부동산 정보포털에서 거래포털로!

고덕지구 바닥탈출,무상배정예측
정부의 대출규제-갈아타기 힘든 장세속에 바닥탈출,무상배정을 예측


[1]매매거래현황


DTI 규제, 대출규제, 갈아타기억제속에 바닥탈출이다. 즉 급매물이 빠지고 현재 가격이 2000만원호가상승이다. 전월세도 그동안 쌓인 물건이 계약되었다. 겨울비수기를 맞이하여 약보합세이다.

[2]고덕지구 투자수익은?



그동안 가격회복되었다가 다시 정부의 대출규제영향으로로 가격이 힘을 잃고 약보합세이다.

현재 재건축허용 용적률 250%에다 최고 층수 35층, 건폐율20%미만이고, 평균층수 약21층예상이다. 쾌적성이 높고, 바람길, 한강변웰빙 신도시급탄생예감이다.

만약 무상배정아파트를 환산해본다면 대지지분의 약150%예상이다. 그리고 미래가격은 4~6년입주시기를 잡고

무상배정아파트에 3.3㎡당 분양가격3000만원환산하면 된다. 그렇다면 현재 단독주택은 약 미래가격의 36%이고 아파트는 49%~56%정도시세이다. 적어도 6년정도 시간의 레버리지를 잡으면 구체적인 투자수익이 예상되지 않을까?


[3]고덕지구에서 2010년 가장 재건축이주가 빠른 단지는?



현재 조합인가가 난 고덕주공4단지, 고덕시영아파트, 고덕주공2단지아파트주우에서 고덕주공4단지가 먼저 이주예상된다. 고덕주공4단지는 숲속의 아파트로 조망권이 환상적이다.

빠르면 내년 8월이고 늦으면 11월재건축이주시기를 예측해본다.




[4]2010년 고덕지구 재건축아파트 가격을 움직이는 변수는?





●한국은행의 기준금리

●정부의 재정지출

●분양가상한제

●DTI 규제

●만성적인 웰빙주택공급부족

●유럽국가부채 문제

●정부의 경제성장에 대한 의지

●민간 기업들의 104조 장기저축성 예금




[5]각 단지별 예상 무상아파트배정?


용적율 250% 무상아파트배정 대지지분의 약150% 평균층수약21층 최고35층으로 가정한다면,



재건축단지........현재건물전용면적(㎡)-----무상배정아파트예상(㎡)



●

고덕주공2단지...........33(㎡)-------- 85 (㎡)25.7(평)-201-254

고덕주공2단지............39(㎡)-------- 100 (㎡)30.3(평)

고덕주공2단지.............40(㎡)------- 100(㎡)30.3(평)

고덕주공2단지............42(㎡)-------- 107 (㎡)32.4(평)

고덕주공2단지...........47(㎡)-------- 121 (㎡)36.6(평)

고덕주공2단지...........49(㎡)------- 126 (㎡)38(평)

고덕주공2단지...........56(㎡)-------- 144(㎡)43.5(평)

고덕주공2단지...........49(㎡)------- 128(㎡)38.6(평)-255-271

고덕주공2단지...........56(㎡)-------- 147(㎡) 44.4 (평)

●
고덕시영아파트..........35(㎡)---- 84 (㎡) 25.5(평)

고덕시영아파트..........43(㎡)---- 107 (㎡) 32.4(평)

고덕시영아파트...........50(㎡)---- 122(㎡) 36.9(평)

고덕시영아파트..........59(㎡)-- ----147 (㎡) 44.4(평)



●

고덕주공3단지..........33(㎡)------- 78 (㎡) 23.6 (평)-308-368

고덕주공3단지...........42(㎡)------- 99 (㎡) 29.8 (평)

고덕주공3단지.........49(㎡)- -------115 (㎡) 34.9 (평)

고덕주공3단지........56(㎡)--------- 132 (㎡) 39.9 (평)

고덕주공3단지.........49(㎡)--------- 111(㎡) 33.6 (평)-301-307

고덕주공3단지........56(㎡)- --------126 (㎡) 38 (평)

●고덕주공4단지[10개필지중에서]

고덕주공4단지........49(㎡)---------- 116 (㎡) 35 (평)401-403

고덕주공4단지.......49(㎡) -----------133 (㎡) 40.2 (평)

●

고덕주공5단지.........56(㎡)--------- 109 (㎡) 33.1 (평)

고덕주공5단지.........66(㎡)---------- 129 (㎡) 39 (평)

고덕주공5단지.........76(㎡)--------- 150(㎡) 45.3 (평)

고덕주공5단지.........85(㎡)--------- 168 (㎡) 50.7 (평)

.●

고덕주공6단지........56(㎡)--------- 119 (㎡) 35.9 (평)

고덕주공6단지.........66(㎡)--------- 140 (㎡) 42.2 (평)

고덕주공6단지.........76(㎡)-------- 161 (㎡) 48.6 (평)

고덕주공6단지..........85(㎡)-------- 180 (㎡) 54.4 (평)



●



고덕주공7단지.........56(㎡)-------- 128(㎡) 38.7 (평)

고덕주공7단지..........66(㎡)-------- 151 (㎡) 45.6 (평)

고덕주공7단지.........76(㎡)--------- 174 (㎡) 52.7 (평)

고덕주공7단지........85(㎡)----------- 195(㎡) 58.9 (평)



●단독주택 재건축

.............대지198(㎡)(60평)---------- 298 (㎡)(90 평) :무상배정

현재 미래분양가격의 약36%에 구입가능, 수익64%예상이다.



●다세대재건축은 조합원전원방4개거실아파트 배정가능하다[추가부담각오하셔야]





●단독주택-다세대 재건축대상3개단지는 가구당 평균185 (㎡)(56 평)이상이다.

즉 조합원숫자는 적고, 땅은 넓다.