부동산 정보포털에서 거래포털로!

침체속에 고덕지구 반값아파트출현

재건축후에 일반분양가와 대비한다면 현재 불황속에 반값으로 내집마련가능


[1]매매거래현황


DTI 규제, 대출규제, 수요억제속에 거래침체상태이다. 전월세도 겨울비수기를 맞이하여 약보합세이다.



[2] 저층7개단지, 단독3개단지 추진현황



고덕시영아파트, 고덕주공4단지 아파트, 고덕주공2단지아파트, 3개단지가 현재 조합인가가 통과되었다. 내년에 이주예상이다.



고덕주공5단지를 주택재건축정비구역으로 지정으로 주공3단지.주공6단지, 7단지, 현재 조합인가서류신청접수중이다.



단독주택단지 고덕1동, 고덕2동1지구, 고덕2동2지구 3개단지는 현재 주택재건축정비구역 지정 서류심사중이다.



[3]고덕주공1단지 아파트 대지지분88.91㎡:390세대가 중산층분들의 인기 평수인



건물면적145.45㎡[44평]/전용면적114.98㎡[34.78평]신청에서 약70세대가 탈락하여 방3개짜리로 배정받았다.



현재 가장 조합원에게 인기있는 방4개짜리 아파트의 현재저층아파트시세와 미래일반분양가대비 가격비교해본다.



미래 분양시세의 약반값이 아닌가? 그렇다면 앞으로 입주예상 4년~6년으로 본다면 엄청난 투자수익이 예상된다. 첨단업무지역에 삼성엔지니어링본사입주, 그외 고소득중산층 약1만5000명이 2012년에 몰려온다.



●[고덕동] 고덕시영



건물면적 /전용/대지지분::국민은행매매최하가격시세::무상배정:대지지분150%::3.3㎡단위당3000만원:일반분양가시세



62.81/49.13/82㎡[24.6평]::::6억1000.[약55%]:::::271㎡:::::::11억700만원

72.72/59/98㎡[29.6평]:::::7억2000.[약54%]:::::::323㎡::::::13억3200만원


●[고덕동] 고덕주공(2단지)


59.3/55.8/97.8㎡[29.58평]:::::7억5250[약56%]::::::147㎡:::::::::13억3600만원


●[상일동] 고덕주공(3단지)


59.5/55.8/87.99㎡[26.61평]::::::::6억7750만원[약56%]:::::132㎡:::::::12억원


●[상일동] 고덕주공(5단지)


79.33/75.69/99.86㎡[30.2평]:::::7억1500[53%]:::::150㎡::::::13억617만원.


89.25/84.67/111.70㎡[33.78평]::::8억0500.만원[약53%]::::168㎡::::15억2300만원


●[상일동] 고덕주공(6단지)


79.33/75.15/107.22㎡[32.43평]::::73500[약50%]:::::::161㎡:::::14억6200만원

89.25/84.06/119.93㎡[36.27평]:::::::82500[약50%]:::::180㎡::::::16억3540만원


●[상일동] 고덕주공(7단지)


79.33/75.45㎡/116.06㎡[35.10평]::::7억7000만원[약49%]::::174㎡::::15억8200만원

89.25/84.37㎡/129.76㎡[39.25평]:::8억7000.만원[약49%]::::195㎡::::17억6900만원


●단독주택-다세대 재건축3개단지



[1]대지가 181.82㎡[약55평]보유자에게는::8억8천만원[약36%]::273㎡:::24억7500만원

만약145.46㎡(44평)아파트배정하면 별도로127.27㎡(38.5평)X[일반분양3.3㎡당3000만원]=약11억5500만원은 현찰 배당받음

[2]대지가 198.35㎡[약60평]보유자에게는::.9억6000만원:::무상배정예상:297.53㎡ (90평):::27억원

만약145.46㎡(44평)아파트배정하면 별도로152㎡(46평)X[일반분양3.3㎡당3000만원]=약13억8000만원은 현찰 배당받음



[3]대지가 214.88㎡[약65평]보유자에게는::::10억4000만원[약36%]:::322.32㎡ (97.5평):::29억2500만원

만약145.46㎡(44평)아파트배정하면 별도로177㎡(53.6평)X[일반분양3.3㎡당3000만원]=약16억원은 현찰 배당받음



●다세대-빌라 현재 매매시세3.3㎡당3500만원~4000만원

투자성공사례 소개한다.

2003년도 반포주공2단지아파트 못난상가 1억1800만원구입. 대지지분28㎡..2004년 재건축조합에서 상가도 아파트 분양권인정했다.

112㎡아파트조합원 분양받아 추가부담금포함원가가 4억8000만원이었다. 무상지분이 대지의 약170%가 넘었다.

현재 매매시세13억~15억원이다. 전세는 6억원이다. 결국 원금4억8000만원이 완전회수되고 수익8억원이 확보된 성공사례이다.

●다세대-빌라는 현재 조합원숫자는 적고 총대지면적이 넓은 관계로 재건축물량에서 40%방4개짜리 전원배정가능하다. 대신 다세대는 추가부담금을 내야 한다. 일단 분양받고 다시 파는 한이 있더라도 미래 가격이 좋아진다면 그때 결정해야 하지않겠는가?



●글로벌 추세판단



두바이 금융사태이후, 내년에는 선진국의 경제위축으로 보호무역주의가 확대예상된다. 그렇다면 수출을 보완하기위해서 지방자치장단체선거후에 정부의 경제활성화 정책이 예상된다. 내수살리기를 하려면 대출규제완화가 따를 것이고 기존 재건축아파트거래 활성화도 기대된다. 결국 가격상승파도가 몰려올 것으로 봐도 무난하지 않는가?