡지구 주변 투자 붐이 불어 한때 부동산으로 많은 자금이 몰렸지만 가격이 너무 올라 몇억원으로도 괜찮은 물건을 사기 어렵다”고 말한다.

서남권 프로젝트 최고 수혜지는?
준공업지 많은 ‘신경제거점축’ 인기 끌 듯

이번 개발 프로젝트는 주민들 입장에선 당연히 반길 일이다. 낙후된 서남권 지역에 구체적으로 어떤 영향을 줄까.

첫째 MB 시대 들어서도 여전히 침체돼 있는 부동산시장에 활력을 줄 수 있다.

최근 부동산시장에선 대출 규제와 종합부동산세 영향으로 유동자금이 마땅히 오갈 데를 못 찾고 있다. 한동안 서남권으로 자금을 몰려들게 해 부동산 거래를 활성화시킬 수 있다는 얘기다.

둘째 서남권 입장에선 지역균형발전 계기를 마련할 수 있다. 그동안 한강 이남의 서울 도심개발이 동·서로 철저히 구분된 상황에서 이번 계획이 한강 이남 개발의 조화에 적잖은 기여를 할 수 있다.

양재모 한양사이버대 교수는 “준공업지역 내 공동주택건설을 촉진해 사실상 서남권에 새로운 뉴타운을 만드는 것과 비슷한 효과를 낼 것”이라고 전망한다.

최현일 열린사이버대 교수 역시“제조업 중심의 서남권이 점차 첨단산업 중심으로 변모할 수 있다”며 “이런 흐름이 지속된다면 서민층 위주 밀집지에서 중산층 주거지역으로 업그레이드할 가능성도 높다”고 내다본다.

무려 7개구에 걸쳐 있는 서남권 프로젝트 개발지 중 최고 수혜를 입을 곳은 어디일까.

당연히 준공업지가 많이 포함된 구의 투자가치가 높을 수밖에 없다. 현재 준공업지역이 전체 구 면적에서 차지하는 비중을 보면

영등포(38.2%),
구로(33.9%),
금천(32.9%) 순이다.

결국 최대 수혜지는 준공업지역이 많이 포함돼 있는 ‘신경제거점축(영등포~신도림~가산~시흥)’이란 얘기다.

고종완 RE멤버스 사장은 “서울시 내 준공업지역 총 2773만㎡ 중 영등포와 구로, 금천구 등 서남권 3개구에 2060만㎡가 집중된 걸 감안할 때 구로, 가리봉, 양평, 가산, 시흥동 일대가 수혜를 입을 것”이라고 기대한다.

서남권 투자 유의점은?
추가 뉴타운 지정설(設)로 거품 낀 곳 피해야

공교롭게도 이번 서남권 프로젝트 발표 시기는 그리 좋지 않다. 부동산 경기가 침체기에 접어드는 시기와 맞물린 탓이다. 고유가가 지속되는 데다 무역수지 적자, 환율 불안 등 대내외 경제까지 악화돼 섣불리 투자하기 힘든 상황이다.

고종완 사장은 “지난 봄에 나타났던 추가뉴타운 지정 기대감으로 단기간에 가격이 급등한 지역들이 수두룩하다”며 “가격이 올라도 거래가 더욱 위축될 수 있기 때문에 무리한 추격매수보다는 급매물 위주로 노려봐야 할 것”이라고 당부한다.

잠깐용어

준공업지역：일자리 유지를 위해 경공업 시설 등을 수용하고 주거, 업무, 상업기능을 보완할 수 있는 지역. 서울에선 영등포, 구로, 금천구를 비롯해 성동, 도봉, 강서, 광진, 양천구에 모두 2773만㎡가 있다. 규모만 서울 전체 면적의 4.6%(여의도 면적의 약 3배)에 달한다.

TIP서울 서남권 최고 투자 상품

◆ 영등포·신도림 다가구주택 유망

= 부동산시장 혼란기에서 유망 투자처를 찾는 수요자라면 이번 프로젝트를 간과할 리 없다. 앞으로 서남권 투자 전략을 어떻게 짜야 할까.

투자에 앞서 이번 프로젝트에서 눈여겨볼 대목이 있다. 바로 ‘준공업지역 아파트 규제 완화’다. 서울시는 모든 준공업지역에서 아파트 건축을 조건부로 풀어주기로 했다. 이렇게 되면 ‘제조업 공장 위주’였던 준공업지역에서 ‘산업과 주거가 어우러진 복합개발’이 가능해져 주변 땅값과 집값이 오르는 효과를 불러온다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 “여름 비수기인 7~8월 강서구 준공업지 주변 아파트단지에 투자하는 게 좋다”며 “전세 비율부터 꼼꼼히 따져보고 최소한 매매가 대비 전세금이 50% 이상인 단지를 사는 게 안전하다”고 당부한다.

이와 함께 주거여건이 개선되는 지역, 특히 준공업지역에서 개발되는 연립, 다가구주택과 용적률이 낮은 빌라나 단독주택 투자도 괜찮다. 이 밖에 아파트형공장을 건립할 때 독점 상권이 보장되는 아파트형공장 상가, 역세권 주변 자투리 토지도 노려볼 만하다.

김강영 사장은 “그나마 가격이 덜 오른 금천구 시흥동의 노후상가나 지분을 매입하면 대규모 아파트단지 개발과 교통여건 개선의 수혜를 입을 것”이라고 내다본다.

투자 시점은 언제가 좋을까. 재개발 지분 가격이 급등한 지금보다는 내수경기 부진으로 급매물이 출현할 수 있는 연말이나 내년 초를 노려보라는 의견이 많았다.

박병호 한국리츠에셋 이사는 “한강변이나 뉴타운 개발 가능성이 높고 3.3㎡당 매매가가 인근 신규 아파트에 못 미치는 곳의 낡은 소형 아파트나 단독주택이 좋다”며 “투자 적정 시기는 올 가을~연말, 투자금액은 1억~2억원 정도가 괜찮다”고 설명한다.

[김경민 기자]
[본 기사는 매경이코노미 제1464호(08.07.16일자)에 게재된 기사입니다]